인천지방법원 2026타경30136. 부천시 소사구 심곡본동 마루캐슬 3층 302호, 전용 42.46㎡의 다세대주택입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 195,000,000원입니다. 등기부에는 국가 압류와 주택도시보증공사 가압류, 부천시 압류 등이 남아 있으며, 임차인 최은지의 주택임차권도 등기되어 있습니다.
여기서 경매의 핵심은 단순히 근저당이나 압류가 소멸하는지 여부가 아닙니다. 매각으로 등기상 권리가 정리되더라도 대항력 있는 임차인의 미회수 보증금은 매수인이 인수할 수 있다는 사실입니다. 특히 최은지의 전입일은 2021.05.31로, 말소기준인 2022.04.12 국가 압류보다 앞섭니다. 따라서 최저가가 하락하는 것만으로 취득비용이 크게 내려갈 것이라고 예상하면 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30136 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 609-3 마루캐슬 3층 302호 도로명: 경기도 부천시 소사구 심곡로45번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 42.46㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 |
| 건물규모 / 준공 | 마루캐슬 · 8세대 · 2010.05.19 |
| 소유자 | 권영만 (2021.06.02 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구금액 | 주택도시보증공사 / 195,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.12 갑구 5번 압류 · 국(처분청: 안산세무서장) |
| 주요 임차보증금 | 최은지 · 195,000,000원 · 대항력 있음 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이번 물건의 말소기준권리는 2022.04.12 국가 압류입니다. 과거 심곡새마을금고, 고흥군수산업협동조합, 경서농업협동조합의 근저당권은 등기부에서 이미 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 말소기준 이후의 주택도시보증공사 가압류와 부천시 압류, 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
다만 2023.06.23 등기된 최은지의 주택임차권은 별도로 살펴야 합니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되는 것과, 그 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수하는 문제는 다릅니다. 최은지는 2021.05.31 전입 및 점유를 시작했으며 2021.03.26 확정일자를 갖고 있어 말소기준보다 앞선 대항력과 우선변제권을 가진 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 확인된 인수와 미상 점유
조사된 임차·점유 관계는 최은지 1명과 주식회사 개성이앤씨 1곳입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 두 명의 점유 명의자 중 최은지는 보증금과 대항력 판단 자료가 확인되지만, 주식회사 개성이앤씨의 임차 조건은 불명확합니다.
| 임차·점유 명의 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 최은지 건물 전부 · 임차권등기 |
195,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 있음 |
없음 |
| 주식회사 개성이앤씨 현황조사 기재 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최은지 계약일 | 2021.03.25 |
|---|---|
| 전입 / 점유개시 | 2021.05.31 / 2021.05.31 |
| 확정일자 | 2021.03.26 |
| 임차권등기 | 2023.06.23 · 을구 7번 · 보증금 195,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.06.23 |
| 최은지 예상배당 | 182,596,000원 (신건 가정) |
| 최은지 미배당 인수 | 12,404,000원 (신건 가정) |
| 법인 점유 명의 | 주식회사 개성이앤씨 · 전입신고일·보증금·확정일자 미상 |
현재 분석에서 계산 가능한 보증금 인수액은 최은지의 미배당액입니다. 최은지의 대항력 포기나 임차권등기 말소에 관한 확약도 확인되지 않은 상태이므로, 예상 인수액을 0원으로 처리할 근거가 없습니다. 또한 법인 점유 명의에 따른 추가 위험은 이 금액에 포함되어 있지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득을 보라
마루캐슬은 8세대 규모의 다세대주택으로, 최근 확인되는 동일 전용면적 거래는 2026년 9월 148,000,000원입니다. 거래 대상은 전용 42.46㎡, 4층으로, 경매 대상인 3층 302호와 면적이 일치합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 42.46㎡ | 4층 | 148,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 42.46㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
신건 최저매각가 186,000,000원은 최근 실거래가의 125.7%입니다. 최저가만으로도 시세보다 38,000,000원 높습니다. 그런데 최은지의 보증금 미배당분 12,404,000원을 더하면 실질취득금액은 198,404,000원으로 올라갑니다. 이는 최근 거래가 148,000,000원의 약 134.1%, 금액으로는 50,404,000원 높은 수준입니다.
최근 거래는 1건이므로 이를 확정적인 시장가격으로 단정할 수는 없으며, 3층과 4층의 차이, 내부 상태 및 거래 조건도 비교해야 합니다. 그렇더라도 현재 확인되는 가격 근거만으로는 실질취득금액에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,404,000원 |
| 1. 최은지 임차보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 182,596,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 가압류 | 2,071,000,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 186,000,000원 기준 예상배당입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 국가·부천시 압류 관련 조세채권의 법정기일과 우선순위에 따라 실제 배당액 및 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청채권은 각각 표시된 권리·청구액으로, 동일 경제적 채권의 중복 여부를 확인하지 않고 실제 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 총취득금액이 내려가지 않는 구조
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 186,000,000원 | 12,404,000원 | 198,404,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 148,800,000원 | 49,083,200원 | 197,883,200원 |
| 2회 유찰(64%) | 119,040,000원 | 78,426,560원 | 197,466,560원 |
표에서 보듯 2회 유찰 시 최저매각가는 119,040,000원까지 내려가지만, 예상 인수액은 78,426,560원으로 증가합니다. 결국 매수인의 실질취득금액은 197,466,560원입니다. 이 금액조차 최근 실거래가 148,000,000원을 49,466,560원 웃돕니다.
대항력 임차보증금 195,000,000원이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아진 만큼 보증금 미배당액이 늘어나 실질취득금액은 보증금 수준에 묶입니다. 이 사건의 계산상 총액이 보증금을 조금 웃도는 것은 회차별 추정 집행비용 때문입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
따라서 낙찰가만 최근 시세보다 낮아지는 순간을 가격 메리트의 시작으로 볼 수 없습니다. 최은지의 미배당 보증금과 법인 점유 명의에 따른 잠재적 위험까지 고려해야 하며, 배당 결과 및 권리관계가 달라지지 않는 한 유찰만으로 투자 매력이 뚜렷하게 개선되지는 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 심곡본동 도원초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 또는 근거리에 버스정류장 및 부천역 등 대중교통시설이 있습니다.
- 건물. 2010.05.19 준공된 8세대 규모의 마루캐슬입니다. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 3층 302호로, 위생·급배수·난방설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 8m 포장도로에 접하고, 동측 약 4m 막다른 도로에 접합니다. 토지는 장방형의 다세대주택 건부지입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·가축사육제한구역이며, 소로2류에 접합니다. 감정 자료상 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 입찰 전 재지정 또는 변경 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 대지 면적 194.8㎡, 공시지가 2,309,000원/㎡이며 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 거래 표본이 제한적입니다. 최근 12개월 동일 면적 실거래는 1건이므로, 아파트처럼 다수 거래로 가격을 검증하기 어렵습니다. 이 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회이나, 본건의 보증금 인수구조를 해소하는 근거로 사용할 수는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최은지의 보증금 인수. 195,000,000원 보증금, 2021.05.31 전입 및 점유, 2021.03.26 확정일자를 기준으로 대항력과 배당순위를 최종 검증하세요. 신건 예상 미배당액은 12,404,000원입니다.
- 조세채권 순위. 2022.04.12 국가 압류와 2023.09.25 부천시 압류 관련 세목·법정기일·교부청구액을 확인하세요. 실제 배당 우선순위가 달라지면 임차인 배당 및 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 법인 점유 확인. 주식회사 개성이앤씨의 점유 여부, 계약관계, 보증금, 사업자등록과 점유개시 시점 등을 검토하세요. 대항력은 가능·미상이며 추가 인수위험을 배제할 수 없습니다.
- 주택도시보증공사 채권. 2,071,000,000원 가압류와 195,000,000원 경매신청채권의 관계, 중복 청구 여부 및 실제 배당채권 내역을 구분해서 확인하세요. 채권자의 권리와 실제 임차인 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 1회·2회 유찰 시에도 계산된 실질취득금액은 각각 197,883,200원, 197,466,560원입니다. 최근 실거래가 148,000,000원과 비교할 때 낙찰가만으로 할인율을 판단하면 안 됩니다.
- 현장과 명도. 실제 점유자, 임차권자와 점유자의 관계, 건물 내부 상태, 명도 협의 가능성, 관리비 체납 여부를 확인하세요. 임차권등기가 있더라도 실제 점유 현황은 별도 조사해야 합니다.
- 실거래 추가 검증. 2026.09 거래된 전용 42.46㎡ 4층 물건과 본건 3층 302호의 상태·향·수리 여부를 비교하고, 인근 유사 다세대주택 거래도 검토하세요.
- 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 자료 및 최신 실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”
이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수보증금을 포함한 실질취득금액입니다. 신건 최저가는 186,000,000원이지만 최은지의 미배당 보증금 12,404,000원을 더하면 실질취득금액은 198,404,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 148,000,000원보다 50,404,000원 높습니다.
1회, 2회 유찰되더라도 대항력 임차인의 미배당액이 늘어나 실질취득은 약 1.98억 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 더구나 보증금·전입일 미상의 법인 점유 명의가 남아 있어 계산된 인수액만으로 최종 부담을 확정할 수도 없습니다.
결론은 적극 입찰보다 권리관계 확인과 가격 재검토가 우선입니다. 임차보증금 인수가 확실하게 해소되거나 시장가격을 뒷받침할 추가 근거가 확보되지 않는 이상, 단순 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자가치를 높게 평가하기 어렵습니다. 소규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 현재 조건의 종합 평가는 D등급입니다.
