인천지방법원 2026타경30465. 부천시 오정구 여월동 파인하우스 4층 402호, 전용 51.12㎡ 다세대주택입니다. 2019년 준공된 12세대 규모 건물로, 현재 소유자는 이다빈입니다. 2021.10.08 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 240,000,000원입니다.
등기부에서는 2022.11.21 부천시 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 수협은행 근저당권은 이미 말소됐습니다.
그런데 임차인의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 김학진은 2021.09.17 전입했고 2021.08.02 확정일자를 받았습니다. 보증금은 240,000,000원이며 배당요구도 한 상태입니다. 등기상 임차권이 매각으로 말소되는 문제와, 선순위 대항력에 따른 미반환 보증금 인수 문제는 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30465 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 여월동 9-14 파인하우스 4층 402호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성곡로40번길 22 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 51.12㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 · 2019.01.15 준공 · 12세대 |
| 소유자 | 이다빈 (2021.10.08 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.11.21 부천시 압류 (갑구 5번) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소보다 중요한 선순위 임차인
등기상 말소기준은 2022.11.21 부천시 압류입니다. 그러나 김학진의 전입일은 2021.09.17, 확정일자는 2021.08.02로 모두 그보다 앞섭니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 임차인이므로 낙찰대금에서 보증금을 전액 회수하지 못하면 미배당액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인·점유 관련 2명
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김학진 건물 전부 · 주거 |
2021.09.17 2021.08.02 |
240,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 가능 | 선순위 대항력 임차인. 배당 부족 시 인수 위험 |
| 유선 현황조사·명세서 |
2025.08.27 미상 |
미상 | 보증금 미상 우선변제 미상 선순위 대항력 없음 | 전입일은 말소기준 이후. 실제 점유·임대차관계 추가 확인 |
실제 임차인·점유 관련 인원은 2명으로 파악됩니다. 보증기관의 중복 승계신고자로 표시된 사람은 없습니다. 유선은 전입일 기준으로 선순위 대항력이 인정되지 않지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 임대차관계 전체를 단정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 낮아 보이는 유찰가의 함정
파인하우스의 동일 면적 51.12㎡에 대해 확인되는 거래는 2021.10, 4층, 240,000,000원입니다. 감정가 250,000,000원은 이 거래가격의 104.2%로, 신건 가격부터 비교가격보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 51.12㎡ | 4층 | 240,000,000원 |
| 확인 표본 평균 | 51.12㎡ | 1건 | 240,000,000원 |
최근 12개월 평균으로 표시된 금액 역시 240,000,000원이고 건수는 1건이지만, 구체적으로 확인되는 거래일은 2021.10입니다. 따라서 이를 실제 최근 12개월 내 거래라고 단정할 수 없으며, 현재 시세를 판단하기에는 거래 표본의 최신성이 부족합니다. 확인되지 않은 가격 상승이나 하락 추세를 가정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,300,000원 |
| 1. 임차인 김학진 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 5,700,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 추정 배당에 따르면 신건 250,000,000원에서는 김학진 보증금 240,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수액은 0원입니다. 주택도시보증공사 청구액 중 미배당은 234,300,000원입니다. 다만 보증기관과 임차인의 채권 중복·승계 여부, 당해세 및 최우선변제 등은 추가 확인이 필요하므로 실제 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액이 늘어나는 구조
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 250,000,000원 | 0원 | 250,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 200,000,000원 | 43,600,000원 | 243,600,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 160,000,000원 | 83,040,000원 | 243,040,000원 |
실질취득 = 가정 낙찰가 + 예상 인수액. 유찰 시나리오의 인수액은 추정 배당에 따른 값이며, 실제 배당·채권 승계·조세채권 등에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세, 명도비, 금융비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 성곡동행정복지센터 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·근린생활시설·단독주택이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 북측 및 동측 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 건물의 4층 402호입니다. 위생설비·개별난방·승강기설비가 설치되어 있으며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,013,000원/㎡입니다.
- 환금성. 12세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 동일 면적 실거래가 1건뿐이어서 현재 매매 수요와 적정가격을 판단할 근거가 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김학진의 대항력. 2021.09.17 전입, 2021.08.02 확정일자, 보증금 240,000,000원의 선순위 임차관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 배당 및 보증기관 승계. 주택도시보증공사의 240,000,000원 청구와 임차보증금의 관계, 대위변제 여부, 실제 배당권자 및 미배당 인수금액을 확인해야 합니다.
- 유선의 점유관계. 2025.08.27 전입한 유선의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금 및 확정일자 존재 여부를 추가 확인해야 합니다.
- 실질취득액 기준 입찰. 1회 유찰 시 243,600,000원, 2회 유찰 시 243,040,000원이라는 예상 총부담을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 시세 최신성. 확인되는 매매는 2021.10 거래 1건이므로, 입찰 전 최근 실거래와 현재 매물가격을 별도로 확인해야 합니다.
- 체납·규제 확인. 관리비 체납, 당해세 및 토지거래허가 관련 적용 사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 배당 관련 자료를 대조한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 240,000,000원입니다. 신건 최저매각가 250,000,000원에서는 예상 인수액이 0원이지만, 1회 유찰 후 실질취득은 243,600,000원, 2회 유찰 후에도 243,040,000원입니다.
비교 가능한 실거래는 2021.10의 240,000,000원 1건뿐이며, 신건 가격은 해당 거래가격의 104.2%입니다. 유찰 후 실질취득액 역시 이 가격을 웃돕니다. 여기에 보증기관 채권 승계관계와 다른 점유자의 임대차관계도 확인해야 합니다.
결론은 보수적 접근입니다. 낙찰가가 낮아지는 모습에 현혹될 물건이 아닙니다. 선순위 보증금의 실제 인수 여부를 먼저 확정하고, 최신 시세를 확인한 뒤 총 취득부담을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 확인되는 근거만으로는 권리 위험 대비 가격 메리트가 부족합니다.
