인천지방법원 2026타경30315. 김포시 통진읍 도사리에 위치한 엣지빌라 2동 102호, 전용 54.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 167,000,000원인 신건으로, 주택도시보증공사가 청구액 190,799,951원으로 강제경매를 신청했습니다. 소유자는 박현석이며, 2021년 8월 30일 거래가액 172,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.
이 사건에서 가장 중요한 권리는 2023년 등기된 윤현민의 주택임차권입니다. 보증금이 172,000,000원이고 전입과 확정일자가 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 여기에 2025년 전입한 홍경미도 보증금 1,000,000원의 대항력 있는 임차인으로 조사됐습니다. 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차인의 미회수 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30315 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 통진읍 도사리 480-8 2동 1층 102호 도로명주소: 경기도 김포시 통진읍 도이곶로 2-20 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.23㎡ · 지상 4층 건물 중 1층 102호 |
| 건물 / 규모 | 철근콘크리트구조 · 2018.07.09 사용승인 · 16세대 |
| 소유자 | 박현석 (2021.08.30 소유권이전 · 거래가액 172,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 167,000,000원 / 167,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 190,799,951원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.05 강제경매개시결정 (갑구 8번) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차인 | 실제 임차인 2명 · 윤현민, 홍경미 |
| 예상 인수액 | 9,138,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
이 사건의 말소기준권리는 2026.02.05 강제경매개시결정으로 정리되어 있습니다. 문제는 그보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 윤현민은 2021.08.30 전입했고 2021.07.30 확정일자를 받았으며, 2023.08.31 보증금 172,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 따라서 매각대금으로 보증금을 모두 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조입니다.
홍경미도 2025.09.15 전입해 말소기준권리보다 앞선 대항력이 인정되는 것으로 조사됐습니다. 월세 550,000원, 보증금 1,000,000원이며 우선변제권은 확인되지 않습니다. 예상배당에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 반영했습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 월세 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
|
윤현민 건물의 전부 선순위 임차권 |
전입 2021.08.30 확정 2021.07.30 임차권등기 2023.08.31 |
172,000,000원 월세 해당 없음 |
대항력 有
우선변제 有
승계 아님 배당요구 있음 |
|
홍경미 102호 전부 추가 인수 |
전입 2025.09.15 확정일자 미확인 |
1,000,000원 월세 550,000원 |
대항력 有
우선변제 미확인
승계 아님 배당요구 미확인 |
주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자로 표시되어 있습니다. 반면 윤현민과 홍경미는 각각 실제 임차인으로 기재되어 있으며, 보증기관에 의한 중복 승계신고로 표시된 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인 수는 2명으로 분석합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단
엣지빌라트1동2동은 16세대 규모의 다세대주택이며, 전용 54.23㎡에 해당하는 실거래 표본 12건이 확인됩니다. 전체 평균은 176,583,333원이고, 최근 거래 2건의 평균으로 제시된 가격은 179,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.12 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2023.11 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2022.04 | 54.23㎡ | 1 | 170,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 165,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.11 | 54.23㎡ | 3 | 181,000,000원 |
| 2021.10 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.09 | 54.23㎡ | 4 | 177,000,000원 |
| 2021.08 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 1 | 172,000,000원 |
| 2021.07 | 54.23㎡ | 2 | 181,000,000원 |
| 전체 평균 | 54.23㎡ | 12건 | 176,583,333원 |
| 최근 거래 평균 | 54.23㎡ | 2건 | 179,000,000원 |
최저매각가 167,000,000원만 시세와 비교하면 최근 평균의 93.3%입니다. 겉으로는 할인이 있는 것처럼 보입니다. 하지만 매수인 인수액을 합산한 실질취득금액 176,138,000원은 최근 평균의 98.4%입니다. 최신으로 기록된 2023.12 거래가 181,000,000원과 비교해도 약 97.3% 수준입니다.
즉, 보증금 인수를 반영하면 시세와의 가격 차이가 매우 작아집니다. 특히 전체 평균 176,583,333원과 비교하면 실질취득금액은 거의 비슷한 수준입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등을 추가하면 실제 투자금은 더 늘어납니다.
④ 예상배당표 (매각가 167,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,138,000원 |
| 1. 임차인 윤현민 · 우선변제 | 172,000,000원 | 163,862,000원 |
| 인수 · 임차인 홍경미 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 190,799,951원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%에 해당하는 추정치입니다. 예상배당액 163,862,000원은 윤현민의 보증금보다 8,138,000원 부족합니다. 홍경미 보증금 1,000,000원은 전액 인수로 계산했습니다. 주택도시보증공사의 청구액 190,799,951원은 이 배당 가정에서 전액 미배당됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당과 인수금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총부담은 비슷하다
선순위 임차인의 보증금이 낙찰가격을 초과하는 경우, 낙찰가격이 내려갈수록 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 늘어납니다. 따라서 유찰로 최저가가 떨어져도 매수인의 실질취득금액이 같은 비율로 떨어지지 않습니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 167,000,000원 | 9,138,000원 | 176,138,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 133,600,000원 | 42,070,400원 | 175,670,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 106,880,000원 | 68,416,320원 | 175,296,320원 |
실질취득금액은 각 회차의 최저가와 예상 인수액을 합한 금액입니다. 각 회차의 집행비용 등 배당 추정이 달라 합계에도 소폭 차이가 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외했습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 김포시 통진읍 도사리 소재 도사1사거리 북서측 인근입니다. 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.07.09 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 위생시설·상하수도·난방·가스·승강기 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 부지 서측으로 폭 약 6미터의 도로에 접하고 있습니다. 토지는 부정형이며 다세대주택 부지로 이용됩니다.
- 토지이용. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(복합형) 등에 해당하며, 가축사육제한구역과 토지거래계약에관한허가구역도 표시되어 있습니다. 입찰 전 적용 대상과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 임대관계는 감정평가에서 미상으로 기재되어 있어 임차관계의 별도 확인이 중요합니다.
- 환금성. 16세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 최근 기록된 실거래가 2023.12에 머물러 있고, 단지 경매 평균 유찰 횟수가 5.7회라는 점은 유동성 위험을 판단할 때 중요한 요소입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 윤현민의 임차권. 등기된 보증금 172,000,000원, 전입·확정일자·배당요구 및 배당 후 미회수액을 대조하세요. 임차권등기가 매각으로 말소되는 조건과 보증금 반환의무를 확인해야 합니다.
- 홍경미의 보증금. 2025.09.15 전입한 임차인의 대항력, 확정일자·배당요구 여부 및 보증금 1,000,000원의 인수 문제를 확인하세요.
- 임차인 사이의 관계. 두 임차인 모두 같은 102호 전부와 관련되어 있습니다. 임차권등기자의 현재 점유 상태, 실제 거주자, 임대차 승계 또는 별도 계약 여부를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서. 매수인에게 인수되는 임차보증금 및 임차권등기 관련 조건을 반드시 원본으로 확인하세요.
- 실질취득 기준 입찰. 최저가만으로 할인율을 계산하지 말고 매수인 인수액을 합산한 금액으로 시세와 비교하세요. 취득세·등기비용·명도비용 등도 별도로 계산해야 합니다.
- 유찰 회차. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득금액이 약 1.75억 수준으로 유지되는 구조입니다. 유찰만을 이유로 가격이 충분히 낮아졌다고 판단하지 마세요.
- 현재 시세 확인. 마지막 실거래가 2023.12이므로, 2026년 현재의 실제 매수 수요와 가격 수준을 별도로 확인하세요.
- 명도·관리비. 현재 점유자와 인도 가능 여부, 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 경매 진행상황을 대조하고 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”
이 사건은 최저매각가와 실질취득금액을 구분해야 하는 전형적인 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 윤현민의 보증금 172,000,000원이 최저가 167,000,000원을 초과하고, 홍경미의 보증금까지 합산하면 신건 기준 인수액은 9,138,000원입니다. 따라서 실질취득금액은 176,138,000원으로, 제시된 최근 거래 평균 179,000,000원의 98.4%에 해당합니다.
가격 차이가 크지 않은 상황에서 거래 표본은 오래됐고, 동일 호실에 기재된 두 임차인의 점유관계도 확인이 필요합니다. 여기에 소규모 다세대주택의 환금성 문제와 평균 5.7회 유찰 이력까지 겹칩니다. 특히 유찰 후에도 인수 보증금이 늘어나 실질취득금액이 크게 낮아지지 않는다는 점을 놓쳐서는 안 됩니다.
결론은 신건 입찰 보수적 접근, 임차관계 원본 확인 전 입찰 보류입니다. 단순히 최저가가 과거 시세보다 낮거나 유찰이 반복된다는 이유로 투자 매력이 커지는 물건이 아닙니다. 보증금 반환의무와 실제 점유관계가 명확해지고, 실질취득금액이 현재의 검증된 시세에 비해 충분한 여유를 확보할 때에만 재검토할 가치가 있습니다.
