의정부지방법원 2026타경176. 남양주시 호평동 호평마을금강아파트 2105동 6층 602호, 전용 84.974㎡의 아파트입니다. 단지는 892세대 규모로 2004년 10월 준공됐으며, 대상 물건은 지상 16층 건물의 6층에 있습니다. 등기상 현재 소유자는 김용석·최미선으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2013년 12월 24일 우리은행 근저당권이 설정됐고, 2026년 6월 23일 임의경매개시결정이 내려졌습니다. 신청채권자는 우리은행이며 청구금액은 177,300,053원입니다.

이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2013년 우리은행 근저당권을 기준으로 등기상 권리 정리가 비교적 단순합니다. 둘째, 5억 500만원이라는 최저가가 실제 거래시장에서 얼마나 매력적인가입니다. 최근 동일 평형 거래는 4억 6,700만원부터 5억 7,500만원까지 폭넓게 분포합니다. 현재 가격은 평균을 약간 밑돌지만 거래가격의 하단에 위치하지는 않습니다. 권리관계가 단순하다는 이유만으로 감정가 그대로 입찰할 상황은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

현재 권리분석에서 중심이 되는 것은 2013년 12월 24일 접수된 을구 9번 우리은행 근저당권입니다. 채무자는 김용석, 근저당권자는 주식회사우리은행이며 채권최고액은 201,500,000원입니다. 이 권리가 말소기준에 해당하므로 매각 시 근저당권 자체는 소멸하고, 2026년 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기부에는 과거 국민은행·부천농업협동조합·종고새마을금고의 근저당권과 남양주시·부천시원미구청의 압류, 2011년 임의경매 이력이 나타나지만, 해당 권리들은 이미 말소된 과거 이력입니다. 특히 2011년 경매는 이미 종료된 별개의 경매 이력으로, 이번 매각에서 다시 변제하거나 인수하는 채권으로 취급하지 않습니다.

② 시세 비교 — 평균보다 1.5% 낮지만 가격 여유는 작다

호평마을금강아파트 전용 84.97㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 거래는 2026년 9월이며, 가격 범위는 467,000,000원~575,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 512,583,333원이고, 현재 최저가 505,000,000원은 평균 대비 98.5%입니다.

최저가 505,000,000원은 최근 12개월 평균보다 7,583,333원 낮고, 가장 최근 기준 거래인 2026년 9월의 535,000,000원보다 30,000,000원 낮습니다. 다만 2026년 8월에는 467,000,000원에, 2026년 4월에는 480,000,000원에 거래된 사례도 있습니다. 현재 최저가는 최근 실거래 최저가격보다 38,000,000원 높은 수준입니다.

따라서 최근 평균 대비 98.5%라는 수치만으로 가격 우위를 크게 평가하기는 어렵습니다. 실제 주택 상태와 층·향·수리 여부 등에 따라 적정가격이 달라질 수 있으며, 본건의 내부 상태는 직접 확인되지 않았습니다. 최근 거래 평균보다 조금 낮다는 사실과 실제로 충분한 안전마진이 있다는 판단은 구별해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 505,000,000원 가정)

매각가가 최저가인 505,000,000원이라고 가정하면, 집행비용을 먼저 공제한 뒤 우리은행 근저당권에 배당하고, 나머지 금액을 소유자에게 교부하는 구조입니다. 아래 금액은 우리은행 채권최고액 201,500,000원을 전액 배당하는 보수적인 계산이며, 실제 배당액은 확정 채권액과 다른 우선배당 항목에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 7,450,000원은 추정액입니다. 신청채권자의 청구금액은 177,300,053원으로 근저당 채권최고액과 다릅니다. 표는 채권최고액 기준의 배당 시뮬레이션으로 실제 채권 확정액이나 배당 확정액을 뜻하지 않습니다. 당해세 및 확인되지 않은 우선변제채권은 반영되지 않았습니다.

회차별 예상 가격과 배당 구조

현재 물건은 0회 유찰된 신건입니다. 향후 유찰될 경우의 가격 시나리오는 다음과 같습니다. 모두 현재 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액 0원을 가정한 계산입니다.

회차별 최저가격과 소유자 잔여액은 각 시나리오의 추정치입니다. 집행비용 등의 산정이 회차별로 다르므로 잔여액을 단순 차감하여 재계산한 금액과 일치하지 않을 수 있습니다. 실제 유찰 여부와 차기 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다.

1회 유찰 시 가정가격은 404,000,000원, 2회 유찰 시 가정가격은 323,200,000원입니다. 현재 최근 12개월 평균 512,583,333원과 비교하면 유찰 이후 가격상 여유는 커지지만, 해당 가격이 실제로 형성되거나 그 가격에 낙찰받을 수 있다는 뜻은 아닙니다. 같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회로 집계돼 있어, 유찰을 확정적으로 예상하는 전략도 적절하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 및 실거래 기준)

• 입지. 남양주시 호평동 호평중학교 서측 인근에 위치합니다. 아파트 등 주거용 부동산이 주를 이루며 근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 다수의 버스정류장과 경춘선 평내호평역이 있습니다. 대중교통 이용 편익은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단지 내 도로는 외부 도로와 연결돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 16층 건물의 6층입니다. 거실·주방·식당·침실 3개·욕실 2개·발코니·다용도실 등으로 이용 중이며, 기본적인 위생·급배수·전기·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(호평택지지구)에 속하며, 과밀억제권역과 택지개발지구에도 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있고, 외국인 등 대상·주택 용도로 기재돼 있으므로 실제 적용대상 및 거래조건을 확인해야 합니다.
• 공시지가·토지. 공시지가 1,961,000원/㎡, 토지면적 45,170.2㎡의 아파트 부지로, 지형은 대체로 평탄한 사다리형에 가깝습니다. 북측 및 북서측에 폭 약 20m의 도로 등이 소재합니다.
• 환금성. 892세대 규모이며 같은 평형의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 거래가격이 467,000,000원부터 575,000,000원까지 차이가 커 매도 시점·층·내부 상태에 따라 적정가격과 매도 기간이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 을구 9번 2013.12.24 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 근저당 채권최고액 201,500,000원과 경매 청구액 177,300,053원을 구분하고, 최신 등기부에서 새로 발생한 권리가 없는지 확인해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 임차인 신고 내역이 확인되지 않지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·현황조사·매각물건명세서 등을 대조해 대항력 있는 임차인이나 별도 점유자의 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 감정평가가 내부 실측 확인 없이 이뤄졌습니다. 누수·설비·마감재·수리 필요성 등을 확인하고 예상 비용을 입찰가에 반영해야 합니다.
• 실거래가 하단 비교. 최근 12개월 평균은 512,583,333원이지만, 467,000,000원·469,000,000원·480,000,000원의 거래도 있었습니다. 평균 가격만으로 입찰상한을 정하지 말고 본건의 6층 특성과 실제 상태를 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 가격은 505,000,000원이고 제시된 1회·2회 유찰 시 가격은 각각 404,000,000원·323,200,000원입니다. 단지의 평균 유찰 횟수는 0.7회이므로 유찰 가능성을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다.
• 공유자 및 명도. 현재 등기상 소유자는 김용석·최미선이며 지분은 각각 2분의 1입니다. 실제 점유 형태와 인도 협의 상대방을 확인하고, 점유자와의 협의 또는 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비 및 우선채권. 공용부분 관리비 체납 가능성과 당해세·우선변제채권 등을 확인해야 합니다. 배당 시뮬레이션상 소유자 잔여액 296,050,000원은 실제 배당확정액이 아닙니다.
• 규제 및 서류 대조. 토지거래허가구역 지정의 적용 여부, 건축물대장 및 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서를 최종 확인해야 합니다. 감정평가상 공부와의 차이는 해당 사항 없음으로 기재돼 있습니다.

맺으며 — “권리상 단순함과 가격 메리트는 별개”

남양주 호평마을금강아파트 2105동 602호는 등기상 권리구조가 비교적 단순합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 확인된 등기권리 기준 매수인 인수금액은 0원입니다. 오래된 압류와 다른 금융기관 근저당권은 이미 말소됐고, 이번 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 가격은 신중하게 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균이 512,583,333원인데 최저가는 505,000,000원입니다. 평균 대비 약 1.5% 낮다는 점은 사실이지만, 그 자체로 충분한 할인이라고 보기 어렵습니다. 같은 평형에서 467,000,000원에 거래된 사례도 있으며, 대상 물건은 내부 상태와 임대관계가 명확하게 확인되지 않았습니다.

따라서 현재 판단은 등기권리 구조는 양호, 신건 가격 경쟁력은 제한적, 점유와 내부 확인은 필수입니다. 확인되지 않은 위험을 해소한 뒤 실제 취득 관련 비용까지 반영해 입찰가를 정해야 합니다. 권리분석은 긍정적이지만 감정가 그대로의 적극 입찰은 보류할 만한 물건입니다.