인천지방법원 2026타경30448. 부천시 원미구 원미동 스테이트로뎀 12층 101-1204호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 2018년 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물이고, 해당 호실은 12층에 위치합니다. 현재 등기상 소유자는 김택현으로, 2021년 9월 17일 332,000,000원에 취득했습니다.

문제는 소유권이 넘어오기 이전부터 이미 임차인이 존재했다는 점입니다. 임차인 이선영은 2021년 6월 5일 임대차계약을 체결했고, 2021년 6월 11일 확정일자를 받았습니다. 전입신고 및 점유개시일은 2021년 8월 23일입니다. 이후 2023년 8월 29일 보증금 332,000,000원에 대한 주택임차권등기가 설정됐습니다.

등기상 2018년에 설정되었던 농협은행 근저당권은 2021년 8월 23일 이미 말소됐고, 2021년 10월 25일 부천시 압류 역시 2021년 11월 1일 해제·말소됐습니다. 현재 남아 있는 압류 중 가장 이른 것은 2022년 12월 7일 부천시 압류입니다. 이선영의 전입·점유가 그보다 앞서므로, 주거용 임대차의 대항요건이 인정되는 한 매수인에게 보증금 잔액의 인수 위험이 발생합니다. 경매로 임차권등기가 말소되는 문제와 임차인의 선순위 보증금 반환채무가 매수인에게 남는 문제는 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

권리 흐름에서 가장 중요한 순서는 기존 근저당권 말소 → 임차인의 선순위 지위 → 후속 압류 → 임차권등기 → 강제경매입니다. 특히 2021년 부천시 압류는 이미 말소되어 현존하는 말소기준권리로 취급하면 안 됩니다. 현존하는 압류 가운데 가장 이른 2022년 12월 7일 부천시 압류를 중심으로 검토하되, 국세·지방세의 법정기일 및 우선징수 관계는 별도로 확인해야 합니다.

임차인 권리분석 (실제 임차인 1명)

이선영은 등기 및 매각물건명세서상 보증금이 확인되는 실제 임차인입니다. 확정일자와 배당요구가 있고, 대항력도 인정되는 것으로 표시되어 있습니다. 우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액이 반드시 배당되는 것은 아닙니다. 현재 매각가에서는 배당재원이 부족하여 잔액 인수가 발생하는 구조입니다.

② 가격 분석 — 유찰되어도 실질취득액은 크게 낮아지지 않는다

이 물건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 인수형입니다. 매수인의 경제적 부담을 판단할 때는 최저매각가에 미배당 보증금 인수액을 더해야 합니다.

위 실질취득액은 각 회차의 예상 낙찰가와 임차보증금 인수액을 합산한 값입니다. 집행비용 추정액의 차이로 회차별 총액이 조금씩 달라지지만, 모두 임차보증금 332,000,000원에 근접합니다. 실제 낙찰가, 배당표, 당해세 및 기타 비용에 따라 변동될 수 있습니다.

1회 유찰 시 낙찰가 가정은 241,600,000원으로 낮아지지만, 인수액이 94,582,400원으로 증가하여 실질취득액은 336,182,400원입니다. 2회 유찰 시에도 낙찰가 193,280,000원에 인수액 142,225,920원을 더하면 335,505,920원이 됩니다.

즉 유찰로 법원에 납부할 금액은 줄어들지만, 매수인이 부담할 보증금 잔액은 늘어납니다. 최저가 하락이 실질취득액의 동일한 폭의 하락으로 이어지지 않습니다. 실제 경제적 부담이 보증금 수준에 묶이는 전형적인 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 302,000,000원 가정)

매각대금 302,000,000원에서 추정 집행비용 5,028,000원을 먼저 차감하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 296,972,000원입니다. 임차보증금 332,000,000원에 미달하므로 35,028,000원이 남습니다. 임차인의 대항력이 유지되는 경우 이 미배당 보증금이 매수인의 인수 부담이 됩니다.

신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 332,000,000원이나, 위 추정배당표에서 해당 항목에 배정된 금액은 0원입니다. 신청채권자 채권의 미배당과 임차보증금 미배당을 동일한 성격으로 간주해서는 안 되며, 두 채권의 법률상 귀속 및 중복 관계를 확인해야 합니다.

배당표는 집행비용을 추정한 시뮬레이션입니다. 국세·지방세 압류와 관련된 당해세, 법정기일에 따른 우선순위, 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 임차인 배당액과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 원미동 소재 원미구청 북동측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 오피스텔, 근린시설, 소규모 공장 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 해당 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 2018.06.05 사용승인된 철근콘크리트조 14층 건물의 12층 호실입니다. 위생·급배수설비, 소화전, 스프링클러, 도시가스설비, 승강기, 난방설비 및 기계식 주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 용도. 사건상 근린시설로 분류되어 있으나 감정평가상 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차인은 주거용으로 신고되어 있어 공부상 용도, 건축물대장상 세부 용도와 실제 주거 사용 여부를 반드시 대조해야 합니다.
• 도로·토지. 남서측과 북서측에 각각 약 20m 및 약 8m 포장도로가 접하며, 토지는 2필지 일단의 업무시설·근린생활시설 부지입니다. 토지면적은 1,061.9㎡, 지형은 평지이며 가로장방형입니다.
• 규제. 준공업지역, 춘의준공업지역 지구단위계획구역, 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 관련 지정 내용도 확인되며, 제시된 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 입찰 및 취득 시점의 규제 적용 여부는 최신 고시로 재확인해야 합니다.
• 공부상 특이사항. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았으며, 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다. 다만 시설 이용상태와 임대차의 주거용 사용 여부는 별개로 확인해야 합니다.
• 환금성. 주택·오피스텔·근린시설과 소규모 공장이 혼재한 입지이고, 해당 호실은 업무시설로 이용되고 있습니다. 일반 아파트와 동일한 수요 및 거래가격을 전제해서는 안 됩니다. 특히 예상 실질취득액 약 337,028,000원을 회수할 수 있는지, 동일 용도의 실제 거래가격과 매도 가능성을 별도로 검증해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 인수 확정. 이선영의 전입 2021.08.23, 확정일자 2021.06.11, 임차권등기 2023.08.29를 주민등록·점유 관련 서류와 대조해야 합니다. 실제 주거 사용 여부와 대항력 유지 상태가 핵심입니다.
• 임차보증금 미배당 확인. 보증금 332,000,000원 중 예상배당 296,972,000원, 예상 인수 35,028,000원은 확정금액이 아닙니다. 법원 배당절차의 실제 순위를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권 관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액과 임차인의 보증금이 모두 332,000,000원입니다. 대위변제·승계·채권양도 관계, 배당금 수령권자, 미반환 보증금의 최종 채권자를 확인하고 중복 계산을 피해야 합니다.
• 세금 압류 검토. 2022.12.07 부천시 압류와 이후 국세·지방세 관련 압류의 법정기일, 당해세 여부 및 우선징수 범위를 확인해야 합니다. 세금의 우선배당은 임차인 배당액과 인수액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 기말소 권리 구분. 농협은행 근저당권은 2021.08.23 말소됐고, 2021.10.25 부천시 압류는 2021.11.01 말소됐습니다. 이미 말소된 등기를 현존하는 권리와 혼동하면 안 됩니다.
• 입찰가가 아닌 실질취득액 비교. 신건 실질취득 337,028,000원, 1회 유찰 가정 336,182,400원, 2회 유찰 가정 335,505,920원을 기준으로 유사 오피스텔의 현재 거래가격과 비교해야 합니다.
• 실제 용도 및 임대차 보호 여부. 사건상 근린시설 표기와 감정상 업무시설(오피스텔) 이용, 임차인의 주거 사용 신고가 함께 존재합니다. 건축물대장, 현장 이용상태 및 주택임대차보호법 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도·보증금 반환. 임차권등기의 존재만으로 현재 점유 상태를 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 조건, 보증금 잔액 지급과 명도 협의의 관계를 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 체납 관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 공용부분 비용, 취득 관련 세금, 명도비 및 수리비를 별도로 검토해야 합니다.
• 법원 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 서류와 채권신고 내역을 입찰 직전에 대조해야 합니다. 배당액과 권리관계가 변동됐는지도 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 진짜 가격은 잘 내려가지 않는다”

이 물건의 핵심은 감정가가 아니라 332,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저매각가 302,000,000원에 낙찰되더라도, 추정 보증금 인수액 35,028,000원을 더하면 실질취득액은 337,028,000원입니다. 이는 현재 소유자의 2021년 등기상 거래가액 332,000,000원도 웃도는 금액입니다. 과거 거래가격만으로 현재 시세를 단정할 수는 없지만, 적어도 최저가가 낮다는 이유만으로 가격상 이점이 있다고 볼 수는 없습니다.

유찰을 기다려도 구조가 크게 바뀌지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득액은 336,182,400원, 2회 유찰 시에도 335,505,920원으로, 보증금 규모를 기준으로 한 부담이 상당 부분 유지됩니다. 여기에 국세·지방세 압류와 보증기관의 채권 관계를 확인해야 하는 부담까지 존재합니다.

특히 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다는 이유로 선순위 보증금 인수액까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력, 실제 배당액, 보증기관의 권리관계, 업무시설의 실제 주거 사용 여부를 모두 확인해야 합니다.

결론적으로 이 사건은 선순위 임차보증금 인수 위험이 크고, 시세 대비 가격 경쟁력도 입증되지 않은 보수적 접근 대상입니다. 단순한 최저가 할인이나 향후 유찰만을 입찰 근거로 삼기 어렵습니다. 권리확인 우선, 실질취득액 기준 가격검증 필수. 이 두 조건이 충족되기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다.