인천지방법원 2026타경30490. 경기도 부천시 심곡동 영동빌 5층 502호, 전용면적 28.95㎡의 다세대주택입니다. 2018년 사용승인된 12세대 규모의 건물로, 현재 소유자는 조재현입니다. 주택도시보증공사가 청구금액 174,000,000원으로 강제경매를 신청했고, 최저매각가는 감정가와 같은 152,000,000원입니다.
그런데 등기부를 확인하면 일반적인 채무자 소유 주택 경매와 다른 핵심 권리가 나타납니다. 이승희의 주택임차권등기입니다. 이승희는 2018년 10월 12일 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 이후 2024년 10월 임차권등기를 마쳤습니다. 이 모든 권리 발생 시점이 2026년 2월 26일 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
따라서 최저매각가만으로 가격 경쟁력을 판단해서는 안 됩니다. 임차인에게 배당되지 못한 보증금은 매수인이 추가로 부담할 수 있기 때문입니다. 매각가격이 낮아지면 미배당 보증금이 커져, 총 취득부담은 보증금 174,000,000원 부근에서 크게 벗어나지 않는 구조입니다. 실제 비용은 집행비용 등의 영향으로 그보다 높게 산정될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30490 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 347-7 영동빌 5층 502호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 신흥로45번길 51 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 28.95㎡ · 5층 건물 중 5층 502호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 석재 및 벽돌 마감 |
| 사용승인 / 규모 | 2018.08.24 · 12세대 |
| 소유자 | 조재현 (2018.10.12 소유권이전, 매매원인 2018.07.07) |
| 감정가 | 152,000,000원 |
| 최저매각가 | 152,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 174,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2026.02.26 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 선순위 임차권 | 이승희 · 보증금 174,000,000원 · 을구 1번 |
| 민간임대주택등기 | 2022.12.08 등기 · 등록 원인일 2018.09.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 경매보다 먼저다
이 물건의 말소기준권리는 2026년 2월 26일 강제경매개시결정입니다. 이후 등기된 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 이승희의 임차권은 그보다 먼저 성립했고, 전입·점유 및 확정일자 역시 훨씬 앞섭니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승희 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
174,000,000원 | 2018.10.12 2018.10.12 |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
미배당 인수 24,928,000원 예상 |
임차권등기 접수 2024.10.17 · 임차권등기명령 2024.10.16(2024카임621) · 배당요구 확인. 보증기관 명의의 별도 임차인은 확인되지 않으며, 실제 임차인은 이승희 1명입니다.
② 시세 비교 — 1.52억이 아니라 1.77억으로 비교해야 한다
영동빌의 확인된 실거래는 2022년 4월 2건입니다. 두 거래 모두 전용 30.45㎡, 2층, 거래금액 180,000,000원으로 기록돼 있습니다. 분석 대상인 502호는 전용 28.95㎡, 5층이므로 면적과 층수부터 차이가 납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 30.45㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 2022.04 | 30.45㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 30.45㎡ | 2건 | 180,000,000원 |
최저매각가 152,000,000원은 과거 실거래 평균 180,000,000원의 84.4%입니다. 표면적으로는 할인된 가격처럼 보입니다. 하지만 여기에 임차보증금 인수액을 더하면 계산이 완전히 달라집니다.
| 비교 항목 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 / 신건 최저가 | 152,000,000원 | 보증금 인수 전 가격 |
| 예상 보증금 인수 | 24,928,000원 | 매수인 추가 부담 |
| 실질취득금액 | 176,928,000원 | 실제 비교 기준 |
| 2022.04 거래 평균 | 180,000,000원 | 오래된 거래 · 면적 상이 |
신건 실질취득금액 176,928,000원은 2022년 거래가격 180,000,000원의 약 98.3%입니다. 차액은 3,072,000원에 불과합니다. 더욱이 비교 거래는 전용 30.45㎡이고, 경매 대상은 28.95㎡입니다. 과거 거래가격에 근접한다는 사실만으로 현재 시세 대비 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (신건 152,000,000원 매각 가정)
배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제하고, 대항력과 우선변제권을 갖춘 이승희에게 보증금 일부를 배당하는 것으로 계산돼 있습니다. 이 기준에서 보증금 미배당액 24,928,000원이 발생합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,928,000원 |
| 1. 임차인 이승희 · 우선변제 | 174,000,000원 | 149,072,000원 |
| 2. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 174,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | - | 24,928,000원 |
집행비용은 2,928,000원으로 추정한 금액입니다. 실제 배당은 집행비용 확정, 조세채권 및 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 0원 배당은 제시된 시뮬레이션 결과이며, 동일 보증금에 관한 대위·승계 관계 확인 없이 별도의 독립채권이라고 단정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 총액은 비슷하다
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크므로 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어납니다. 아래는 현재 회차 및 유찰 시 가정된 매각가격과 인수액을 비교한 결과입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 152,000,000원 | 24,928,000원 | 176,928,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 121,600,000원 | 54,902,400원 | 176,502,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 97,280,000원 | 78,871,040원 | 176,151,040원 |
신건에서 152,000,000원에 낙찰받을 때 실질취득금액은 176,928,000원입니다. 1회 유찰을 가정하면 최저가는 121,600,000원으로 내려가지만 인수액이 54,902,400원으로 올라가 실질취득금액은 176,502,400원입니다.
2회 유찰을 가정해도 결과는 비슷합니다. 낙찰가가 97,280,000원까지 내려가더라도 미배당 보증금은 78,871,040원으로 증가하고, 실질취득금액은 176,151,040원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 심곡동 소재 심곡3동행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 등 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역이며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 전반적인 교통 여건을 무난한 수준으로 판단하고 있습니다.
- 건물. 2018.08.24 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 5층 건물 중 최상층인 5층 502호이며, 위생·급배수·가스·난방·승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 약 6m, 동측 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 평지이며 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,467,000원/㎡로 기재돼 있으며, 토지 면적은 337.3㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 내역이 있으며 기재된 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 2026.11.04 매각기일 기준의 지정 연장 여부와 적용 대상을 다시 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래는 2022.04의 2건으로, 최근 매매가격과 실제 거래 빈도를 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액 확인. 이승희의 보증금 174,000,000원과 우선변제 예상액 149,072,000원을 대조하세요. 신건 예상 인수액 24,928,000원은 실제 취득원가에 직접 영향을 줍니다.
- 임차권 말소 및 대항력 확인. 2018.10.12 전입·점유·확정일자, 2024.10.17 임차권등기를 확인하고 매각물건명세서의 매수인 인수 조건과 임차권등기 말소 조건을 반드시 대조하세요.
- 주택도시보증공사의 권리관계 확인. 신청채권자 주택도시보증공사와 임차인 이승희의 보증금 관련 채권 사이에 대위변제 또는 채권양도 관계가 존재하는지 확인하세요. 보증금을 중복 계산해서도 안 되지만, 확인 없이 인수액을 0원으로 보아서도 안 됩니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 갑구 2-1번 민간임대주택등기의 현재 효력, 임대의무기간, 말소 여부 및 매수인 관련 의무를 확인하세요.
- 현재 시세 재조사. 2022.04 거래 180,000,000원은 현재 시세를 대표하지 않습니다. 전용 28.95㎡에 가까운 최근 실거래와 인근 다세대주택 거래를 추가로 조사하세요.
- 점유·명도 상태. 임차권등기가 존재하지만 실제 현재 점유 여부는 별도로 확인해야 합니다. 현황조사서, 주민등록 관련 자료, 현장 확인을 통해 명도 및 보증금 정산 문제를 점검하세요.
- 부천시 압류·조세채권. 2026.04.08 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 등기상 권리로 분류되지만, 조세채권이 실제 배당액에 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·건물 상태. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 부담 여부와 최상층의 누수·방수·결로 상태, 승강기 등 공용설비 상태를 확인하세요.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 매각기일 전에 다시 확인하세요. 특히 임차권 관련 추가 서류와 매각조건 변경 여부가 중요합니다.
맺으며 — “1.52억에 낙찰받아도 1.52억짜리 집이 아니다”
부천 영동빌 502호는 최저매각가와 실제 취득부담 사이의 차이를 반드시 계산해야 하는 선순위 임차권 인수형 경매물건입니다.
매각가격 152,000,000원만 보면 과거 거래가격보다 저렴해 보이지만, 임차인 이승희의 보증금 미배당액 24,928,000원을 더하면 실질취득금액은 176,928,000원입니다. 1회 또는 2회 유찰을 가정해도 총부담은 약 176,000,000원 수준에서 크게 달라지지 않습니다.
비교 가능한 실거래는 2022년 4월 거래 2건뿐이고, 면적도 경매 대상과 다릅니다. 따라서 현재 시장가격 대비 할인 여부는 확인되지 않았습니다. 여기에 민간임대주택등기와 주택도시보증공사의 채권관계 확인 과제도 남아 있습니다.
결론은 권리 위험 높음, 가격 메리트 미확인, 입찰 보수적 접근입니다. 이 물건의 판단 기준은 최저매각가 152,000,000원이 아니라 매수인 인수액을 포함한 실질취득금액이어야 합니다. 실제 임차보증금 부담과 현재 시세를 먼저 확정하지 않는다면, 낮은 낙찰가격이 오히려 예상 밖의 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.
