인천지방법원 2026타경30227. 부천시 원미구 약대동의 골든탑스 4층 403호, 전용 36.135㎡ 규모의 다세대주택입니다. 사건의 출발점은 소유자 김진규가 2021년 7월 거래가액 235,500,000원으로 소유권을 취득했다는 사실입니다. 그런데 이 부동산에는 그보다 앞선 2021년 6월부터 전입한 임차인 한금화가 있습니다. 임차보증금 역시 235,500,000원입니다.
이 임차인은 2021년 5월 확정일자를 받았고, 2021년 6월 전입했으며, 2023년 7월 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준권리인 2022년 10월 20일 국민건강보험공단 압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 따라서 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다고 하더라도 배당받지 못한 보증금의 인수 위험은 별도로 남습니다.
특히 경매를 신청한 채권자가 주택도시보증공사라는 점에 주목해야 합니다. 공사의 청구액도 235,500,000원으로 임차보증금과 동일합니다. 이 때문에 보증금 대위변제 또는 채권 승계 관계를 원본 서류로 확인해야 합니다. 단순히 금액이 같다는 이유만으로 승계가 확정됐다고 판단하거나, 동일한 보증금을 별개의 임차보증금으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30227 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 약대동 133-12 골든탑스 4층 403호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 중동로364번길 23 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택으로 이용 중 |
| 전용면적 / 층 | 36.135㎡ · 6층 건물 중 4층 403호 |
| 건물 규모 | 골든탑스 · 16세대 · 2020.01.28 준공 |
| 소유자 | 김진규 · 단독소유 |
| 취득 이력 | 2021.07.07 소유권이전 · 거래가액 235,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 219,000,000원 / 219,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 235,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.20 국민건강보험공단 압류 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차인 | 한금화 · 김영숙 (실제 점유·계약관계 확인 필요) |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 보증금 인수는 다르다
신탁 관련 등기는 과거에 설정됐다가 말소됐으며, 2021년의 종전 강제경매개시결정 역시 말소됐습니다. 이번 경매에서 말소기준으로 제시된 권리는 2022.10.20 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후의 카드사 가압류, 지방자치단체 압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 한금화의 임차권등기는 2023년에 이루어졌지만, 실제 전입과 확정일자는 2021년입니다. 따라서 등기 순위만 보고 후순위 임차권이라고 판단하면 안 됩니다. 임차권등기 말소 여부와 임차인의 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 여부는 구분해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한금화 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.06.15 확정 2021.05.14 |
235,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 | 공사와 관계 확인 |
| 김영숙 현황조사상 점유자 |
전입 2023.09.27 확정일자 미상 |
미상 | 기준 전 대항력 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
한금화의 배당요구 관련 일자는 2023.07.10입니다. 김영숙의 전입일은 말소기준권리보다 늦습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 확인되지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 실질취득은 다르다
골든탑스는 16세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 35~36㎡대 거래는 총 5건이며, 거래 시점은 2021년 6월부터 8월입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 36.14㎡ | 3층 | 239,000,000원 |
| 2021.07 | 36.14㎡ | 4층 | 235,500,000원 |
| 2021.06 | 36.14㎡ | 4층 | 235,500,000원 |
| 2021.06 | 36.14㎡ | 6층 | 235,500,000원 |
| 2021.06 | 35.23㎡ | 3층 | 228,000,000원 |
| 평균 | — | 5건 | 234,700,000원 |
표면상 최저매각가 219,000,000원은 거래평균 234,700,000원의 93.3%입니다. 하지만 이는 인수보증금을 제외한 낙찰가만 비교한 수치입니다.
예상 인수액 20,366,000원을 합산한 실질취득 부담은 239,366,000원입니다. 거래평균 대비 102.0%이고, 표본 중 가장 최근 거래인 239,000,000원보다도 366,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 219,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,866,000원 |
| 1. 한금화 임차보증금 | 235,500,000원 | 215,134,000원 |
| 2. 케이비국민카드 가압류 | 5,222,878원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 235,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 예상배당은 집행비용 3,866,000원을 우선 차감하고 나머지 215,134,000원을 한금화 임차보증금에 배당하는 가정입니다. 세금의 실제 우선순위, 주택도시보증공사의 대위·승계 여부 및 최종 배당관계에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 신청채권과 임차보증금은 별개로 확정된 독립 채권이라고 단정하지 않습니다.
예상 실질취득 = 낙찰가 219,000,000원 + 인수보증금 20,366,000원 = 239,366,000원
이는 낙찰가만의 비용이 아니라 임차보증금 인수까지 반영한 부담입니다. 실제 배당이 줄어들면 인수액이 더 늘어날 가능성도 있습니다.⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 유지된다
이 물건에서 가장 경계해야 할 부분은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크다는 점입니다. 매각가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 매수인이 떠안는 미배당 보증금은 증가할 수 있습니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 인수 예상 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 219,000,000원 | 20,366,000원 | 239,366,000원 |
| 1회 유찰 | 175,200,000원 | 63,552,800원 | 238,752,800원 |
| 2회 유찰 | 140,160,000원 | 98,102,240원 | 238,262,240원 |
각 회차의 인수액은 제시된 예상배당 시나리오를 적용한 값입니다. 집행비용 추정액 변화 등으로 실질취득이 조금씩 달라지지만, 세 시나리오 모두 실질취득 부담은 약 2.38억~2.39억원 수준입니다.
⑥ 압류·세금·배당 불확실성
등기상 국민건강보험공단, 지방자치단체 등 공공기관의 압류가 다수 존재합니다. 특히 압류 중 국세·지방세 관련 항목이 실제 당해세 등에 해당하는 경우 임차인보다 먼저 배당되는 금액이 생길 수 있습니다.
| 접수일 | 권리 | 권리자 | 매각 시 처리 |
|---|---|---|---|
| 2022.10.20 | 압류 | 국민건강보험공단 | 말소기준권리 |
| 2023.03.14 | 가압류 | 케이비국민카드 | 매각 소멸 |
| 2024.01.05 | 압류 | 부산광역시 연제구 | 매각 소멸 |
| 2024.11.27 | 압류 | 부천시 | 매각 소멸 |
| 2025.09.22 | 압류 | 부천시 | 매각 소멸 |
| 2026.08.03 | 압류 | 서울특별시 서초구 | 매각 소멸 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 약대동 소재 약대동행정복지센터 남서측 약 50m 지점입니다. 주변에는 유사한 공동주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통 여건은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 6층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재 마감, 내부는 벽지 및 일부 타일 마감이며 급배수·위생·승강기·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단으로 다세대주택과 제1종근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면 및 약대초 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정 이력의 실제 적용 여부는 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
- 환금성. 16세대 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 비교 거래 5건이 모두 2021년에 집중되어 있어 현재의 거래 유동성과 매도가격을 판단하기에는 한계가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 한금화 보증금 인수 확인. 보증금 235,500,000원, 전입 2021.06.15, 확정일자 2021.05.14, 임차권등기 2023.07.10을 원본과 대조해야 합니다. 미배당액이 매수인에게 승계되는 범위가 가장 중요합니다.
- 주택도시보증공사 승계 여부. 공사의 청구액과 임차보증금이 동일합니다. 대위변제·채권양도·임차권 승계 여부 및 배당금 귀속관계를 확인해야 합니다. 같은 보증금을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
- 김영숙 점유관계. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자입니다. 실제 임차관계, 점유 범위, 퇴거 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 세금 우선배당. 국민건강보험공단 및 지방자치단체 압류와 관련해 실제 교부청구액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 예상배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준으로 응찰가 판단. 최저가 219,000,000원만 시세와 비교해서는 안 됩니다. 현재 예상 실질취득은 239,366,000원이며, 유찰 후에도 총부담 감소폭은 제한적입니다.
- 최신 거래와 환금성 확인. 비교 거래가 2021년 자료인 만큼 최근 실거래, 실제 매물 호가, 거래량 및 소규모 다세대주택의 매도 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·명도 확인. 공용부분 관리비 체납 여부, 점유자의 실제 거주 상황, 건물 상태와 명도 비용을 조사해야 합니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 임차권 인수 특기사항, 배당요구 종기 및 배당권자, 보증기관의 권리 승계 관계를 최종 확인한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 인수보증금은 사라지지 않는다”
이 물건의 핵심은 219,000,000원이라는 최저매각가가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인의 235,500,000원 보증금입니다. 신건에서 예상되는 인수액은 20,366,000원이고, 이를 더한 실질취득은 239,366,000원입니다.
유찰이 진행되더라도 배당받지 못한 임차보증금이 증가하면서 총부담은 약 2.38억~2.39억원 수준을 유지합니다. 이는 비교 가능한 2021년 거래평균 234,700,000원보다 높습니다. 게다가 현재 시세를 판단할 최근 거래 근거가 부족하고, 김영숙의 점유관계, 다수의 압류 및 주택도시보증공사의 보증금 채권 승계 관계도 확인해야 합니다.
따라서 이 사건은 낙찰가가 떨어질수록 매력적인 일반 유찰형 경매로 평가하기 어렵습니다. 권리 위험이 크고 실질취득 기준 가격 메리트도 확인되지 않는 물건입니다. 임차보증금 인수 문제와 보증기관의 법적 지위가 명확하게 확인되기 전까지는 입찰 보류가 합리적입니다.
