인천지방법원 2026타경30623. 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 3층 303호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있으나, 감정평가서상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 2021년 사용승인된 14층 건물의 3층에 위치하고, 고촌역 인근의 업무시설·공동주택·근린생활시설이 혼재한 지역에 있습니다.

위치보다 먼저 확인할 것은 2024년 등기된 임차권입니다. 유소이는 2022년 2월 25일 확정일자를 받고, 2022년 3월 25일 주민등록을 마친 것으로 등기되어 있습니다. 이 임차권은 2026년 3월 16일 강제경매개시결정보다 앞서 성립한 권리로, 미배당 보증금이 매수인에게 남는 구조입니다.

현재 소유자는 조재윤이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 신청채권자의 청구금액 역시 223,000,000원으로 유소이의 임차보증금과 같습니다. 다만 금액이 동일하다는 사실만으로 두 채권의 법적 관계를 확정할 수는 없습니다. 청구권의 대위·승계 관계와 실제 배당권자를 확인해야 하며, 같은 금액을 별개의 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

이 사건에서 눈여겨볼 대목은 말소기준권리가 2026년 강제경매개시결정이라는 점입니다. 2024년에 등기된 유소이의 임차권은 그보다 앞선 권리입니다. 더구나 주민등록과 확정일자도 앞서 있어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조로 표시되어 있습니다.

과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기들이 있었으나 해당 신탁등기 자체는 이미 말소된 상태입니다. 반면 소유권이전 관련 기록과 2022년 3월 25일 민간임대주택등기는 확인됩니다. 민간임대주택의 등록 상태, 임대의무 및 매각에 따른 처리 여부는 별도로 검토할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 추가 인수위험 존재

확인되는 실제 임차인은 유소이와 조윤성, 2명입니다. 을구 1-2번은 유소이 임차권의 점유개시일자를 경정한 기록으로, 별도의 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다.

유소이의 주민등록일과 점유개시일은 임차권경정에 따라 2022.03.25로 반영했습니다. 조윤성의 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 우선변제권을 단정할 수 없습니다.

③ 실질취득금액 — 유찰돼도 싸지는 구조가 아니다

이 물건은 선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우입니다. 매각대금이 내려가면 우선변제로 충당되는 금액이 줄고, 반대로 매수인이 인수할 미배당 보증금은 늘어납니다.

2회 유찰되어 최저가가 134,400,000원까지 내려가더라도 인수액은 91,281,600원으로 커집니다. 실질취득금액은 여전히 225,681,600원입니다. 즉 세 회차 모두 실질취득액이 대략 2.26억 원 수준으로 유지됩니다.

이는 선순위 임차보증금 223,000,000원이 실질적인 취득가격의 하한을 형성하기 때문입니다. 실제 계산액은 회차별 집행비용 반영에 따라 조금씩 차이가 나지만, 낙찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수가 늘어난다는 핵심 구조는 변하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

집행비용 3,740,000원은 추정치입니다. 유소이의 미배당 보증금 16,740,000원은 매수인 인수로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 미배당 청구금액을 임차보증금 인수액에 별도로 가산하지 않았습니다. 당해세, 최우선변제 및 조윤성의 권리관계에 따른 변동은 반영되지 않았으므로 실제 배당표 확인이 필요합니다.

⑤ 시세 판단 — 실질취득 기준으로 비교해야 한다

이 물건의 가격 경쟁력을 판단할 때 비교해야 할 금액은 최저가 210,000,000원이 아니라 실질취득 226,740,000원입니다. 1회 유찰과 2회 유찰 시에도 각각 226,152,000원, 225,681,600원을 기준으로 검토해야 합니다.

동일 건물 또는 유사 오피스텔의 확인된 실거래가격이 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가와 비교해 가격이 저렴하다거나 할인 매력이 있다고 평가할 근거는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 김포골드라인 고촌역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량출입이 용이하며 인근에 버스정류장과 고촌역이 있어 교통상황은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 2021.09.03 사용승인된 철근콘크리트구조 14층 건물의 3층 303호입니다. 외벽은 치장석재 마감, 내부는 벽지 및 타일 마감이며 샷시 창호가 설치되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수·난방·도시가스·승강기 및 기계식주차장 설비가 확인됩니다. 기계식주차장 이용 조건과 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 8m 도로에, 북서측으로 폭 약 4m 보행자전용 도로에 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역에 위치하며 공항 관련 고도제한, 철도보호지구, 침수위험지구 등 토지이용상 제한사항이 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가는 4,994,000원/㎡로 확인됩니다. 이는 대상 호실의 매매시세를 직접 의미하지 않습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며, 위반건축물 여부도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 고촌역 인근이라는 접근성은 있으나, 오피스텔의 실제 매수수요와 적정가격은 별도 실거래 확인이 필요합니다. 특히 이 물건은 선순위 임차보증금 인수구조가 매입가격 판단에 큰 영향을 줍니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유소이 임차권 원본 확인. 2022.02.25 확정일자, 2022.03.25 주민등록 및 점유개시, 2024.03.07 임차권등기와 2024.08.26 경정 내역을 대조해야 합니다.
• 보증금 인수 계산. 현재 예상 인수액은 16,740,000원입니다. 낙찰가가 달라지면 실제 배당액과 미배당 인수액도 달라지므로 새로운 배당계산이 필요합니다.
• 조윤성 점유 확인. 보증금 1,000,000원, 월세 600,000원으로 조사된 임차인입니다. 실제 전입신고일, 점유관계, 계약서 및 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 두 임차인의 점유관계 확인. 유소이와 조윤성 모두 303호 전부와 관련되어 있으므로, 현재 점유자와 임대차계약의 선후관계, 임차권등기 후 점유 이전 여부를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리관계 확인. 신청채권 223,000,000원과 유소이 보증금 223,000,000원의 관계, 보증금 지급·대위 여부 및 배당권자를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기가 확인되므로 등록 상태, 임대의무 및 경매 매수 후 처리 여부를 관할기관에 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 확인. 감정가가 아닌 실제 취득총액 약 2.26억 원을 기준으로 유사 오피스텔 거래가격 및 환금성을 비교해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자 확인, 임차인과의 인도 협의, 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성 등을 검토해야 합니다.
• 최종 매각조건 확인. 매각물건명세서의 특별매각조건, 등기부, 현황조사서, 배당요구 기록 및 실제 배당순위를 입찰 전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2.1억짜리가 아니라, 보증금 2.23억에 묶인 경매”

김포 미리내고촌 303호는 겉으로 보면 감정가 210,000,000원의 신건 오피스텔 경매입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인 유소이의 보증금은 223,000,000원이고, 현재 회차에서 매수인이 인수할 미배당액은 16,740,000원입니다.

따라서 실제 취득금액은 226,740,000원으로 올라갑니다. 1회, 2회 유찰되어도 보증금 인수액이 커지기 때문에 취득총액은 크게 낮아지지 않습니다. 보증금 규모가 취득가격을 사실상 고정하는 인수형 경매인 셈입니다.

더구나 조윤성의 대항력은 아직 미상이고, 주택도시보증공사의 신청채권과 유소이 임차보증금의 법적 관계도 확인해야 합니다. 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 가격이 저렴하다고 볼 근거도 없습니다.

결론은 권리 확인 우선, 가격 메리트 판단 보류입니다. 이 사건은 얼마나 저렴하게 낙찰받느냐보다 얼마의 보증금을 최종적으로 인수하고, 어떤 임차인 권리가 남는가를 먼저 확정해야 하는 물건입니다.