인천지방법원 2026타경30178. 부천 원미구 심곡동 중앙하이츠 5층 502호, 전용 39.88㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 146,000,000원인 신건으로, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기부만 보면 2022년 국가 압류를 말소기준으로 이후 권리들이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이보다 먼저 전입하고 확정일자를 받은 대항력 있는 임차인 배기원이 존재한다는 점이 핵심입니다.

이 물건의 분석은 최저가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 낙찰대금에서 임차인에게 얼마가 배당되고 얼마가 매수인에게 넘어오는지를 먼저 계산해야 합니다. 보증금 146,000,000원이 낙찰가보다 커지는 유찰 회차에서는 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금이 늘어나므로, 실질취득비용은 보증금 수준에 사실상 고정됩니다. 집행비용 추정치 차이에 따른 소폭의 변동만 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.04.12 접수된 국가 압류(갑구 6번)입니다. 그 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류, 부천시 압류, 강제경매개시결정 및 임차권등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 임차권등기의 소멸과 임차인의 보증금반환채권 인수 여부는 별개입니다. 배기원은 2021.07.27 전입 및 점유를 시작했고 2021.06.30 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리보다 선행하므로 대항력을 가지며, 배당으로 보증금을 전액 회수하지 못하면 부족액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.

기존 광명동부새마을금고 근저당권(채권최고액 105,300,000원), 국민은행 근저당권(133,200,000원), 박영규 근저당권(13,200,000원)은 이미 등기상 말소된 권리입니다. 이 금액들을 현재 인수액이나 배당채권에 다시 합산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.46억

③ 시세 비교 — 2021년 거래 평균에 가까운 실질취득

중앙하이츠 전용 39.88㎡의 확인 가능한 실거래는 2021년 2건입니다. 거래평균은 150,000,000원이며, 가장 나중 거래는 2021.09의 154,000,000원입니다. 그러나 두 거래 모두 과거 거래이므로 2026년 매각 시점의 현재 시세라고 단정할 수 없습니다.

최저가 146,000,000원만 비교하면 거래평균의 97.3%입니다. 그러나 이 물건은 임차보증금 미배당 인수가 있으므로 이 수치만으로 할인 여부를 판단할 수 없습니다. 실제 비교해야 할 금액은 실질취득 예상액 148,844,000원으로, 2021년 거래평균 150,000,000원의 약 99.2%입니다.

즉 오래된 거래평균과 거의 같은 수준의 비용을 지불하는 구조입니다. 2021년 최신 거래액 154,000,000원과 비교하면 실질취득이 약 96.7% 수준이지만, 거래 시점이 오래되어 현재 시장에서 유효한 할인율이라고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)

신건 최저가 기준 추정배당입니다. 집행비용은 2,844,000원으로 추정하며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 실제 배당 순위와 금액은 법원 배당절차 및 조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 채권의 중복 여부도 확정배당표와 채권 원본으로 검증해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질취득은 고정에 가깝다

이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 임차보증금 146,000,000원이 낙찰가보다 크거나 같기 때문에, 매각가격이 내려가면 임차인 배당액이 감소하고 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 결과적으로 매수인의 실질취득은 약 1.46억원의 보증금에 집행비용 추정치가 더해진 수준에 머뭅니다.

실질취득 = 회차별 최저매각가 + 예상 인수보증금. 각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정이며, 실제 낙찰가는 달라질 수 있습니다. 회차별 집행비용 추정 차이로 총액에 소폭 변동이 발생합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 심곡동 심곡1동행정복지센터 북동측 약 200m 지점으로, 주변에는 유사한 공동주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 2011.09.09 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 최상층 502호입니다. 급배수·위생·난방설비를 갖춘 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 남서측 약 8m, 남동측 약 4m 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·중점경관관리구역 등이 적용됩니다. 상대보호구역(연세유치원)에도 저촉됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부는 확인이 필요합니다.
• 토지. 지목 대, 토지면적 147.3㎡, 공시지가 2,736,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 전체 7세대의 소규모 다세대주택으로, 동일 건물에서 확인되는 거래가 2021년 2건에 그칩니다. 대단지 아파트와 달리 매도 시 비교거래와 매수층이 제한될 수 있어 보수적인 환금성 평가가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 배기원 대항력 재확인. 전입일 2021.07.27, 확정일자 2021.06.30, 말소기준권리 2022.04.12의 선후관계를 원본 서류로 재검증하세요.
• 보증금 미배당 인수 검증. 현재 회차 예상 인수 2,844,000원, 1회 유찰 시 31,635,200원, 2회 유찰 시 54,641,920원을 각 회차 낙찰대금과 합산해야 합니다.
• 임차보증금 반환·말소 조건 확인. 임차권등기가 매각으로 소멸하는 것과 보증금 부족액을 인수하지 않는 것은 다른 문제입니다. 선순위 보증금의 반환관계와 관련 채권자 서류를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 가압류 청구금액 2,071,000,000원과 경매신청 청구금액 146,000,000원의 실제 관계, 채권 중복 여부, 배당 및 대위변제 내역을 확인하세요.
• 당해세·배당순위 확인. 국가 압류와 부천시 압류가 있으므로 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위에 따라 임차인 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 그에 따른 인수 증가 가능성을 점검하세요.
• 현재 시세 확인. 2021년 실거래 2건의 평균만으로 2026년 시세를 판단하지 말고 주변 유사 면적·연식의 최근 거래와 실제 매도 가능가격을 비교하세요.
• 현황·명도 확인. 임차권등기 이후의 실제 점유자, 임대차 종료 여부, 인도 가능 시점과 관련 비용을 확인하세요.
• 관리비·건물 상태 점검. 체납 공용관리비와 최상층 누수·방수 상태, 설비 수리 필요성 등을 현장에서 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.

맺으며 — “최저가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”

부천 중앙하이츠 502호의 핵심은 단순합니다. 감정가 146,000,000원과 임차보증금 146,000,000원이 같습니다. 실제 임차인은 배기원 1명이며, 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 있습니다. 신건 기준 예상 인수액은 2,844,000원이고 실질취득은 148,844,000원입니다.

1회 또는 2회 유찰되더라도 낙찰가 감소분에 상응해 임차보증금 인수가 증가하므로, 실질취득비용은 계속 약 1.48억원에 머뭅니다. 그런데 비교 가능한 매매사례는 2021년 거래 2건, 평균 150,000,000원에 불과합니다. 현재 시세와 환금성이 검증되지 않은 상태에서 이 정도의 역사적 가격 차이를 확실한 할인으로 인정하기는 어렵습니다.

결론은 권리 인수 주의·가격 메리트 불확실·입찰 신중입니다. 이 물건을 평가할 때는 최저매각가가 아니라 보증금 미배당 인수를 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 특히 조세채권 배당과 임차인 반환관계가 최종 확인되기 전에는 인수위험을 과소평가하지 않는 것이 중요합니다.