인천지방법원 2026타경30594. 부천시 원미구 심곡동에 위치한 우림노블레스 4층 402호입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 5층 건물의 다세대주택으로, 2010년 7월 사용승인을 받았습니다. 현재 등기상 소유자는 박해주이며, 2018년 8월 거래가액 172,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 가압류가 이어졌고, 2026년 3월 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

겉으로는 감정가와 최저가가 같은 평범한 신건 경매처럼 보입니다. 하지만 등기부에는 2018년 전입·점유와 확정일자를 갖춘 임차권자 강정란이 존재합니다. 임차권등기에 적힌 보증금은 최초 170,000,000원, 변경 후 178,500,000원입니다. 매각으로 임차권등기 자체가 말소되더라도, 대항력 있는 임차인의 미반환보증금 채무까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

47.7㎡는 시세 비교에서 사용된 대상 면적입니다. 실제 전유면적과 대지권 등은 입찰 전 집합건축물대장 및 등기부와 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 말소기준보다 중요한 선순위 임차권

권리 흐름에서 가장 먼저 살펴볼 부분은 2020년 10월 28일 부천시 압류입니다. 말소기준으로 표시되어 있으나, 등기부 갑구 6번에 2020년 12월 22일 압류등기 말소가 존재합니다. 이미 말소된 압류를 현재 살아 있는 말소기준권리로 적용해서는 안 됩니다.

현재 남아 있는 금전채권 관련 등기에서는 2023년 12월 5일 주택도시보증공사의 가압류가 주요 말소기준 후보입니다. 그러나 그보다 앞서 2023년 9월 26일 강정란의 임차권등기가 완료되었고, 임차인의 전입·점유는 2018년 8월 13일부터 시작되었습니다. 따라서 후순위 압류·가압류가 매각으로 말소된다는 사실만으로 임차보증금 인수 위험을 제거할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 선순위 임차권 1건

확인되는 임차인은 강정란과 이영길, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 두 임차인의 법적 지위는 서로 다릅니다.

대항력·우선변제 판정은 전입·점유, 확정일자와 임차권등기 내용에 기초합니다. 실제 배당액 및 매수인의 최종 인수액과는 구분해야 합니다.

보증금 178,500,000원은 강정란의 임차권등기에 기재된 최종 금액입니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매의 청구금액도 동일하게 178,500,000원이지만, 금액이 같다는 사실만으로 보증기관의 대위변제·채권승계 범위나 강정란의 보증금채권 소멸을 확정할 수는 없습니다. 채권양도·대위변제 여부와 배당요구 주체를 반드시 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 162.8%라는 숫자보다 중요한 거래 조건

우림노블레스 103동은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 매매사례는 2024년 7월 거래 113,000,000원 한 건입니다. 그런데 해당 거래의 전용면적은 34.74㎡이고, 이번 물건의 시세 비교 대상 면적은 47.7㎡로 서로 다릅니다.

최저매각가 184,000,000원은 거래 참고값 113,000,000원의 162.8%입니다. 단순 금액 차이는 71,000,000원입니다. 그러나 대상 면적과 거래 면적이 다르므로, 이 비율을 그대로 동일 평형의 시세 대비 고평가율이라고 단정할 수는 없습니다.

더 중요한 문제는 거래 시점입니다. 확인되는 매매사례가 2024년 7월 거래이므로, 2026년 10월 현재의 최근 12개월 가격을 대표하는 거래로 보기는 어렵습니다. 따라서 113,000,000원을 현재 적정시세로 확정하거나 이 사례만으로 가격 하락 추세를 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

이 사건에서는 가격만 따지는 것도 충분하지 않습니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하게 된다면, 시세와 비교해야 하는 금액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가에 실제 인수보증금을 더한 실질취득액입니다. 이 원칙은 유찰 후 최저가가 낮아지더라도 그대로 적용됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)

위 금액은 제시된 예상배당 계산을 옮긴 것입니다. 강정란의 보증금 배당과 당해세·우선징수액 등이 확정 반영된 최종 배당표가 아닙니다.

예상배당 계산에서는 집행비용 3,376,000원을 제외한 180,624,000원이 주택도시보증공사의 가압류에 배분됩니다. 채권자 총 청구금액은 1,850,113,805원, 계산상 미배당 총액은 1,669,489,805원입니다.

다만 같은 주택도시보증공사가 가압류권자와 강제경매 신청채권자로 등장하기 때문에, 두 청구금액이 서로 독립적인 채권인지, 같은 기초채권과 관련되는지에 대한 확인도 필요합니다. 특히 1,671,613,805원의 가압류 청구금액을 이 주택 한 호실의 임차보증금으로 동일시해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 실질취득은 다르다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 매각대금이 해당 보증금의 변제에 충당되는 경우에는 매수인이 미배당 보증금 잔액을 인수하게 됩니다. 이때 낙찰가가 낮아질수록 인수액이 늘어 실질취득액은 보증금 수준에 가까워집니다.

* 낙찰대금이 임차보증금 변제에 전액 충당되고 그 부족액을 매수인이 인수한다는 단순 비교모형입니다. 집행비용, 우선 조세채권, 실제 배당순위 및 취득 부대비용은 제외했습니다. 확정 인수액이나 확정 취득가격이 아닙니다.

표에서 보듯 1회 유찰 후 낙찰가가 147,200,000원이 되어도, 임차인의 미변제 보증금 31,300,000원을 인수하는 구조라면 실질취득은 약 178,500,000원입니다. 2회 유찰로 최저가가 117,760,000원까지 내려가더라도 부족 보증금이 60,740,000원으로 늘면 총액은 같은 수준입니다.

반면 현재 회차는 최저가 184,000,000원으로 등기상 보증금 178,500,000원보다 높습니다. 강정란이 전액 배당받는다면 인수보증금은 0원이 될 수 있습니다. 하지만 이 사건의 예상배당 계산은 강정란이 아닌 주택도시보증공사에 매각대금을 배분하므로, 이러한 전액 배당 가정이 실제로 성립하는지 확인되지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천대학교 남서측 인근으로, 주변에는 다세대주택과 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 시내버스 노선과 수도권 전철 1호선 부천역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편으로 평가됩니다.
• 건물. 2010.07.13 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비가 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 도로. 남서측과 북측으로 각각 약 4m와 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형이며 인접 토지와 대체로 평탄합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·과밀억제권역에 해당하며, 가축사육제한구역과 토지거래허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 감정자료에 기재된 외국인 등 대상 토지거래허가구역의 기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다.
• 토지. 토지면적 182.1㎡, 공시지가 2,641,000원/㎡로 확인됩니다. 해당 토지 수치는 개별 호실의 대지권 면적과 구별해야 합니다.
• 환금성. 우림노블레스 103동은 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래가 한 건에 그치고 대상 면적과도 달라, 대단지 아파트처럼 풍부한 동일평형 거래를 통한 시세 검증이 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 원본 대조. 2020.10.28 부천시 압류는 2020.12.22 이미 말소되었습니다. 유효한 말소기준권리와 실제 소멸·인수 관계를 새로 확정해야 합니다.
• 강정란 보증금 전액 확인. 임차권등기에 기재된 178,500,000원의 반환 여부, 현재 채권자, 배당요구 효력 및 실제 배당예정액을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권관계. 가압류 청구금액 1,671,613,805원과 강제경매 청구금액 178,500,000원의 관계, 대위변제·채권승계 및 배당상 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표 재계산. 강정란의 선순위 우선변제권을 반영하지 않은 채 주택도시보증공사에 배당하는 계산을 확정 결과로 받아들이면 안 됩니다.
• 조세채권 우선순위. 구로세무서·양천세무서의 압류와 국민건강보험공단 압류가 확인됩니다. 당해세 및 우선징수금이 임차보증금 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 이영길 점유관계. 2025.02.10 전입한 이영길의 계약서, 보증금, 현재 점유 상태 및 강정란과의 관계를 파악해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자, 퇴거 합의 가능성, 체납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 동일면적 실거래 검증. 2024.07 거래는 34.74㎡이고 경매 대상 비교면적은 47.7㎡입니다. 최신 동일면적대 거래를 확인하기 전까지 가격 메리트를 인정하지 않는 것이 안전합니다.
• 집합건물 공부 대조. 집합건축물대장, 전유면적, 대지권, 호수 표시와 임차권등기에 기재된 목적물의 동일성을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 최종 확인. 매수인이 인수하는 권리, 임차인 배당요구 종기 준수 여부, 매각조건의 변경 및 특별매각조건을 입찰 직전에 확인해야 합니다.

⑧ 종합 판단 — 권리와 가격 모두 보류

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 배당 후 남는 보증금

이 물건은 단순히 등기부에 압류가 많아서 위험한 경매가 아닙니다. 핵심은 2018년부터 대항력을 갖춘 임차인과 178,500,000원의 임차보증금입니다. 이 임차인의 권리보다 뒤에 설정된 가압류와 강제경매개시결정이 매각으로 말소된다고 해도, 실제 미반환보증금까지 무조건 소멸하는 것은 아닙니다.

예상배당표에는 주택도시보증공사에 180,624,000원을 배당하는 것으로 계산되어 있지만, 강정란의 우선변제권 행사 결과와 미배당 보증금은 별도로 확정되지 않았습니다. 따라서 계산상의 인수 0원을 그대로 적용하면 실제 취득비용을 크게 과소평가할 수 있습니다.

가격 역시 신중해야 합니다. 184,000,000원의 신건 최저가는 확인되는 과거 거래 참고값보다 높은 수준이고, 최신 동일면적 거래가 확인되지 않아 객관적인 가격 할인 근거가 부족합니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 임차보증금 인수가 늘어나면 실질취득액은 거의 내려가지 않을 수 있습니다.

결론은 권리 보류·가격 보류·현 단계 적극 입찰 비권고입니다. 강정란의 배당 후 보증금 잔액, 주택도시보증공사의 채권승계 관계, 이영길의 점유관계, 정확한 현재 시세가 확인되기 전에는 최저가가 저렴해 보이더라도 매수인 인수 위험을 적절히 평가할 수 없습니다.