인천지방법원 2026타경30410. 경기도 부천시 오정구 고강동에 위치한 승민리치빌 가동 203호, 전용 46.39㎡의 다세대주택입니다. 2019년 사용승인된 23세대 규모의 도시형생활주택으로, 감정가는 237,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기상 권리의 출발점은 2022년 4월 4일 국세 압류입니다. 기존 옹진수산업협동조합 근저당은 2020년 5월 이미 말소됐고, 이후 국세 압류와 주택도시보증공사 가압류, 지방세 압류, 임차권등기가 이어졌습니다. 겉으로는 후순위 등기들이 매각으로 정리되는 구조이지만, 등기 말소와 임차보증금 인수는 별개의 문제입니다.

임차인 최영관은 2020년 5월 29일 전입했고 확정일자도 2020년 4월 8일로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금 245,000,000원에 대해 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이므로, 매각대금에서 배당받지 못한 금액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 이 경매의 진짜 가격은 237,000,000원이 아니라 인수액까지 더한 금액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남는 보증금

등기부상 옹진수산업협동조합의 2019년 근저당권은 2020년 5월 13일 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022년 4월 4일 국세 압류로 분석되며, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 최영관의 임차권등기는 2024년에 설정됐어도 원래 임대차의 전입과 확정일자가 2020년이라는 점이 중요합니다. 임차권등기의 등기 순위만 보고 후순위라고 판단해서는 안 됩니다. 대항력 있는 선행 임대차로서 배당 후 미회수 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 2명

최영관. 2020년 2월 19일 임대차계약, 2020년 5월 29일 전입 및 점유개시, 2020년 4월 8일 확정일자입니다. 2024년 7월 16일 임차권등기가 이뤄졌고 배당요구도 확인됩니다. 보증금 245,000,000원은 현재 최저매각가 237,000,000원보다 크므로, 매각대금에서 전액 변제받기 어렵습니다.

박진수. 2025년 7월 24일 전입한 점유 관련 임차인입니다. 전입일 자체는 2022년 말소기준권리 이후이므로 기재된 순위대로라면 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 그러나 보증금과 확정일자, 구체적인 임대차관계가 확인되지 않아 점유·보증금 관련 불확실성이 남습니다. 선순위 인수액을 임의로 더하지는 않되, 위험이 모두 해소됐다고 볼 수도 없습니다.

② 시세 비교 — 98.8%가 아니라 실질취득 103.8%

승민리치빌의 전용 46㎡대 실거래 6건입니다. 이 중 가장 최근 거래는 2026년 10월, 전용 46.39㎡, 2층, 240,000,000원으로 본건과 전용면적 및 층이 같습니다. 최근 12개월 거래도 이 1건이므로 현재 시세 판단에서는 이 가격이 중요한 기준입니다.

전체 평균은 277,166,666원으로 감정가보다 상당히 높습니다. 하지만 여기에는 2022년 340,000,000원, 2023년 350,000,000원의 고가 거래가 포함돼 있습니다. 이를 현재 시세로 그대로 적용하면 가격 경쟁력을 과대평가할 위험이 있습니다.

최근 거래는 240,000,000원이고, 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세는 -15.7%입니다. 즉 과거 고가 거래에 비해 현재 거래가격이 하락한 상태입니다. 이 물건의 가격 판단은 전체 평균 277,166,666원보다 최근 거래 240,000,000원을 우선해야 합니다.

또한 최근 12개월 실거래 표본은 단 1건입니다. 동일 면적·동일 층 거래라는 장점은 있지만, 해당 호수의 내부 상태와 권리관계까지 동일하다는 의미는 아닙니다. 전체 추세가 하락하는 가운데 매수인이 부담하는 실질취득액이 최신 거래보다 높다는 사실에 더 무게를 둬야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)

현재 추정 배당에서는 매각대금 237,000,000원 중 집행비용 4,118,000원을 제외한 232,882,000원이 최영관에게 지급됩니다. 최영관의 보증금 245,000,000원에는 12,118,000원 부족분이 발생하며, 대항력에 따라 해당 금액을 매수인이 인수하는 시나리오입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 국세·지방세 압류가 3건 존재하므로 실제 조세채권의 법정기일 및 배당순위에 따라 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 채권은 별도 청구 기재이며, 임차보증금이나 매수인 인수액에 단순 합산하지 않습니다.

유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 총액은 거의 그대로

이 물건은 보증금이 최저매각가보다 큰 대항력 임차보증금 인수형입니다. 유찰로 매각가격이 내려가면 임차인의 배당금도 줄고, 매수인이 인수할 미배당 보증금은 그만큼 증가합니다.

이는 경매대금이 낮아져도 임차보증금 245,000,000원 중 미배당 부분이 매수인 부담으로 남기 때문입니다. 실질취득은 보증금 245,000,000원 부근에 고정되는 구조이고, 집행비용 차감 효과로 각 회차의 총액은 그보다 조금 높게 계산됩니다.

따라서 일반적인 경매물건처럼 1~2회 유찰 후 가격이 낮아졌다는 이유로 입찰 메리트가 생긴다고 판단하면 위험합니다. 특히 시장가격이 하락 추세인 상황에서는 최저매각가의 할인율이 아닌 매각가격 + 잔여 보증금 인수액을 실제 시세와 비교해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 고강초등학교 북서측 인근입니다. 다세대주택과 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2019.04.30 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 203호입니다. 외벽은 치장벽돌타일 마감 등이며 PVC샷시 창호, 위생·급배수·도시가스·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 장방형 토지이며 서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 804.9㎡, 공시지가는 ㎡당 2,356,000원입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 해당됩니다. 감정요항표에 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26~2026.08.25가 기재되어 있으므로 입찰 시점 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 공부·건축물. 공부와 현황의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 23세대 소규모 다세대주택으로 최근 12개월 실거래는 1건입니다. 과거 340,000,000~350,000,000원 거래가 있었지만 최신 거래는 240,000,000원이며, 거래 추세가 -15.7%로 하락하고 있어 과거 고가 거래를 현재 매도가격으로 기대하는 것은 위험합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 응찰가 판단. 최저가 237,000,000원보다 실질취득 249,118,000원이 중요합니다. 최근 거래 240,000,000원을 기준으로 인수액까지 더한 총비용이 적정한지 확인해야 합니다.
• 최영관 대항력 확인. 2020.05.29 전입·점유개시, 2020.04.08 확정일자, 2024.07.16 임차권등기 및 배당요구를 원본 서류로 대조해야 합니다. 낙찰 후 잔여 보증금 반환책임과 인도 가능 시점도 확인 대상입니다.
• 박진수 점유관계 확인. 2025.07.24 전입으로 기재돼 있으나 보증금과 확정일자가 미상입니다. 실제 계약 및 점유관계, 최영관과의 관계, 배당요구와 인도 문제를 확인해야 합니다.
• 조세채권 법정기일·당해세 확인. 2022년과 2023년, 2025년에 걸친 국세·지방세 압류의 실제 채권액과 우선배당 여부에 따라 임차인 배당 및 매수인 인수액이 바뀔 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 2,071,000,000원 가압류와 245,000,000원 경매신청 청구액의 권리관계를 확인하고, 동일 경제적 채권의 중복 계산이나 임차보증금과의 혼동을 피해야 합니다.
• 유찰 할인 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 248,454,400원, 2회 유찰 시 247,923,520원으로, 최저가가 낮아져도 보증금 인수 때문에 총취득액은 크게 줄지 않습니다.
• 시장가격과 매도 가능성 확인. 최근 실거래 240,000,000원 및 추세 -15.7%를 기준으로 판단하고, 2022~2023년의 고가 거래만을 근거로 기대수익을 산정하지 않아야 합니다.
• 명도·관리비 확인. 임차권등기와 별도 점유자가 있어 인도 및 보증금 반환 협의가 필요할 수 있습니다. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분도 확인해야 합니다.
• 원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임대차관계, 조세채권 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 물건의 가장 큰 함정은 최저매각가 237,000,000원이 최근 실거래 240,000,000원보다 낮다는 사실입니다. 단순 비교만 하면 시세보다 조금 저렴해 보입니다. 그러나 실제로는 최영관의 선순위 대항력과 보증금 245,000,000원이 가격 구조를 지배합니다.

현재 추정배당에 따른 인수액 12,118,000원을 더하면 실질취득은 249,118,000원으로, 최신 실거래가격보다 높습니다. 2회 유찰까지 가정해도 실질취득이 247,923,520원으로 남는 이유는 보증금 미배당 인수가 증가하기 때문입니다. 여기에 실거래 하락 추세 -15.7%, 국세·지방세 압류에 따른 배당 변동성, 박진수의 확인되지 않은 임대차관계까지 존재합니다.

2022년 국세 압류가 말소기준권리라는 점과 후순위 등기의 매각 소멸만으로 안전한 물건이라고 평가할 수 없습니다. 대항력 임차인의 보증금 인수 구조가 핵심이며, 경매 할인율보다는 실제 취득총액과 최신 시세의 차이가 중요합니다.

결론은 가격 경쟁력 부족·보증금 인수 위험·추가 점유 확인 필요. 최근 거래가격을 초과하는 실질취득과 하락 추세를 고려하면 현 단계에서는 적극적인 입찰보다 권리·배당·점유 관계를 확정하고 실질취득액을 재검증하는 것이 우선입니다. 최저가는 시세 아래지만, 총취득비용은 시세 위에 있는 경매입니다.