인천지방법원 부천지원 2026타경30294. 경기도 부천시 오정구 고강동 태경리치빌 비동 301호, 전용 61.88㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 2018년 10월 사용승인을 받은 5층 건물의 3층에 자리하며, 주택도시보증공사가 269,297,086원을 청구하면서 강제경매가 개시됐습니다. 그런데 등기부를 보면 일반적인 채권자 경매보다 먼저 살펴야 할 권리가 있습니다. 김현재의 임차보증금 243,000,000원입니다.

김현재는 2019년 12월 17일 주민등록을 마쳤고, 확정일자는 2019년 10월 14일입니다. 반면 말소기준으로 산정된 부천시 압류는 2020년 11월 4일입니다. 즉 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준보다 앞섭니다. 2023년 12월 임차권등기가 뒤늦게 이뤄졌다는 이유만으로 보증금의 미배당 잔액까지 무조건 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다. 낙찰가와 실제 배당에 따라 매수인의 부담이 달라지는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인

이 사건의 말소기준은 2020년 11월 4일 부천시 압류로 정리됩니다. 이전에 설정됐던 경인북부수산업협동조합의 채권최고액 1,040,000,000원 근저당권은 2019년 12월 16일 이미 말소됐으므로, 현재 매수인이 그 금액을 인수하는 권리는 아닙니다.

말소기준 압류와 그 이후의 국세·지방세 압류, 주택도시보증공사 경매개시결정은 등기상 매각 소멸 대상으로 정리됩니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 체납세금이 실제 배당에서 얼마를 먼저 가져가는지는 별개의 문제입니다. 당해세 등 우선 배당액이 발생하면 임차인에게 돌아갈 배당액도 변동할 수 있습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 김현재와 추가 전입자 4명

확인되는 임차권등기자는 김현재 1명입니다. 이와 별도로 유동민·홍승용·정점순·홍예슬의 전입 기록이 있습니다. 이들 4명은 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 확인되지 않아 확정적인 보증금 인수액을 산출할 수 없습니다. 전입자 4명을 모두 독립된 임차인으로 단정하거나 임의의 보증금을 합산하지 않습니다.

추가 전입자 4명은 모두 말소기준 압류 이후에 전입한 것으로 기록돼 있습니다. 해당 전입일만 기준으로 하면 김현재와 같은 선순위 대항력은 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·점유 원인과 임대차계약의 실체가 확인되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 표시하고 별도 확인 대상으로 분류했습니다.

③ 시세 비교 — 2.99억의 가격 근거가 부족하다

태경리치빌은 16세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2022년 4월, 전용 57.08㎡, 2층, 228,000,000원 한 건입니다. 이번 경매물건은 전용 61.88㎡, 3층이므로 면적과 층이 다르며, 무엇보다 비교 거래가 2022년으로 오래됐습니다. 따라서 이 한 건을 현재의 정확한 시세라고 단정할 수는 없습니다.

신건 최저매각가 299,000,000원은 확인된 과거 거래가격 228,000,000원보다 71,000,000원 높습니다. 가격 비율은 131.1%입니다. 물론 대상 면적이 더 넓고 거래 시점도 달라 단순히 71,000,000원만큼 고평가됐다고 확정할 수는 없습니다. 그러나 반대로 이 자료만으로 2.99억을 저렴한 경매가격이라고 평가할 근거도 없습니다.

④ 예상배당표 (신건 매각가 299,000,000원 가정)

집행비용 4,986,000원은 추정액입니다. 임차인 김현재의 보증금 전액 배당과 주택도시보증공사의 51,014,000원 배당을 가정한 모형이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 실제 우선순위, 다른 우선변제항목은 반영되지 않았으므로 법원 확정 배당액과 달라질 수 있습니다.

이 계산에서 김현재는 보증금 243,000,000원 전액을 배당받아 낙찰자에게 넘길 잔액이 없습니다. 그러나 신청채권자 주택도시보증공사는 청구금액 269,297,086원 중 51,014,000원만 배당받고 218,283,086원의 미배당이 발생합니다. 이 신청채권의 미배당액을 곧바로 매수인이 인수하는 금액으로 취급해서는 안 됩니다. 매수인 보증금 인수 여부는 선순위 임차인의 실제 변제액을 기준으로 별도로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 보증금 위험은 남는다

이 물건은 단순히 유찰 횟수가 늘어나면 저렴해지는 유형이 아닙니다. 선순위 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 커지면, 매각대금에서 다 변제되지 않은 보증금을 매수인이 인수할 수 있기 때문입니다. 따라서 매수인의 실질취득비용은 낙찰가만이 아니라 낙찰가 + 보증금 미배당 인수액으로 평가해야 합니다.

* 회차별 인수액은 제시된 추정 결과이며 실질취득 추정치는 각 회차의 낙찰가와 인수액을 합산한 계산값입니다. 낙찰 부대비용·취득세·명도비 등은 제외했습니다. 다른 전입자의 미확정 임차보증금 위험과 조세채권 배당변동도 별도입니다.

1회 유찰되면 낙찰가는 239,200,000원으로 내려가지만, 김현재의 보증금 243,000,000원을 전액 변제하기에는 부족합니다. 예상 인수액 7,948,800원을 합하면 실질취득 추정치는 247,148,800원입니다. 2회 유찰되어 낙찰가가 191,360,000원까지 내려가도 인수액 55,119,040원이 발생하면서 실질취득 추정치는 246,479,040원입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 오정구 고강동 고강초등학교 북동측 인근으로, 주변에는 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근 버스정류장이 있어 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물 중 3층입니다. 2018.10.05 사용승인을 받았으며 위생·급배수·개별난방·도시가스·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 391-6과 391-7의 2필지 일단지로, 평지의 세장형 토지에 공동주택이 소재합니다. 북측으로 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 공시지가 2,172,000원/㎡, 토지면적 235.8㎡로 표시됩니다.
• 규제. 공항시설법상 다지구(소음대책지역 제3종구역 다지구), 항공표면(진입표면구역), 고강초 상대보호구역, 과밀억제권역 등이 확인됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인되는 실거래가 2022년 1건에 그쳐 가격 검증 자료가 제한적입니다. 아파트 대단지처럼 충분한 비교 사례를 기대하기 어려우므로 재매각·임대 시 수요를 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김현재의 선순위 대항력. 주민등록일 2019.12.17, 점유개시일 2019.12.16, 확정일자 2019.10.14, 보증금 243,000,000원, 임차권등기 2023.12.21을 대조하고 대항력 유지와 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 미배당 보증금 인수. 신건 예상 인수액 0원은 전액 배당을 전제로 한 추정입니다. 유찰 시 인수액 7,948,800원·55,119,040원과 실질취득 합산액을 입찰가 산정에 함께 반영해야 합니다.
• 압류 4건 확인. 부천시, 국, 인천광역시부평구의 조세 압류에 대해 실제 체납액과 당해세 여부, 법정기일, 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 추가 전입자 4명. 유동민·홍승용·정점순·홍예슬의 실제 점유관계, 임대차계약 유무, 보증금·확정일자 및 점유 경위를 확인해야 합니다. 전입 사실만으로 모두 독립된 보증금 채권자라고 볼 수 없습니다.
• 신청채권 구분. 주택도시보증공사의 청구금액 269,297,086원과 김현재의 임차보증금 243,000,000원을 혼동하거나 임차보증금으로 중복 합산하지 않아야 합니다. 채권의 발생 근거와 실제 배당관계도 확인 대상입니다.
• 시세 재확인. 확인된 실거래 228,000,000원은 2022.04 거래이며, 대상 물건과 전용면적이 다릅니다. 입찰 전 최근 유사 면적·유사 상태의 다세대 거래를 추가 조사해야 합니다.
• 현장·명도. 현재 점유자와 실제 거주 여부를 확인하고, 낙찰 후 인도명령·명도소송 가능성 및 점유자의 권원을 점검해야 합니다.
• 관리비·건물상태. 체납관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 누수·하자·설비 상태, 공항 소음 관련 생활환경을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 매각기일 전에 최신본으로 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 실질취득비용”

태경리치빌 비동 301호는 얼핏 보면 신건 감정가 299,000,000원에 매수인 인수 0원으로 계산되는 물건입니다. 그러나 이 수치는 김현재의 보증금 243,000,000원이 전액 배당된다는 조건을 전제로 합니다. 유찰되면 보증금 미배당액을 인수할 수 있어 단순 최저가와 실제 취득부담 사이에 차이가 발생합니다.

더 큰 문제는 현재 가격을 지지할 시세 근거가 충분하지 않다는 점입니다. 2022년의 유일한 확인 거래는 228,000,000원으로, 신건 최저가 299,000,000원은 이보다 31.1% 높습니다. 현재 시세가 정확히 얼마인지는 최근 거래 부족으로 확정하기 어렵지만, 주어진 자료에서는 신건의 할인 매력을 입증하지 못합니다. 2회 유찰되더라도 예상 실질취득비용은 246,479,040원으로, 2022년 비교 거래보다 여전히 높습니다.

또한 세금 압류 4건, 임대차관계가 확인되지 않은 전입자 4명, 선순위 대항력 임차권이 함께 존재합니다. 현재 예상배당에서 보증금이 모두 변제된다는 이유만으로 권리상 안전하다고 단정하기 어렵습니다. 최근의 적정 시세, 세금 배당순위, 김현재의 보증금 인수 여부와 추가 전입자의 점유관계를 검증하기 전에는 가격과 권리 모두 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.