인천지방법원 2026타경30569. 경기도 부천시 오정구 여월동에 위치한 더존팰리스 4층 402호입니다. 건축물대장상 사용승인일이 2021년 1월 29일인 도시형생활주택·단지형다세대주택으로, 대상 전용면적은 51.74㎡입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 338,000,000원입니다. 그런데 등기부에 399,000,000원의 주택임차권이 남아 있습니다. 이 임차권은 말소기준으로 제시된 공주시 압류보다 앞선 권리이며, 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖춘 것으로 분석됩니다.

문제는 단순히 보증금이 크다는 데 있지 않습니다. 최저가가 낮아져도 매수인이 실제 부담할 금액은 보증금 수준에서 크게 낮아지지 않는 구조라는 점입니다. 낙찰대금이 줄어드는 만큼 임차인 배당금이 감소하고, 미배당 보증금 인수액이 증가하기 때문입니다. 따라서 이 물건을 평가할 때는 감정가나 유찰 할인율보다 보증금 인수 후 실질취득가를 먼저 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

권리분석의 출발점은 2025년 4월 15일 공주시 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 그 이후의 강제경매개시결정과 부천시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 국의 압류는 이미 해제·말소되었고, 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기도 과거에 말소되었습니다.

그러나 2023년 12월 5일 등기된 변영익의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인의 점유개시일은 2021년 11월 30일, 주민등록일은 2021년 12월 1일, 확정일자는 2021년 10월 27일입니다. 임차인은 배당요구를 한 것으로 기록되어 있으며, 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

변영익은 등기된 주택임차권의 권리자이면서 실제 임차인으로 파악됩니다. 보증금 399,000,000원은 한 번만 계산해야 합니다. 주택도시보증공사가 경매신청채권자로 등장하고 청구금액도 399,000,000원이지만, 이 사실만으로 임차보증금과 신청채권을 서로 독립된 매수인 인수채무로 중복 합산해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 채권 발생 원인과 대위·승계 관계는 별도 확인 대상입니다.

③ 실질취득 분석 — 유찰되어도 보증금 수준에 묶인다

이 사건의 보증금은 399,000,000원이고, 신건 최저매각가는 338,000,000원입니다. 예상 집행비용 5,532,000원을 공제한 뒤 임차인에게 332,468,000원이 배당되면 보증금 중 66,532,000원이 남습니다.

실질취득 예상액 = 회차별 매각가 + 해당 회차의 미배당 임차보증금 인수액. 각 회차별 집행비용 추정에 따라 보증금 399,000,000원보다 다소 높게 계산됩니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 실질취득가

더존팰리스의 확인된 실거래는 아래와 같습니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 382,666,666원이지만, 2021년 고가 거래의 영향이 있어 현재 가격 판단의 핵심 기준으로 삼기는 어렵습니다. 상대적으로 최근인 2025년 7월 거래 320,000,000원과 자료상 최근 거래 평균 320,000,000원을 우선 비교합니다.

최근 실거래 320,000,000원과 비교하면, 신건 최저매각가 338,000,000원조차 최근 거래의 105.6%입니다. 더욱 중요한 것은 인수액을 더한 실질취득 예상액입니다. 404,532,000원은 최근 거래보다 84,532,000원 높고, 최근 거래가격의 약 126.4%에 해당합니다.

2021년 거래를 포함한 전체 평균만 사용하면 최저가가 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 실제 매수인 부담은 최저매각가가 아니라 실질취득액이며, 최근 거래 대비 가격 차이도 상당합니다. 거래가격 추세는 -22.7%로 하락 방향입니다. 과거 고가 거래를 기준으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 338,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 5,532,000원과 임차인 배당 332,468,000원을 합산한 338,000,000원 기준입니다. 매수인 인수액 66,532,000원은 매각대금 내부의 배당 항목이 아닌 별도 부담액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않은 추정치로, 실제 배당순위와 인수액은 법원의 최종 배당에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천여월초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택·아파트·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되어 있고, 난방·위생·상하수도·승강기 설비가 있습니다. 사용승인일은 2021.01.29입니다.
• 토지. 토지면적 479.4㎡, 지목은 대이며, 공동주택 및 제1종근린생활시설 부지로 이용됩니다. 서측으로 포장도로에 접하고 있습니다. 공시지가는 2,181,000원/㎡입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·항공표면·가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 지정 연장 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 더존팰리스는 12세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래는 3건으로 거래 표본이 적어 가격 판단의 불확실성이 크며, 아파트 대단지에 비해 매수층과 재매각 소요기간을 신중하게 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금 확인. 변영익 보증금 399,000,000원의 현재 잔액과 임대차 관련 원본을 확인해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수되는 구조가 핵심입니다.
• 배당 후 인수액 검증. 신건 예상 인수액 66,532,000원은 집행비용 추정 및 배당 가정을 전제로 합니다. 실제 배당액이 달라지면 인수액도 달라지므로 매각물건명세서와 배당 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 경매신청채권 399,000,000원과 변영익 보증금 399,000,000원의 법적 관계를 확인해야 합니다. 보증기관의 변제 여부, 대위 여부, 권리 행사 주체를 명확히 해야 하며 단순 중복 합산은 금물입니다.
• 유찰 가격 착시 경계. 1회 유찰 시 최저가는 270,400,000원, 2회 유찰 시 216,320,000원이지만 인수액이 증가하여 실질취득 예상액은 여전히 400,000,000원을 넘습니다.
• 최근 시세 재검증. 2025년 7월 거래 320,000,000원이 확인된 최신 거래입니다. 거래 면적은 56.17㎡로 대상 면적 51.74㎡와 다르므로 동일 면적·동일 건물의 추가 거래, 매물 호가와 실제 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 거래가격 추세가 -22.7%로 제시되어 있습니다. 과거 전체 평균 382,666,666원을 현재 시세로 단정하거나 그보다 최저가가 낮다는 이유만으로 가격 가점을 주면 안 됩니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 4-1번에 2021.11.30 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간·임대료 증액 제한 및 경매 후 관련 등록의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유상태와 퇴거 여부는 별도 확인해야 합니다. 임차보증금 반환 및 명도 협의의 비용과 절차를 고려해야 합니다.
• 세금·관리비 확인. 공주시와 부천시 압류가 있으므로 조세채권의 배당 우선순위 및 당해세를 확인해야 합니다. 체납 관리비와 공용부분 관리비 승계 가능성도 점검해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차자료·실거래 자료를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 물건에서 가장 경계해야 할 숫자는 338,000,000원이라는 최저매각가입니다. 그 금액만 보고 시세와 비교하면 실제 매수인 부담을 과소평가하게 됩니다. 대항력 있는 임차인 변영익의 보증금은 399,000,000원이고, 신건 예상 인수액은 66,532,000원입니다. 따라서 실질취득 예상액은 404,532,000원입니다.

더 큰 문제는 유찰되더라도 이 부담이 크게 낮아지지 않는다는 점입니다. 2회 유찰을 가정한 실질취득 예상액도 402,828,480원으로, 최근 거래 320,000,000원을 상당히 웃돕니다. 여기에 거래 추세는 -22.7%의 하락 방향이고, 거래 표본도 제한적입니다. 12세대 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 재매각 가격과 환금성에도 보수적인 접근이 필요합니다.

결론은 명확합니다. 선순위 임차보증금 인수 부담이 크고, 실질취득가가 최근 실거래보다 높아 현재 조건에서 입찰 매력은 매우 낮습니다. 보증금 인수 구조가 유효한 한 단순한 유찰만으로 이 문제가 해결되지 않습니다. 임차권의 실제 잔액과 권리관계에 중대한 변화가 확인되지 않는다면 입찰보다는 권리관계의 최종 확인과 관망이 우선입니다.