인천지방법원 2026타경30506. 부천시 원미구 춘의동 베네시티빌 402호는 전용 73.84㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 319,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이운복이며, 2021년 9월 30일 소유권을 이전받았습니다. 등기상 거래가액은 300,000,000원입니다.
이 물건의 핵심은 등기부상 근저당권이 아니라 임차인 노수진의 선순위 임차보증금입니다. 임차인은 2021년 9월 15일 전입하고 같은 날 점유를 개시했으며, 확정일자는 2021년 6월 22일입니다. 말소기준권리인 부천시 압류는 그보다 늦은 2021년 11월 23일에 설정됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 분석됩니다.
현재 신건 배당에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 유찰로 매각대금이 감소하면 미배당 보증금이 발생할 수 있습니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수금이 커지는 구조이므로, 입찰자는 최저매각가가 아니라 낙찰대금과 인수금액을 합친 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30506 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 춘의동 144-6 베네시티빌 4층 402호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 계남로301번길 18-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 73.84㎡ · 4층 402호(4·5층 복층 구조) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평스라브지붕 · 치장벽돌 및 석재 마감 |
| 건물 사용승인 관련 | 2016.11.09 준공 · 총 6세대 |
| 소유자 | 이운복 (2021.09.30 소유권이전 · 등기상 거래가액 300,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 319,000,000원 / 319,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2021.11.23 부천시 압류 (갑구 4번) |
| 임차인 / 보증금 | 노수진 / 300,000,000원 |
| 등기부 발급 기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
이 사건의 말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 부천시 압류입니다. 기존 신한은행 근저당권은 2021년 9월 15일 해지로 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리가 아닙니다.
부천시 압류 이후 설정된 국민건강보험공단 압류, 한빛자산관리대부 가압류, 한국자산관리공사 가압류, 추가 압류 및 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 일부 압류등기는 이미 말소됐습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있음, 미배당 인수 가능
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
|
노수진 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.09.15 점유개시 2021.09.15 확정 2021.06.22 임차권등기 2023.09.20 |
300,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 배당요구 승계 관계 확인 |
실제 확인되는 임차인은 노수진 1명입니다. 임차보증금은 300,000,000원이고, 확정일자 및 배당요구가 확인되어 우선변제권을 행사할 수 있는 것으로 분석됩니다. 임차권등기는 2023년 9월 20일 접수됐습니다.
경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구액도 300,000,000원입니다. 다만 임차인 노수진의 보증금과 주택도시보증공사의 청구권 사이에 대위변제·채권양도·승계 관계가 존재하는지는 별도로 확인해야 합니다. 주택도시보증공사를 실제 임차인으로 추가 계산하거나, 두 금액을 서로 독립된 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 실거래보다 높은 신건 가격
베네시티빌은 총 6세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 전용 73.84㎡ 실거래는 2021년 9월 300,000,000원 한 건입니다. 당시 거래는 현재 소유자의 등기상 취득가액과도 일치합니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 실거래 | 73.84㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 실거래 평균(1건) | 73.84㎡ | — | 300,000,000원 |
| 현재 감정가 | 73.84㎡ | 4 | 319,000,000원 |
| 현재 최저매각가 | 73.84㎡ | 4 | 319,000,000원 |
현재 최저매각가 319,000,000원은 확인된 실거래 300,000,000원의 106.3%에 해당합니다. 거래금액보다 19,000,000원 높습니다. 따라서 신건 최저가를 근거로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 319,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,266,000원 |
| 1. 임차인 노수진 보증금 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 가압류 · 한빛자산관리대부 | 65,913,196원 | 13,734,000원 |
| 3. 가압류 · 한국자산관리공사 | 46,011,649원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 매각대금 319,000,000원 기준 추정 배당입니다. 집행비용 5,266,000원, 임차보증금 300,000,000원, 한빛자산관리대부 13,734,000원으로 배분되어 잔여금은 0원입니다. 세금 관련 우선배당과 실제 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구권과 임차보증금의 중복·승계 관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 커지는 인수금
이 사건에서 가장 중요한 계산입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 300,000,000원이므로, 최저매각가가 그 아래로 내려가는 회차에서는 미배당 보증금이 발생할 수 있습니다. 낙찰자가 부담하는 경제적 금액은 낙찰대금 + 미배당 인수액으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득금액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 319,000,000원 | 0원 | 319,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 255,200,000원 | 49,172,800원 | 304,372,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 204,160,000원 | 99,498,240원 | 303,658,240원 |
실질취득금액 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 매수인 인수액. 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 값으로, 실제 낙찰가·집행비용·우선세금·배당결과에 따라 달라집니다. 취득세와 별도 거래비용 등은 포함하지 않았습니다.
1회 유찰 시 실질취득금액은 304,372,800원, 2회 유찰 시에는 303,658,240원입니다. 두 시나리오 모두 보증금 300,000,000원과 비슷한 금액으로 수렴합니다. 보증금이 낙찰가보다 높은 대항력 인수형 물건에서는 낙찰가가 낮아진 만큼 미배당 보증금이 늘어나기 때문입니다.
각 회차 예상 실질취득금액에 집행비용 추정에 따른 차이가 일부 반영되어 있지만, 구조적으로는 보증금 300,000,000원이 경제적 취득비용의 하한에 가까운 역할을 합니다. 현재 확인 가능한 비교 거래만으로는 유찰 후에도 뚜렷한 가격상 이익을 확신하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 춘의동 춘의역(7호선) 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 진입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 춘의역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물구조. 철근콘크리트구조에 평스라브지붕을 갖춘 다세대주택입니다. 402호는 4층과 5층에 걸친 복층 구조로 기재되어 있으며, 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 건물 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 차량 출입이 가능하지만 도로 폭과 주변 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 감정평가서에는 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 내용도 기재되어 있습니다. 해당 지정기간은 2025.08.26부터 2026.08.25까지로 표시되어 있으므로, 입찰 시점의 적용 여부는 다시 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 2,137,000원/㎡, 대지 전체 면적은 251.2㎡입니다. 이는 해당 402호의 개별 대지지분 면적과는 구분해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았고, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 복층 내부 상태와 실제 이용면적 등은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택이고, 확인되는 실거래가 2021년 한 건뿐이므로 대규모 아파트에 비해 객관적인 시세 비교와 재매각 가능성 판단이 어렵습니다. 가격 산정에는 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 보증금. 노수진의 보증금 300,000,000원과 대항력 성립·유지 여부, 배당요구 내용, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 유찰 후 실질취득금액. 1회 유찰 시 304,372,800원, 2회 유찰 시 303,658,240원의 예상 실질취득금액을 기준으로 판단해야 합니다. 표면적인 최저매각가만으로 수익성을 계산하지 마세요.
- 주택도시보증공사 청구권. 신청채권자의 청구액 300,000,000원과 임차인 노수진의 보증금 300,000,000원 사이의 대위변제·채권양도·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 세금 압류 및 우선배당. 부천시, 국민건강보험공단, 서울특별시 등 압류권자의 실제 채권액과 우선순위, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 세금 우선배당은 임차보증금 미배당액을 증가시킬 수 있습니다.
- 임차권등기 및 명도. 임차권등기가 기재되어 있으므로, 임차인의 실제 점유 상태와 보증금 반환·배당 후 인도 가능 시점을 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다고 해서 현재 실제 거주 여부까지 단정할 수는 없습니다.
- 비교 시세 재확인. 확인된 거래는 2021년 9월의 300,000,000원 한 건입니다. 입찰 전 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물 호가를 별도로 조사해야 합니다.
- 복층 구조 및 건물 상태. 4·5층 복층의 실제 이용 상태, 누수·방수·난방설비, 유지보수 상태 등을 확인해야 합니다.
- 관리비 및 부대비용. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 취득세·명도비용·수리비 등을 별도 계산해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료, 배당요구 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건은 단순히 최저가가 내려가기를 기다리는 전략으로 접근하기 어렵습니다. 임차인 노수진의 선순위 보증금 300,000,000원이 실질취득금액을 결정하는 핵심 요인이기 때문입니다.
신건 최저가 319,000,000원에 대한 예상 인수금액은 0원이지만, 이는 보증금 전액이 배당된다는 가정에 따른 결과입니다. 1회 유찰 후 예상 인수액은 49,172,800원, 2회 유찰 후에는 99,498,240원으로 늘어납니다. 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 보증금이 증가하는 구조입니다.
따라서 2회 유찰로 최저매각가가 204,160,000원이 되더라도, 예상 실질취득금액은 303,658,240원입니다. 확인된 2021년 실거래 300,000,000원보다 높은 수준이며, 해당 거래 자체도 현재 시세로 보기에는 오래됐습니다. 소규모 다세대주택의 제한적인 거래 표본까지 고려하면, 현재 시점에서 가격상 이점이 충분하다고 판단하기 어렵습니다.
아울러 주택도시보증공사의 청구권과 임차보증금의 관계, 세금 압류의 실제 우선순위, 임차권 말소 및 보증금 반환 조건을 확인하기 전까지 인수금액이 최종 확정됐다고 볼 수 없습니다.
