인천지방법원 2026타경30304. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 지클래스 제1동 11층 1103호 오피스텔입니다. 2019년 사용승인을 받은 지상 14층 건물의 11층 물건으로, 현재 소유자는 김은규입니다. 김은규는 2021년 2월 9일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 등기상 거래가액은 229,000,000원입니다.

이 사건을 어렵게 만드는 것은 근저당이 아닙니다. 과거 설정됐던 한국양봉농업협동조합 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2023년 10월 17일 국(남동세무서장)의 압류입니다. 그런데 임차인 윤형준의 전입 및 점유 개시일은 2020년 10월 16일입니다. 말소기준권리보다 앞서므로, 2024년에 등기된 임차권이라는 이유만으로 후순위라고 판단할 수 없습니다.

더 주의할 부분은 배당과 인수의 관계입니다. 현재 배당 계산에서는 윤형준의 보증금 229,000,000원을 매각대금에서 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 반면 등기에는 2020년과 2022년 확정일자가 기재돼 있습니다. 실제 우선변제권 및 배당 여부를 다시 따져야 하는 구조이므로, 단순한 신건 오피스텔 경매로 접근하면 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 먼저 들어온 임차인

갑구 5번 국의 압류는 말소기준권리로 제시됐으며, 매각에 따라 소멸하는 권리입니다. 이후 2026년 2월 4일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 선순위 임차보증금의 매수인 인수는 서로 다른 문제입니다.

기존 수협은행 신탁등기는 2020년 9월 22일 말소됐고, 한국양봉농업협동조합의 채권최고액 186,000,000원 근저당도 2020년 10월 16일 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 존속하는 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실질 인수위험의 중심

확인되는 임차인·점유 관계자는 윤형준과 이건표, 총 2명입니다. 윤형준은 등기된 임차권자로 대항력이 인정되는 선순위 임차인이고, 이건표는 후순위 전입 사실이 확인되지만 보증금 및 임대차관계가 불명확한 점유자입니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 표시되며, 별도의 임차보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 실질취득 비용 — 최저가와 실제 부담은 다르다

현재 신건에서 최저매각가 254,000,000원으로 낙찰된다고 가정해 보겠습니다. 배당표에서는 윤형준의 보증금 229,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 처리합니다.

여기서 483,000,000원은 현 배당표의 보증금 전액 인수 가정을 적용한 금액입니다. 등기에 기록된 3차 보증금과 실제 우선변제 배당에 따라 최종 인수액은 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·미납 관리비 등 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 254,000,000원 가정)

현재 배당 가정: 집행비용 4,356,000원, 주택도시보증공사 239,000,000원, 소유자 잔여 10,644,000원으로 매각대금 254,000,000원을 배분합니다. 임차인 인수액 229,000,000원은 매각대금 배분에 포함되지 않는 별도 부담입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되며, 실제 배당순위에 따라 결과가 바뀔 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수위험은 별개

신건 이후의 매각가 및 채권 배당을 가정한 회차별 결과입니다. 임차인 보증금은 각 회차에서 229,000,000원 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 이는 배당 가정에 따른 수치이며, 실제 우선변제 및 미배당 보증금 산정 결과와 반드시 대조해야 합니다.

현재 회차에서는 신청채권 239,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 그러나 1회 유찰 시 배당액은 199,555,200원, 2회 유찰 시에는 159,484,160원으로 감소하고, 신청채권자의 미배당액은 각각 39,444,800원, 79,515,840원으로 늘어납니다.

중요한 것은 주택도시보증공사의 채권 미배당액과 윤형준 임차보증금의 매수인 인수액은 서로 다른 금액이라는 점입니다. 둘을 더하거나 하나로 대체해서는 안 됩니다. 특히 보증금보다 낮은 매각가에서는 배당 여부에 따른 실질취득액 재산정이 필수입니다.

⑥ 가격 판단 — 시세 대신 최저가만 보면 위험

이 사건은 감정가가 254,000,000원이며, 소유자 김은규의 2021년 등기상 취득 거래가액은 229,000,000원입니다. 다만 이 과거 취득가는 현재의 동일 오피스텔 실거래 시세를 대신하지 못합니다.

현재 확인 가능한 최근 실거래 비교치를 근거로 최신 거래가, 최근 12개월 평균, 가격 상승·하락 추세를 판정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건이 현재 시장가격보다 싸다거나 비싸다고 수치로 단정하기 어렵습니다.

그렇지만 현 배당 가정에 따른 실질취득 부담 483,000,000원이 감정가 254,000,000원의 약 190.2%에 해당한다는 점은 분명합니다. 가격 검증에서는 최저가 254,000,000원이 아니라 인수액을 반영한 실질취득 부담을 비교해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경기도 김포시 양촌읍 양곡리 소재 양곡초등학교 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2019.07.15 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 11층 오피스텔입니다. 승강기(15인승), 위생·상하수도·소화전 설비와 기계식 주차설비가 있습니다.
• 도로. 동측으로 약 8m, 남측으로 약 2.5~3m 포장도로에 접합니다. 건물 부지는 2필지가 일단을 이루는 업무시설 부지입니다.
• 용도지역·규제. 일반상업지역을 중심으로 제1종일반주거지역, 학교 절대보호구역, 상대보호구역, 성장관리권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 사항이 기재돼 있습니다. 필지별 규제의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 공부상 오피스텔이며 임차권등기상 주거용으로 이용된 물건입니다. 실제 사용형태, 임대차 승계 부담, 기계식 주차의 이용 여건 등이 매도·임대 시 매수층에 영향을 줄 수 있습니다. 최근 실거래 검증 없이 환금성이 높다고 평가하기는 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 윤형준의 보증금 잔액 확정. 배당 계산에는 229,000,000원이 인수되는 것으로 나타나지만, 등기상 3차 계약 보증금은 239,000,000원입니다. 계약별 보증금과 현재 미반환액을 확인해야 합니다.
• 확정일자 및 우선변제권 재검토. 최초 확정일자 2020.10.08, 3차 확정일자 2022.10.06과 전입·점유 개시일 2020.10.16을 대조하여 배당순위와 매수인에게 남는 보증금 인수액을 확인해야 합니다.
• 임차권등기·배당요구 관계 확인. 2024.09.24 임차권등기와 배당요구 관련 기록, 실제 배당을 받을 임차보증금의 범위 및 임차권 말소 가능성을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계 확인. 경매신청 채권자는 주택도시보증공사이며 청구액은 239,000,000원입니다. 임차인 윤형준의 보증금채권과 보증기관의 채권 사이에 대위·양도·승계 관계가 있는지 확인하고, 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 이건표의 점유관계 확인. 2025.05.20 전입한 이건표의 보증금, 계약관계, 점유원인과 명도 상대방 여부를 확인해야 합니다. 후순위 전입만으로 명도 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.
• 민간임대주택 등록 상태 확인. 2021.03.17 민간임대주택등기와 관련된 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 매수 후 존속할 수 있는 의무를 확인해야 합니다.
• 압류 및 조세관계 확인. 2023.10.17 국의 압류가 말소기준권리로 제시됐지만, 실제 당해세·배당순위 등에 따라 배당 결과가 변동될 수 있습니다.
• 실질취득 상한 설정. 입찰가에 실제 인수할 미배당 보증금과 취득·명도 관련 비용을 합산해야 합니다. 현재 최저가 254,000,000원을 기준으로만 수익성을 계산해서는 안 됩니다.
• 현장 및 관리비 점검. 실제 점유자, 관리비 체납, 기계식 주차 이용, 내부 상태 및 관리현황을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 매각물건명세서, 임차권등기, 임대차계약서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2.54억에 낙찰받아도 2.54억짜리 취득이 아니다”

이 사건에서 가장 경계해야 할 착시는 감정가와 최저가가 같다는 사실만 보고 평범한 신건 경매라고 생각하는 것입니다.

실제 권리 흐름은 다릅니다. 말소기준 압류일은 2023.10.17이지만, 임차인 윤형준은 2020.10.16 전입해 이미 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다. 현재 배당 계산상 보증금 229,000,000원이 전액 매수인에게 남아, 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 부담은 483,000,000원입니다.

또한 최초·3차 확정일자가 존재하고, 3차 계약 보증금이 239,000,000원으로 기재돼 있어 현재 배당 계산을 그대로 확정값으로 받아들일 수도 없습니다. 별도 점유자 이건표의 임대차관계와 민간임대주택등기도 추가 검토가 필요합니다.

최근 실거래에 따른 현재 시세가 확인되지 않은 상황에서 이 금액 구조를 가격 메리트로 평가할 근거는 없습니다. 단순 유찰 할인율만으로 입찰을 결정해서도 안 됩니다.

종합 판단은 D등급 — 선순위 임차보증금 인수위험이 매우 크고, 실제 배당·인수잔액이 확정되기 전에는 입찰 보류가 타당한 사건입니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 대항력, 확정일자, 배당순위, 보증금 승계관계의 정확한 확인입니다.