인천지방법원 2026타경30115. 경기도 김포시 통진읍 도사리 엣지빌라트 1동 102호, 전용 54.23㎡의 다세대주택입니다. 소유자 정동란 씨가 2022년 4월 11일 거래가 170,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 주택임차권등기가 설정됐습니다. 임차인 이종화 씨는 2022년 4월 8일 전입신고 및 확정일자를 갖추고, 2022년 4월 10일 점유를 개시한 것으로 등기돼 있습니다. 이 임차권은 2026년 1월 15일 강제경매개시결정보다 먼저 성립했습니다.
이번 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 170,000,000원입니다. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 권리지만, 그보다 앞선 임차권은 별도로 봐야 합니다. 임차인이 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 매수인에게 미배당 보증금의 인수 부담이 생깁니다. 경매개시결정이 말소된다는 사실만으로 모든 권리가 깨끗해지는 물건은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30115 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8, 1동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.23㎡ · 지상 4층 중 1층 |
| 건물 | 엣지빌라트1동2동 · 16세대 · 2018.07.09 준공 |
| 구조 / 이용상태 | 철근콘크리트구조 · 공동주택(다세대주택) |
| 소유자 | 정동란 (2022.04.11 소유권 취득 · 당시 거래가 170,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 170,000,000원 |
| 선순위 임차보증금 | 이종화 · 170,000,000원 |
| 예상 인수액 | 3,180,000원 (신건 가정) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기상 최초 소유권보존 이후 신탁등기와 가처분이 있었으나, 신탁등기와 가처분은 이미 말소됐습니다. 현재 소유자는 정동란이며, 2024년 4월 22일 등기된 이종화의 주택임차권이 이번 권리분석의 핵심입니다. 임차권의 전입신고·확정일자는 모두 2022년 4월 8일이고 점유개시일은 2022년 4월 10일입니다. 이 날짜들은 2026년 1월 15일 경매개시결정에 앞섭니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
이종화 1층 102호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.04.08 확정 2022.04.08 점유개시 2022.04.10 |
170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 미배당분 인수 배당요구 있음 |
주택임차권등기 접수일 및 배당요구 관련 기준일은 2024.04.22입니다. 실제 임차인은 이종화 1명이며, 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자로 별도 표시됩니다. 양자의 170,000,000원 채권을 서로 독립된 임차보증금으로 단순 합산해서는 안 됩니다. 보증채무 이행·채권양도·대위변제 및 배당채권 귀속 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가보다 실질취득가를 봐야 한다
엣지빌라트1동2동은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 전용 54.23㎡ 동일 면적 실거래는 총 12건이며, 전체 평균 거래가는 176,583,333원입니다. 다만 거래 시점이 2021~2023년에 집중되어 있어 전체 평균을 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2023.11 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 54.23㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2021.10 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2021.08 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.23㎡ | 12건 | 176,583,333원 |
2023년 11월과 12월의 거래 2건 평균은 179,000,000원입니다. 이 집계에서는 이전 거래군 대비 1.6% 상승한 것으로 나타납니다. 최저매각가 170,000,000원은 그 평균의 95.0%이고, 전체 12건 평균 대비로는 96.3%입니다.
하지만 이 물건은 최저가만 비교할 수 없습니다. 신건 기준 예상 인수액 3,180,000원을 포함한 실질취득금액 173,180,000원은 2023년 거래 2건 평균의 96.7%, 마지막 거래가 181,000,000원의 약 95.7%입니다. 장부상 차이는 있으나 과거 거래에 대한 비교일 뿐이며, 취득세·명도비용 등은 아직 반영되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,180,000원 |
| 1. 임차인 이종화 · 우선변제 | 170,000,000원 | 166,820,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매신청채권 | 170,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 · 임차보증금 부족분 | — | 3,180,000원 |
집행비용 3,180,000원을 우선 공제한 뒤 임차인에게 166,820,000원을 배당하는 추정입니다. 보증금 부족분 3,180,000원은 매수인 인수액으로 산정했습니다. 주택도시보증공사 청구금액 170,000,000원은 이 배당순위 가정에서 전액 미배당입니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동 가능성은 미반영입니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가는 하락, 인수액은 증가
일반 경매에서는 유찰로 최저매각가가 내려가면 가격 매력이 커질 수 있습니다. 그러나 이 물건은 보증금 170,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 매각대금이 줄수록 임차보증금의 미배당액이 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 170,000,000원 | 3,180,000원 | 173,180,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 136,000,000원 | 36,704,000원 | 172,704,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 108,800,000원 | 63,523,200원 | 172,323,200원 |
실질취득금액은 각 회차 매각가에 예상 임차보증금 인수액을 더한 금액입니다. 취득세·등기비·명도비·미납 관리비 등 별도 비용은 제외했습니다. 실제 낙찰가와 집행비용, 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 통진읍 도사리 마송초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지·공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 조사됐습니다.
- 건물. 2018년 준공된 철근콘크리트구조 4층 다세대주택으로, 본건은 1층 102호입니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비 및 도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 토지는 인접지와 대체로 등고평탄한 부정형이며, 북측과 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역에 해당하며, 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역 등의 지정 사항이 있습니다. 공시지가는 376,800원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 감정상 토지이용계획에 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역이 기재돼 있고, 표시된 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 기준 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항이 확인되지 않았고, 공부와 현황 사이의 차이는 보고되지 않았습니다. 실제 내부 상태 및 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 16세대 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 거래가 존재하지만 확인된 최근 거래가 2023년에 머무르고, 단지 경매 평균 유찰 5.7회라는 지표를 고려하면 매도 시점과 회수 가능 가격을 보수적으로 잡아야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 인수액 확인. 이종화의 보증금 170,000,000원과 실제 배당 예상액을 확인하세요. 신건 예상 인수액은 3,180,000원이며, 유찰 시 더 증가할 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 강제경매 신청채권자와 임차인의 보증금채권 사이에 대위변제·채권양도·승계가 발생했는지 확인하세요. 보증기관의 청구금액을 별도의 실제 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 낙찰가 아닌 실질취득 기준. 1회 유찰 시 172,704,000원, 2회 유찰 시 172,323,200원이 예상 실질취득금액입니다. 낙찰가가 낮아지는 것만으로 가격 메리트가 발생하는 구조가 아닙니다.
- 시세 최신성. 마지막 확인 실거래는 2023년 12월입니다. 2026년 현재 실거래·매물 호가·매수 수요를 재확인해야 합니다. 오래된 거래 평균만으로 낙찰가 상한을 결정하지 마세요.
- 실제 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하지만 실제 현재 점유상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 반환과 임차권등기 말소, 인도 조건을 함께 검토하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 관리주체에 확인하고, 별도 취득비용도 자금계획에 포함하세요.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 관련 서류· 보증기관 채권관계 자료를 확인해 선순위 권리와 실제 인수금액을 확정하세요.
맺으며 — “최저가가 싸져도 취득원가는 싸지지 않는다”
이 사건은 선순위 임차보증금이 실질취득금액을 결정하는 경매입니다. 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 신건에서는 예상 인수액 3,180,000원을 더해 173,180,000원이 실질취득금액이 됩니다.
유찰 후 최저가가 136,000,000원, 108,800,000원으로 내려가더라도 예상 실질취득금액은 각각 172,704,000원, 172,323,200원입니다. 낙찰가의 큰 하락이 실제 취득비용의 큰 하락으로 이어지지 않습니다.
과거 거래 2건 평균 179,000,000원에 비해서는 실질취득금액이 낮지만, 해당 거래가 2023년의 기록이어서 현재 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 여기에 16세대 소규모 다세대라는 특성과 평균 5.7회 유찰이라는 경매 환금성 지표까지 겹칩니다.
결론은 입찰 보류 및 선순위 보증금 인수관계 확인 우선입니다. 이 물건은 유찰을 기다리는 것만으로 해결되지 않습니다. 보증금채권의 실제 귀속·배당·말소 조건을 확정하고, 현재 거래 가능한 시세가 실질취득원가를 충분히 웃도는지 확인해야 합니다. 권리 인수 위험과 가격·환금성 위험을 모두 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.
