인천지방법원 2026타경30601. 부천시 원미구 역곡동의 삼성쉐르빌 나동 2층 202호입니다. 전용면적은 48.91㎡, 사용승인일은 2010.05.28인 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 등기상 소유자는 송광수이며, 2021년 7월 22일 매매를 원인으로 2021.08.02 소유권을 취득했습니다. 당시 거래가액은 189,000,000원입니다.

권리구조는 단순하지 않습니다. 2022.03.18 현대캐피탈의 가압류가 말소기준권리로 잡혀 있지만, 임차인 김아름은 그보다 앞선 2021.07.30에 전입신고와 점유를 시작했습니다. 확정일자는 2021.06.01이며, 2023.08.02에는 189,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 따라서 후순위 권리가 매각으로 소멸하더라도, 임차보증금이 전액 배당되지 않는 경우 매수인에게 잔여 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인이 핵심

등기상 과거 계림새마을금고 근저당권 162,500,000원과 신한은행 근저당권 109,200,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.03.18 현대캐피탈 가압류입니다. 이 가압류 및 후순위 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1.89억

주택도시보증공사는 2024.09.11 가압류권자로 등기되어 있으며, 2026.03.12 강제경매를 신청한 채권자이기도 합니다. 그러나 실제 임차인은 김아름 1명입니다. 주택도시보증공사를 별도의 주택 점유 임차인으로 계산하거나, 임차보증금에 별도 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 가격

삼성쉐르빌 나동은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래는 총 5건이며, 전체 평균은 176,800,000원입니다. 다만 오래된 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.

현재 신건 최저가 204,000,000원은 최근 12개월 평균 175,000,000원보다 29,000,000원 높습니다. 최신 거래 163,000,000원과 비교하면 차이는 41,000,000원입니다.

더욱 중요한 것은 최근 가격 추세가 -1.7%라는 점입니다. 최근 거래가 과거 거래보다 낮아지는 흐름에서 신건 감정가가 최근 시세의 116.6%라면, 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

이 물건은 유찰 시나리오를 낙찰가 + 미배당 임차보증금 인수액으로 분석해야 합니다. 아래 실질취득비용은 매각대금과 인수 예상액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 제외한 금액입니다.

실질취득비용 = 각 회차 최저가 + 매수인 인수 예상액. 실제 인수액은 확정 배당액, 집행비용 및 우선배당 항목 등에 따라 달라질 수 있습니다.

1회 유찰의 실질취득비용도 192,084,800원으로 최근 평균을 웃돕니다. 1회 유찰에서 2회 유찰로 넘어가도 실질취득비용 감소는 456,960원에 그칩니다. 낙찰가 하락분 대부분이 인수보증금 증가로 상쇄되기 때문입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 204,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당표는 확정 배당순위 및 배당액이 아닙니다. 채권자별 청구액에 중복·승계 관계가 있는지는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 가톨릭대학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 역곡역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 양호한 편입니다.
• 건물. 2010.05.28 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 2층 202호입니다. 위생·급배수·난방·도시가스 설비를 갖추고 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.
• 도로. 건물 남측으로 폭 약 20m의 포장도로에 접합니다. 토지는 인접지와 대체로 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역 및 상대보호구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 2,923,000원/㎡입니다.
• 토지거래허가. 감정요항표상 외국인 등의 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 삼성쉐르빌 나동은 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 실거래 5건의 거래가격은 163,000,000원~189,000,000원이며, 최근 가격 추세는 -1.7%입니다. 거래 표본이 많지 않아 개별 거래가격에 따라 평가가 달라질 수 있고, 아파트 대단지보다 매각 시 매수층이 제한될 가능성을 고려해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인의 실제 권리관계 확인. 김아름의 임대차계약서, 주민등록 및 점유 이력, 확정일자, 임차권등기와 배당요구 내용을 원본으로 대조해야 합니다.
• 실제 보증금 배당 가능액 확인. 현재 가격에서 전액 배당이 예상되더라도 당해세·집행비용 및 다른 우선배당 항목에 따라 최종 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 유찰가만으로 입찰하지 않기. 1회 유찰 163,200,000원, 2회 유찰 130,560,000원이더라도 각각 인수 예상액을 합산한 192,084,800원·191,627,840원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계 확인. 경매신청채권자와 가압류권자로 모두 기재되어 있으므로 임차보증금 관련 대위변제·채권승계 여부와 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 채권액을 단순 합산해 별도 임차보증금으로 취급해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유자, 현재 거주 여부, 인도 가능 시점 및 명도 비용을 현장조사로 확인해야 합니다.
• 시세 재확인. 최근 12개월 평균 175,000,000원, 최신 거래 163,000,000원, 최근 추세 -1.7%를 기준으로 비교하되, 입찰 전 추가 거래와 개별 호실 상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 공용부분의 승계 가능성과 배당에 영향을 미치는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당 관련 서류를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득비용은 내려가지 않는다”

이 사건은 선순위 임차보증금이 가격 판단을 지배하는 경매입니다. 김아름의 보증금은 189,000,000원이고, 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 앞섭니다. 현재 최저가 204,000,000원에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 신건 가격 자체가 최근 12개월 실거래 평균의 116.6%입니다.

유찰을 기다리더라도 문제가 쉽게 해결되지 않습니다. 2회 유찰 시 최저가가 130,560,000원으로 내려가지만, 매수인 인수 예상액 61,067,840원을 포함하면 실질취득비용은 191,627,840원입니다. 최근 실거래 평균보다 여전히 높은 가격입니다.

게다가 최근 거래 추세는 -1.7%이고, 물건은 11세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 따라서 낮아진 최저가만 근거로 가격 경쟁력이 생겼다고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급(38점). 신건은 시세 대비 가격 부담이 크고, 유찰 후에는 임차보증금 인수 부담이 증가합니다. 입찰가가 낮아지는 것보다 실질취득비용이 최근 시세보다 충분히 낮아지는지가 중요합니다. 현재 제시된 회차별 조건에서는 적극적인 입찰보다 배당·인수관계 재확인과 가격 재검토가 우선입니다.