인천지방법원 2026타경30498. 경기도 부천시 소사구 소사본동 더퍼스트 501호, 2020년 사용승인을 받은 다세대주택입니다. 감정가는 408,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 김신영이며, 주택도시보증공사가 394,000,000원을 청구하면서 강제경매가 개시됐습니다. 등기부에는 근저당권 2건과 다수의 압류, 임차권등기가 확인됩니다. 그런데 이 사건에서 가장 중요한 권리는 후순위 압류가 아닙니다. 근저당보다 먼저 전입하고 점유를 시작한 임차인의 보증금 394,000,000원입니다.

임차인 이준규는 2021년 3월 12일 확정일자를 받고, 2021년 3월 26일 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준 근저당권이 설정된 날짜는 2021년 9월 16일입니다. 임차인의 대항요건이 근저당보다 앞서므로, 배당에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 그 미회수액을 낙찰자가 인수할 위험이 있습니다. 이 사건의 경제적 판단 기준은 화면에 보이는 최저매각가만이 아니라 낙찰가와 미배당 보증금을 합친 실질취득액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2021년 9월 16일 이덕우의 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이고, 같은 채권자 명의로 2021년 10월 6일 채권최고액 65,000,000원의 추가 근저당권이 설정됐습니다. 이들 근저당권과 이후 설정된 부천시·국민건강보험공단·해운대구의 압류 및 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리입니다.

2020년 설정된 신탁등기는 2021년 3월 26일 말소되었고, 2022년 이덕우가 신청했던 임의경매도 2022년 4월 13일 취하됐습니다. 현재 진행 중인 사건은 2026년 2월 26일 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 과거 경매개시등기와 현재 경매개시등기를 혼동하지 않아야 합니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

이준규는 확정일자와 배당요구가 확인되는 선순위 대항력 임차인입니다. 임차권등기명령은 2023년 3월 29일 내려졌고, 2023년 4월 4일 을구 3번에 보증금 394,000,000원으로 등기됐습니다. 실제 임차인은 1명이며 임차보증금은 394,000,000원 한 건입니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액이 같은 394,000,000원으로 표시되지만, 이를 또 다른 임차인의 보증금으로 더하지 않습니다. 보증기관 청구와 임차보증금 사이의 법률관계 및 실제 권리승계 여부는 배당 전 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 2.69억 거래와 4.08억 실질취득

더퍼스트의 확인된 비교 거래는 2024년 3월 269,000,000원입니다. 이를 현재 최저가 408,000,000원과 비교하면 151.7% 수준입니다. 다만 중요한 제한이 있습니다. 거래 사례의 전용면적은 55.71㎡이고 분석 대상의 면적 기준은 83.148㎡로 일치하지 않습니다. 게다가 비교 거래는 2024년 3월 단 1건입니다. 따라서 이 차이만으로 본건의 정확한 현재 시세를 확정할 수는 없습니다.

가격 평가에서 더 중요한 것은 유찰 후 실질취득액이 얼마나 내려가는가입니다. 일반적으로 낙찰가가 낮아지면 취득가격도 낮아지지만, 이 물건은 선순위 보증금이 낙찰가보다 커지는 순간 그 차액의 인수 가능성이 발생합니다. 따라서 낙찰가 하락이 매수인의 총 부담 감소로 그대로 이어지지 않습니다.

실질취득 = 해당 회차 매각가 + 예상 인수액. 신건은 제시된 예상배당 기준이며, 유찰 회차의 인수액은 집행비용을 반영한 추정치입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 408,000,000원 가정)

신건 매각가 408,000,000원에서 집행비용 6,480,000원을 먼저 공제하고, 선순위 임차인에게 보증금 394,000,000원을 전액 배당하면 7,520,000원이 남습니다. 이 금액은 이덕우의 첫 번째 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 두 번째 근저당권과 주택도시보증공사 신청채권에는 배당이 없으며, 소유자 잔여금도 없습니다.

이 시나리오에서는 임차보증금 전액 배당으로 매수인 인수액이 0원입니다. 반면 후순위 채권의 미배당은 상당합니다. 다만 후순위 근저당권자의 미배당 채권이 곧바로 매수인의 인수 채무가 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 가장 중요한 문제는 선순위 대항력 임차인의 실제 미배당 여부입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 소사초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 1호선 소사역이 위치합니다. 감정평가상 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2020.01.10 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 승강기·주차시설·위생설비·급배수설비 등이 갖춰져 있으며, 외벽은 벽돌타일 및 외장용 석재 마감입니다.
• 도로. 본건 토지 남측으로 폭 약 6m, 서측으로 폭 약 3m의 포장도로에 접합니다. 토지는 대체로 평지이며 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대지이며 토지면적은 280.7㎡, 공시지가는 2,116,000원/㎡입니다. 공부와 현황의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 더퍼스트는 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대규모 공동주택과 달리 동일 건물 내 비교 가능한 매매 사례가 제한적입니다. 확인된 거래 역시 면적이 달라 재매각 가격을 추정하기 어렵습니다. 가격 검증과 환금성에 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 권리 재확인. 이준규의 전입일 2021.03.26, 확정일자 2021.03.12, 보증금 394,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 내역을 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 낙찰가가 아닌 실질취득액 비교. 1회 유찰 시 326,400,000원에 인수 72,969,600원, 2회 유찰 시 261,120,000원에 인수 137,335,680원이 예상됩니다. 입찰 상한을 계산할 때 미배당 보증금을 반드시 합산해야 합니다.
• 실제 배당순위 확인. 집행비용, 조세채권 및 임차인 우선변제 범위를 확인해 예상 인수액이 변동할 가능성을 점검해야 합니다.
• 보증기관 청구관계 확인. 주택도시보증공사의 경매 청구액과 임차보증금이 모두 394,000,000원입니다. 중복 임차인이 있다는 뜻은 아니며, 실제 채권 양도·대위변제·승계 여부를 확인해 배당과 말소 문제를 판단해야 합니다.
• 점유 및 명도 확인. 임차권등기가 존재하더라도 현재의 실제 점유자와 명도 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다. 미배당 보증금이 남는 경우 임차인의 인도 거절 가능성도 검토해야 합니다.
• 시세 표본 보강. 확인된 269,000,000원 거래는 2024.03, 전용 55.71㎡의 다른 면적 사례입니다. 본건과 면적·층·상태가 유사한 거래를 확보하기 전에는 실질취득 약 4억 원을 시세보다 유리한 가격으로 단정할 수 없습니다.
• 소규모 다세대 환금성. 7세대 규모에 따른 거래사례 부족, 재매각 기간, 건물 관리상태와 개별 호수의 수요를 보수적으로 검토해야 합니다.
• 관리비·세금 및 원본 대조. 공용부분 미납 관리비, 당해세, 배당표, 매각물건명세서, 현황조사서 및 최신 등기사항을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰가가 아니라 인수까지 합친 가격을 보라”

이 사건은 단순한 후순위 근저당 말소형 경매가 아닙니다. 말소기준 근저당보다 먼저 전입·점유한 임차인 이준규의 보증금 394,000,000원이 매수인의 실질취득을 결정하는 핵심입니다. 신건에서 예상대로 보증금 전액이 배당되면 인수액은 0원이지만, 유찰 후에는 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이동합니다.

1회 유찰 시 실질취득은 399,369,600원, 2회 유찰 시에도 398,455,680원입니다. 최저매각가가 크게 떨어져도 실질취득액은 임차보증금 394,000,000원 부근에 머무르는 구조입니다. 이는 낙찰가 하락을 가격 메리트로 연결하기 어려운 이유입니다.

가격 비교 역시 신중해야 합니다. 확인된 2024년 3월 거래는 269,000,000원으로 현재 신건 최저가의 비교 기준 대비 비율이 151.7%에 이르지만, 대상 면적이 달라 정확한 직접 비교는 아닙니다. 더구나 7세대 규모의 다세대주택으로 거래 표본이 제한되어 있습니다. 최근 적정시세를 충분히 확인하지 못한 상태에서 실질취득 약 4억 원을 감수해야 하는 점이 중요한 약점입니다.

후순위 압류 4건의 조세 배당 변수까지 고려하면, 이 물건은 입찰가만 낮춰 해결할 수 있는 구조가 아닙니다. 종합 판단은 D등급입니다. 선순위 임차보증금 인수 구조를 확정하고, 실제 배당관계와 동일 조건 시세를 검증하기 전까지는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다. 이 경매의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종적으로 얼마를 부담하는가에 있습니다.