인천지방법원 2026타경30146. 부천시 오정구 내동 금정주택 나동 402호, 전용 53.83㎡의 다세대주택입니다. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했고, 청구금액은 164,000,000원입니다. 소유자는 이운용이며, 2022.03.29 소유권을 이전받을 당시 기재된 거래가액도 164,000,000원입니다.
등기부에는 부천시·국세·국민건강보험공단 압류와 가압류, 임차권등기, 경매개시결정이 이어져 있습니다. 여기서 중요한 것은 압류 건수가 아니라 그보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인이 있다는 사실입니다. 말소기준권리로 파악되는 부천시 압류는 2022.10.20에 접수됐지만, 김준회의 주민등록과 점유 개시는 2022.03.02입니다. 임차권등기가 뒤늦게 이뤄졌다고 해서 기존 대항력까지 후순위가 되는 것은 아닙니다.
가격 문제도 뚜렷합니다. 감정가 165,000,000원은 과거 고가 거래와 비슷하지만, 가장 최근 확인되는 2025.03 거래금액은 125,000,000원입니다. 이 물건에서 비교해야 할 금액은 최저가 165,000,000원이 아니라 인수분을 합친 실질취득 약 167,110,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30146 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 369-5 금정주택 나동 4층 402호 도로명: 경기도 부천시 오정구 수도로257번길 23 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 53.83㎡ · 지상 4층 중 4층 |
| 건물 규모 | 지하 1층·지상 4층 · 총 13세대 · 1997.12.02 준공 |
| 소유자 | 이운용 (2022.03.29 소유권이전 · 거래가액 164,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 165,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 164,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.20 부천시 압류 (갑구 14번) |
| 선순위 임차보증금 | 김준회 · 164,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 2,110,000원 (신건 예상배당 기준) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 보증금은 남는다
2004년 과거 임의경매에서 관련 가압류와 근저당이 말소됐고, 2015년 국민은행 근저당도 2021.09.10 해지로 말소됐습니다. 따라서 오래된 근저당권 채권최고액을 지금 낙찰자가 별도로 인수하는 구조는 아닙니다.
현재 문제 되는 후순위 등기는 부천시 압류, 양천세무서 압류, 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 강제경매개시결정 및 케이아이코아즈대부 가압류 등입니다. 이들 후순위 권리는 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 방향이지만, 세금의 배당 우선순위와 선순위 임차인의 보증금 인수는 서로 다른 문제입니다.
임차인·점유자 분석 — 보증금 164,000,000원이 핵심
| 성명 / 지위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준회 건물 전부 · 임차권등기 |
2022.03.02 2022.02.08 |
164,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 신고 아님 |
| 김진섭 추가 전입자 |
2025.08.19 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 |
| 김채은 추가 전입자 |
2025.08.19 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 신고 아님 |
임차권자 1명과 추가 전입자 2명이 확인됩니다. 김진섭·김채은은 임대차 여부와 보증금이 확인되지 않은 전입자로, 보증금을 임의로 합산하지 않았습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 별도 표시하며, 실제 임차인으로 중복 집계하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 1.25억, 실질취득은 1.67억
금정주택(369-5)은 1997년 준공된 13세대 다세대주택입니다. 실거래 이력은 전용 53.83㎡를 중심으로 유사면적 54.34㎡ 거래를 포함해 총 7건이 확인됩니다. 전체 거래 평균은 139,571,428원이지만, 2021~2022년의 높은 거래금액이 섞여 있어 현재 가격을 판단하는 기준으로 그대로 사용하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 · 최신 | 53.83㎡ | 1층 | 125,000,000원 |
| 2022.11 | 53.83㎡ | 3층 | 133,000,000원 |
| 2022.04 | 53.83㎡ | 1층 | 125,000,000원 |
| 2022.03 | 53.83㎡ | 4층 | 164,000,000원 |
| 2021.10 | 54.34㎡ | 4층 | 145,000,000원 |
| 2021.07 | 53.83㎡ | 4층 | 165,000,000원 |
| 2021.06 | 53.83㎡ | 지하 1층 | 120,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 7건 | 139,571,428원 |
최근 12개월 기준으로 집계된 거래 평균은 125,000,000원(1건)이며, 가장 최근 확인되는 거래 역시 2025.03의 125,000,000원입니다. 다만 확인되는 최신 거래 자체가 2025년 3월이므로 2026년 10월 현재의 실시간 시세라고 볼 수는 없습니다. 새 거래가 확인되지 않는 상황에서 이전 고가 거래를 기준으로 현재 시세를 높게 잡는 것은 위험합니다.
가격 추세는 -12.0%로 하락 방향입니다. 최저매각가 165,000,000원만 비교해도 최근 기준시세의 132.0%인데, 선순위 보증금 미배당액을 더한 실질취득 167,110,000원은 133.7%입니다. 즉 최신 거래금액보다 42,110,000원 높은 부담을 안고 들어가는 계산입니다.
③ 예상배당표 (매각가 165,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,110,000원 |
| 1. 임차인 김준회 · 우선변제 | 164,000,000원 | 161,890,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 경매 신청채권 | 164,000,000원 | 0원 |
| 3. 케이아이코아즈대부 · 가압류 | 6,614,094원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 → 매수인 인수 | — | 2,110,000원 |
신건 최저가 165,000,000원으로 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 추정액 3,110,000원을 제외한 161,890,000원이 선순위 임차인 김준회에게 배당됩니다. 보증금 164,000,000원에 미치지 못하므로 차액 2,110,000원이 매수인 인수 가능액으로 남습니다.
따라서 이 가정에서 매수인의 실질취득 부담은 165,000,000원 + 2,110,000원 = 167,110,000원입니다. 이는 매각대금과 인수 보증금을 합친 금액이며, 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.
유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가고 총부담은 거의 그대로
이 사건의 가격 함정은 회차별로 비교하면 더욱 분명해집니다. 최저매각가가 떨어질 때마다 임차인의 보증금 미배당액이 늘어납니다. 낙찰가 절감분이 고스란히 매수인 이익이 되는 구조가 아닙니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 인수 보증금 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 · 100% | 165,000,000원 | 2,110,000원 | 167,110,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 132,000,000원 | 34,648,000원 | 166,648,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 105,600,000원 | 60,678,400원 | 166,278,400원 |
신건에서는 실질취득이 167,110,000원이고, 2회 유찰 시에도 166,278,400원입니다. 두 회차 사이에 낙찰가 가정은 크게 떨어지지만, 실질취득 부담은 거의 줄지 않습니다. 집행비용 차이에 따른 소폭 변동을 제외하면 총부담이 보증금 164,000,000원 부근에 묶이기 때문입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구청 남서측 근거리에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 소규모 아파트와 일부 근린생활시설이 혼재한 기존 주택지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 마감, 창호는 PVC 창호이며 위생·급배수·난방 설비가 있습니다.
- 도로. 부지 북측으로 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역·가축사육제한구역 등이 적용됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 이력도 확인되므로 입찰 당시 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 1㎡당 1,768,000원이며, 전체 토지면적은 514.3㎡입니다. 집합건물의 대지지분 가치와 전체 필지 가치는 구분해야 합니다.
- 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 13세대의 소규모 다세대주택으로 대단지 공동주택에 비해 거래 표본이 제한적입니다. 확인되는 최신 거래가 2025.03에 머물러 있어 단기간 재매각 가능성과 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김준회 임차보증금. 보증금 164,000,000원의 실제 잔액, 임차권등기 효력, 배당요구와 배당 수령 주체를 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 매수인에게 얼마만큼 남는지 반드시 확정해야 합니다.
- 주택도시보증공사와의 관계. 신청채권액이 임차보증금과 동일한 164,000,000원입니다. 대위변제·채권양도·승계 여부와 임차권자의 권리 행사관계를 확인해야 하며 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 추가 전입자. 김진섭·김채은의 전입일은 2025.08.19입니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 존재, 보증금, 김준회와의 관계를 확인하고 인도·명도 계획을 세워야 합니다.
- 세금 압류와 배당. 부천시·양천세무서·국민건강보험공단 관련 압류의 채권액과 배당 순위를 확인해야 합니다. 우선 배당되는 세금이 있으면 임차인의 미배당액이 증가할 수 있습니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 신건에서는 약 167,110,000원, 1회 유찰에서는 166,648,000원, 2회 유찰에서는 166,278,400원의 총부담이 예상됩니다. 낙찰가만 기준으로 투자수익을 계산하지 않아야 합니다.
- 시세 재확인. 최신 확인 거래는 2025.03의 125,000,000원입니다. 이후 거래 사례와 현재 매도호가, 유사 다세대주택의 매매 성사 가능성을 확인해야 합니다. 가격 추세 -12.0%도 고려해야 합니다.
- 관리비·점유 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 현재 점유 형태, 명도 난이도 및 실제 주택 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 기록, 배당요구 서류 및 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 물건의 핵심은 단순한 압류나 가압류가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 164,000,000원입니다. 임차인이 배당으로 전액을 돌려받지 못하면 그 미회수분을 매수인이 부담할 수 있고, 실제 회차별 추정에서도 최저가가 하락하는 만큼 보증금 인수액이 커집니다.
신건 최저가 165,000,000원에서 예상 인수액을 합친 실질취득은 167,110,000원입니다. 2회 유찰 가정에서도 166,278,400원으로 별 차이가 없습니다. 그런데 최근 확인되는 거래는 125,000,000원, 가격 추세는 -12.0%입니다. 단순히 80%·64%까지 유찰된다는 사실만으로는 이 가격 격차를 해소할 수 없습니다.
여기에 13세대 소규모 다세대주택의 환금성, 추가 전입자 2명의 점유관계, 세금 압류에 따른 실제 배당 변동 가능성, 주택도시보증공사와 임차권자의 채권관계 확인 문제까지 겹칩니다. 종합 판단은 D등급, 현 조건에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 사건은 최저가보다 선순위 보증금 인수와 실질취득 총액이 의사결정을 좌우합니다.
