인천지방법원 2026타경30084. 부천시 원미구 심곡동 하이팰리스 1동 606호는 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 근린시설 물건입니다. 부천역 북서측에 자리한 14층 건물의 6층 호실로, 현재 소유자는 권영만입니다. 2021년 10월 29일 매매를 원인으로 거래가액 285,000,000원에 소유권이 이전됐습니다.

그런데 주목할 부분은 소유권 이전만이 아닙니다. 2021년 10월 29일 전입하고 확정일자를 갖춘 김가영의 임차보증금도 정확히 285,000,000원입니다. 이 임차인의 전입일은 말소기준인 2022년 4월 15일 국세 압류보다 빠릅니다. 이후 2023년 임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 있는 것으로 파악됩니다. 따라서 등기된 임차권 자체의 말소 여부와 별도로, 배당받지 못하는 보증금 잔액을 매수인이 인수할 가능성이 핵심입니다.

신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 285,000,000원입니다. 예상배당에서는 선순위 임차인의 보증금이 매각대금을 모두 흡수해 신청채권자에게 돌아갈 금액이 없습니다. 국세·지방세 압류도 세 건 존재하며, 별도로 전입한 임대봉의 점유관계도 정리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

등기부의 권리 흐름은 크게 세 부분으로 나뉩니다. 첫째, 2017년 설정된 우리은행 근저당권의 채권최고액은 231,600,000원이지만 2021년 10월 29일 이미 말소됐으므로 현재 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다. 둘째, 2022년 4월 15일 국세 압류가 말소기준권리이며, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

셋째가 가장 중요합니다. 김가영의 임차권등기일은 2023년 6월 7일이지만 전입일은 2021년 10월 29일입니다. 임차권등기의 순서만 보고 후순위 임차인이라고 판단하면 안 됩니다. 임차권에 기재된 확정일자는 2021년 10월 1일이며, 전입 및 점유 개시도 말소기준 압류보다 앞섭니다. 제공된 권리관계상 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인으로 분석해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김가영은 2023.06.07 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 임대봉은 전입일이 말소기준권리보다 늦어 그 전입만으로 선순위 대항력을 인정하기는 어렵지만, 보증금·확정일자·구체적인 점유관계가 확인되지 않아 대항력 가능성 및 인수 여부의 추가 확인이 필요합니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시된 기관이며 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가도 최근 평균보다 비싸다

하이팰리스의 비교 거래는 총 8건입니다. 전체 평균은 259,500,000원이지만 과거의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 가격 판단에는 최근 12개월 3건의 평균 233,333,333원과 최신 거래를 우선 적용해야 합니다.

수치가 명확하게 말해주는 것은 시세 하락입니다. 최근 거래 평균은 과거 거래 대비 15.2% 하락한 것으로 집계됩니다. 2021년 거래 중에는 317,000,000원도 있지만 2025~2026년의 비교 거래는 215,000,000원에서 255,000,000원 수준입니다.

현재 최저가 254,000,000원은 최근 12개월 평균의 108.9%입니다. 즉 보증금 인수를 무시해도 이미 최근 시세보다 높습니다. 그런데 이 물건은 실제로 보증금 인수를 반영해야 합니다. 최저가 254,000,000원에 예상 인수액 35,356,000원을 더한 실질취득금액 289,356,000원이 최근 평균의 약 124.0%에 해당합니다.

최신 거래인 2026년 5월의 255,000,000원은 65.47㎡로 본건 비교 기준 면적 60.73㎡보다 넓은 호실입니다. 이 거래가격과 비교해도 현재 실질취득금액은 더 높습니다. 따라서 전체 평균 259,500,000원만 보고 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세 압류에 따른 당해세 등의 선순위 배당, 최우선변제 및 임대봉의 권리관계는 반영되지 않은 가정 배당표입니다. 김가영의 미배당금은 매각대금 분배액이 아닌 매수인 인수 예상금액입니다. 주택도시보증공사 청구금액과 김가영 보증금은 각각 표시하되 별도 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 것은 입찰가뿐

이 사건에서 가장 주의할 착시는 유찰입니다. 신건에서 유찰이 발생하면 최저매각가격이 내려갑니다. 그러나 김가영의 보증금 285,000,000원은 그만큼 줄어들지 않습니다. 오히려 배당받는 금액이 작아져 매수인이 떠안을 부족분이 늘어납니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차 금액은 집행비용 추정과 배당 가정에 따른 값이며 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 별도입니다.

신건에서 실질취득은 289,356,000원이고, 1회 유찰 시에는 288,644,800원, 2회 유찰 시에도 288,075,840원입니다. 매각가격 자체는 크게 낮아지지만 총 취득 부담은 거의 유지됩니다. 회차별 소폭 차이는 예상 집행비용 등 배당 가정에 따른 것으로, 핵심은 실질취득이 임차보증금 285,000,000원 수준에 묶여 있다는 사실입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천역 북서측 인근에 자리하며 주위에 도시형생활주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 남동측 인근에 지하철 1호선 부천역이 있고 주변에 버스정류장이 있습니다. 남측은 왕복 5차선 아스콘포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물로 2017.06.15 사용승인됐습니다. 기본 위생·급배수, 난방, 승강기 및 주차 설비가 있습니다.
• 용도. 경매 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 사용상태에 따른 대출·임대·세금 조건을 구분해 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 해당 여부도 개별 거래 전에 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 3,412,000원/㎡이며, 토지면적은 711.7㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로 개별 호실의 가격과 동일시해서는 안 됩니다.
• 건물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 실내 상태와 실제 임대관계는 별도 점검이 필요합니다.
• 환금성. 28세대 규모의 소형 건물이며, 최근 거래 평균은 과거 대비 15.2% 하락했습니다. 대단지 아파트와 같은 환금성을 전제하기 어려우므로 실거래 표본과 매도 가능 가격을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김가영 보증금 인수 확인. 전입·확정일자·점유·임차권등기 및 배당요구 원본을 대조하고 실제 보증금 잔액과 매수인 승계 여부를 확인해야 합니다.
• 보증금 변제 및 말소 서류 확인. 임차권등기 말소, 보증금 변제, 대항력 포기와 관련된 유효한 서류가 존재하는지 확인해야 합니다. 서류로 확인되지 않는 한 보증금 인수 위험을 제거해 계산할 수 없습니다.
• 임대봉 점유관계 조사. 전입일은 2024.05.14이나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 임대차계약서, 실제 점유 부분, 김가영과의 관계 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 체납세금 조사. 안산세무서장·부천시·남동세무서장 관련 압류의 체납액, 법정기일, 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 관계 확인. 신청채권 285,000,000원과 김가영 임차보증금의 관계 및 배당절차상 채권 행사 구조를 확인해야 합니다. 동일 채권관계의 중복 계산을 피해야 합니다.
• 실질취득 기준 가격 산정. 최저가만으로 응찰 상한을 정하지 말고 예상 보증금 인수액을 더한 실질취득금액을 최근 거래 평균과 비교해야 합니다.
• 감정상 오피스텔 이용 확인. 건축물대장상 용도, 실제 사용상태, 주거 임대 가능 여부, 금융기관 대출 조건을 점검해야 합니다.
• 관리비·명도비 점검. 체납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분과 점유자의 인도 협의 비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 취득비용은 내려가지 않는다”

부천 하이팰리스 606호의 문제는 단순히 세금 압류가 많거나 임차인이 존재한다는 데 있지 않습니다. 매수인이 실제 부담할 총액을 최저매각가격으로 착각하기 쉽다는 데 있습니다.

현재 최저매각가는 254,000,000원이지만 김가영의 보증금 285,000,000원이 선순위 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 예상 미배당액 35,356,000원을 포함하면 실질취득은 289,356,000원입니다. 1회·2회 유찰이 진행돼도 예상 실질취득은 여전히 2.88억 원대에 머무릅니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 233,333,333원이고 시장 추세는 -15.2%입니다. 최저가 자체가 최근 평균의 108.9%이며, 보증금 인수를 반영한 취득비용은 그보다 훨씬 높습니다. 여기에 보증금이 확인되지 않은 임대봉의 점유와 세금 우선배당의 불확실성도 남아 있습니다.

결론은 가격 메리트가 없는 고위험 인수형 경매물건입니다. 보증금 인수 구조가 유효하게 해소되고 미상 점유 및 체납세금 문제가 확인되지 않는 한, 최저가격 하락만을 이유로 응찰하는 전략은 적절하지 않습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 보증금의 실제 승계 여부와 실질취득금액입니다.