인천지방법원 2026타경30596. 김포시 풍무동 ‘넘버원리치안’ 4층 414호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 이용상태는 공부상 오피스텔입니다. 등기부에는 주택임차권이 설정되어 있고 임차인이 주거 목적으로 사용한 기록도 있습니다. 따라서 일반 근린상가나 아파트와 동일하게 평가해서는 안 되며, 건축물 용도와 주택임대차 적용관계까지 함께 확인해야 합니다.
권리분석의 출발점은 소유자 이후승의 취득이 아니라, 2022년 9월 27일 전입·점유를 시작한 임차인 강여울입니다. 최초 설정된 종로동부새마을금고 근저당은 같은 날 해지로 말소되었고, 현재 말소기준은 2023년 4월 26일의 국가 압류입니다. 임차인의 전입·점유 시점이 그보다 앞서므로 제공된 권리판정상 대항력이 인정되는 임차인에 해당합니다.
이후 임차권등기가 이루어지고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했지만, 경매 신청채권자가 보증기관이라는 사실만으로 대항력이나 인수액이 소멸하는 것은 아닙니다. 이 물건에는 임차인의 대항력 포기나 임차권등기 말소 확약이 확인되지 않습니다. 따라서 예상배당 부족분을 매수인이 부담하는 구조를 기준으로 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30596 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 제4층 제414호 도로명주소: 경기도 김포시 풍무로 168 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 공부상 오피스텔 · 임차인 주거 사용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 4층 / 지상 10층 중 4층 |
| 소유자 | 이후승 (2020.10.30 소유권이전 · 거래가액 127,223,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 115,000,000원 / 115,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.26 갑구 7번 압류 · 국(동고양세무서장) |
| 대항력 임차인 | 강여울 · 보증금 115,000,000원 · 배당요구 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 전입한 임차인
등기부에는 종로동부새마을금고의 채권최고액 97,200,000원 근저당이 있었지만, 2022년 9월 27일 이미 말소되었습니다. 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기 역시 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재의 인수 대상 채무로 계산해서는 안 됩니다.
현재 말소기준은 2023년 4월 26일 국가 압류이며, 이후의 압류·경매개시결정 등 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 임차인 강여울은 말소기준 전에 전입·점유하였으므로 등기부상 임차권등기일이 뒤라는 이유만으로 보증금 인수 위험이 없어지지 않습니다. 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있다는 점이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 강여울 건물 전부 · 주거 |
2022.09.27 | 2022.09.20 | 115,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 |
중복신고 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 강여울 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2022.09.06 |
| 확정일자 | 2022.09.20 |
| 전입 / 점유개시 | 2022.09.27 |
| 임차보증금 | 115,000,000원 |
| 임차권등기 | 2024.05.10 · 을구 3번 · 2024카임140 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.05.10 |
| 말소기준과 관계 | 선순위 전입 2023.04.26 압류보다 앞섬 |
| 보증기관 관계 | 주택도시보증공사 강제경매 신청 · 별도 임차인으로 중복 계산하지 않음 |
| 예상 미배당 인수 | 2,410,000원 (신건 매각가 기준) |
강여울의 임차보증금은 115,000,000원이고 확정일자와 배당요구가 확인됩니다. 2024년 5월 10일 임차권등기명령에 따른 등기가 이루어졌으며, 기존 전입·점유 시점이 말소기준보다 앞서 있다는 사실이 중요합니다. 임차권등기가 뒤늦게 이루어졌다고 해서 기존의 대항력과 보증금 보호 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 이 자료상 별도의 보증기관 승계 임차인으로 등록된 것은 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 1명이며, 강여울의 보증금과 보증기관의 청구금액을 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 유찰돼도 실질취득은 보증금 수준
이 물건은 신건 최저가가 115,000,000원으로 감정가와 같습니다. 그러나 일반적인 경매물건처럼 최저가 하락을 곧바로 매수인의 취득원가 감소로 해석하면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계되기 때문입니다.
| 매각 시나리오 | 매각가 | 예상 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 115,000,000원 | 2,410,000원 | 117,410,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,000,000원 | 25,056,000원 | 117,056,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 73,600,000원 | 43,124,800원 | 116,724,800원 |
실질취득액 = 매각가 + 해당 회차 예상 인수액. 각 회차의 인수액은 집행비용 추정 및 배당가정이 반영된 값으로, 세금 우선배당 등은 별도 확인이 필요합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 추가 취득비용은 포함하지 않습니다.
더 중요한 문제는 실질취득액과 비교할 실거래 시세입니다. 현재 확인된 감정가 115,000,000원은 가격평가의 기준 중 하나일 뿐, 동일 건물 또는 유사 오피스텔의 최근 거래 시세를 대신하지 못합니다. 따라서 실질취득액 117,410,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 최근 거래사례와 실제 임대수익을 확인하기 전에는 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,410,000원 |
| 1. 임차인 강여울 보증금 | 115,000,000원 | 112,590,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용 2,410,000원을 먼저 공제하고 임차인에게 112,590,000원을 배당하며, 신청채권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 국세·지방세의 당해세 우선배당 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김포시 풍무동 신풍초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 동류형 업무시설, 공동주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 4층·지상 10층 건물의 4층 414호입니다. 승강기, 소화전, 화재탐지, 도시가스, 위생설비 및 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 서측 약 35~40m, 동측 약 10m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.
- 용도지역. 준주거지역이며 제1종지구단위계획구역(풍무2), 성장관리권역, 고도지구 및 공항 관련 제한구역 등이 포함됩니다. 토지 공시지가는 4,113,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 사건상 근린시설 표기와 공부상 오피스텔 이용상태 및 주거 임차기록 사이의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 임대·환금성. 실제 임대내역의 상세 사항은 확인이 필요합니다. 최근 실거래 가격과 임대수익의 검증 없이 감정가만으로 투자수익이나 환금성을 긍정적으로 평가하기 어렵습니다.
- 민간임대주택. 2022.11.23 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액 제한과 매각 후 등록 관련 의무의 처리 여부를 별도로 점검해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 강여울의 전입·점유개시일 2022.09.27, 확정일자 2022.09.20, 임차권등기 2024.05.10 및 실제 점유관계를 원본 서류와 대조하세요. 주택임대차보호법 적용 여부도 건물의 실제 용도와 함께 확인해야 합니다.
- 미배당 보증금 인수. 신건 기준 예상 인수 2,410,000원과 실질취득액 117,410,000원을 함께 계산하세요. 최저매각가만을 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
- 유찰 시 가격 착시. 1회 유찰 시 92,000,000원, 2회 유찰 시 73,600,000원으로 최저가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득액은 보증금 수준에 머뭅니다. 매각가 인하 자체를 수익으로 판단하지 마세요.
- 세금 압류 4건. 동고양세무서·고양세무서·김포시·파주세무서 관련 체납세액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하세요. 실제 배당순서에 따라 보증금 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 관계. 강제경매 신청 및 청구액 115,000,000원의 기초채권, 보증기관의 대위변제 여부, 임차권 양도·승계관계와 말소 관련 서류를 확인하세요. 별도의 확약 없이 대항력 포기를 가정하지 마세요.
- 용도·임대사업자 등록. 근린시설 표기, 공부상 오피스텔 이용상태, 주거 임차기록과 민간임대주택등기의 관계를 확인하세요. 관련 용도·임대의무가 매각 후 어떻게 처리되는지 검토가 필요합니다.
- 실거래·수익 검증. 동일 건물 및 유사 오피스텔의 최근 거래가, 현재 임대료 수준, 공실 위험과 관리비 부담을 확인한 뒤 실질취득액과 비교하세요.
- 점유·명도. 임차권등기 후 실제 퇴거 여부와 현 점유자를 확인하세요. 보증금 인수 문제는 단순한 인도명령이나 명도협의만으로 해결되지 않을 수 있습니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인이 부담할 수 있는 공용부분과 실제 미납내역을 관리주체에 확인하세요.
- 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 내역, 세금 관련 서류 및 경매 진행상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 남는다”
김포 넘버원리치안 414호의 핵심은 대항력 있는 임차보증금이 감정가와 같다는 사실입니다. 신건 최저가가 115,000,000원이지만 예상 인수액 2,410,000원을 더하면 실질취득액은 117,410,000원입니다. 2회 유찰 시에도 최저가 73,600,000원과 예상 인수 43,124,800원을 합한 실질취득액은 116,724,800원으로 유지됩니다.
현재 제시된 배당가정에서는 임차인이 매각대금 대부분을 배당받고, 신청채권자 주택도시보증공사는 배당받지 못합니다. 여기에 세금 압류 4건의 배당 우선순위와 민간임대주택등기, 근린시설·오피스텔 용도 확인 문제가 함께 존재합니다. 임차인의 대항력 포기 확약도 확인되지 않아 보증금 인수 부담을 배제할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 유찰에 따른 낮은 최저가만으로 투자매력을 판단해서는 안 되는 유형입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 실질취득원가가 보증금 수준으로 고정되고, 세금 배당에 따른 추가 변동 가능성까지 남아 있습니다. 가격 메리트는 미확인, 권리·배당 리스크는 높음. 보증금 인수와 세금 우선순위를 확정하고 시세를 검증하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.
