인천지방법원 2026타경30655. 부천시 소사구 괴안동 파트너팰리스1동 3층 1-303호에 관한 강제경매입니다. 감정가는 253,000,000원, 현재 최저매각가 역시 253,000,000원으로 아직 유찰되지 않았습니다. 채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 263,000,000원입니다. 소유자는 유제남입니다.

이 사건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아닙니다. 등기부에 임차보증금 263,000,000원의 주택임차권등기가 존재하고, 해당 임차인의 주민등록 및 점유개시일이 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 말소기준 이후에 이루어졌다는 사실만으로 매수인의 보증금 반환 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

더 중요한 점은 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금이 늘어날 수 있다는 구조입니다. 실제 취득 부담은 최저매각가보다 선순위 임차보증금의 규모와 배당액에 의해 좌우됩니다. 단순히 유찰을 기다린다고 이 물건이 저렴해지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2023.09.12 부천시 압류입니다. 이 압류와 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다. 2019년에 설정되었던 부평새마을금고 근저당권도 2019.11.27 이미 말소되었습니다.

그러나 임차인 신애리의 사정은 다릅니다. 확정일자 2019.10.28, 주민등록 및 점유개시 2019.11.27로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 263,000,000원입니다. 2023.11.30 주택임차권등기가 이루어졌으며, 배당요구도 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력 1명, 추가 전입자 2명

주택임차권이 확인되는 신애리 외에 주영성·김용화의 전입도 확인됩니다. 두 사람의 전입일은 2025.04.16으로 말소기준권리 이후이며, 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 신애리의 선순위 임차권과 동일하게 취급해서는 안 되지만, 실제 점유관계와 명도 가능성은 따로 점검해야 합니다.

임차권 확인 1명, 추가 전입자 2명입니다. 추가 전입자는 보증금·확정일자·임대차관계가 불명확하므로 선순위 대항력을 확정할 수 없습니다. 2025.04.16 전입만으로는 2023.09.12 말소기준에 앞서는 대항력이 확인되지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되며, 별도 임차인으로 보증금을 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 253,000,000원 가정)

매각대금 253,000,000원에서 집행비용 4,342,000원을 공제하고, 신애리에게 248,658,000원을 배당하는 추정입니다. 신애리 보증금의 미배당액은 14,342,000원이며 매수인 인수 가능액으로 반영했습니다. 주택도시보증공사의 신청채권 배당은 0원으로 계산됩니다. 두 채권의 관계 및 실제 배당순위는 원본 서류에서 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 입찰가가 내려가도 실질취득은 거의 그대로

이 사건에서 가장 중요한 가격 분석입니다. 선순위 임차보증금이 낙찰가를 초과하는 구조이므로, 유찰로 매각가격이 하락하면 그만큼 임차인에게 돌아가는 배당도 줄어들고 매수인이 부담할 미배당 보증금이 증가합니다.

따라서 단순히 감정가 대비 80%, 64%로 떨어졌다는 이유로 저렴한 경매라고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 실제 매수가치를 평가할 때는 입찰가격 + 인수보증금을 합산한 금액으로 주변 시세와 비교해야 합니다.

⑤ 시세 비교 — 2024년 거래 1건, 면적도 다르다

파트너팰리스의 확인되는 매매사례는 2024년 7월, 전용 64.78㎡, 5층, 295,000,000원입니다. 반면 경매 대상은 전용 52.43㎡, 3층입니다. 매매사례가 현재 기준으로 오래되었고 전용면적도 다르므로 직접 비교에 주의가 필요합니다.

표면적인 최저가 253,000,000원은 매매사례 295,000,000원의 85.8%에 해당합니다. 하지만 이것은 인수금을 제외한 비율입니다. 인수액을 포함한 실질취득액 267,342,000원으로 계산하면 비교 거래가의 약 90.6%가 됩니다.

더구나 경매 대상은 비교 매매사례보다 전용면적이 작습니다. 따라서 단순 총액 비교에서 낮게 나타나는 것만으로는 시세 대비 할인이나 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 2024년 7월의 거래 1건만으로 2026년 현재의 가격 추세를 판단하는 것도 어렵습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 괴안동 소재 괴안동행정복지센터 남측 인근입니다. 주위는 단독주택·다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 서측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하여 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 5층 건물 중 3층 1-303호입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 위생·상하수도·가스·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 965.0㎡이며 부정형 평지입니다. 다세대주택과 근린생활시설의 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 2,788,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역 등으로 확인됩니다. 중로2류(폭 15~20m)와 접하며, 토지거래허가구역 관련 지정 이력과 적용 여부를 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
• 건축 관련. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 실제 내부 상태와 시설 유지관리 상태는 별도로 점검해야 합니다.
• 환금성. 파트너팰리스는 19세대 규모입니다. 대규모 공동주택에 비해 동일 면적 매매사례를 확보하기 쉽지 않으며, 확인되는 실거래 역시 1건에 그칩니다. 재매각 시 가격 판단과 매수 수요 측면에서 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권의 잔존 여부. 신애리의 보증금 263,000,000원, 전입일 2019.11.27, 확정일자 2019.10.28, 임차권등기일 2023.11.30을 원본 서류에서 대조하세요. 배당 후 미변제 보증금과 임차권 말소 조건이 핵심입니다.
• 인수보증금 확정. 현재 최저가 기준 추정 인수액은 14,342,000원입니다. 당해세·배당 우선순위·집행비용 등에 따라 실제 배당액과 인수금이 달라질 수 있으므로 배당 계산을 재검증해야 합니다.
• 주택도시보증공사와 임차인 채권관계. 강제경매 신청채권자인 주택도시보증공사와 임차인 신애리의 보증금이 각각 263,000,000원으로 표시됩니다. 보증금 반환채권의 대위·양도·승계 여부와 중복 청구 가능성을 원본으로 확인해야 합니다. 동일 채권을 독립된 보증금 두 건으로 합산해서는 안 됩니다.
• 추가 전입자 확인. 주영성과 김용화는 2025.04.16 전입자입니다. 임대차보증금·확정일자·실제 점유관계가 명확하지 않으므로 현황조사와 주민등록, 임대차계약 관계를 점검하세요.
• 명도 및 점유 확인. 임차권등기자와 현재 점유자가 다를 수 있습니다. 실제 거주자, 인도 가능 시점, 점유 이전 경위 및 명도 협의 필요성을 확인해야 합니다.
• 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 예상 실질취득액은 266,633,600원, 2회 유찰 시 266,066,880원입니다. 최저매각가만으로 입찰가를 판단하지 마세요.
• 시세 재검증. 비교 거래는 2024년 7월 전용 64.78㎡의 295,000,000원 거래입니다. 경매 대상인 전용 52.43㎡의 최근 유사 매매사례, 실제 거래 가능 가격 및 매도 소요기간을 별도로 확인해야 합니다.
• 체납관리비·세금. 부천시 압류와 관련된 체납세액의 배당상 영향, 공용부분 미납관리비 등 낙찰 후 추가 부담 가능성을 확인하세요.
• 토지이용 및 건축 현황. 제2종일반주거지역과 관련 규제, 토지거래허가 적용 여부, 건축물대장 및 실제 현황을 대조하세요.
• 입찰 전 최종 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 내용과 매각조건을 반드시 확인하고, 선순위 임차보증금 처리관계가 불명확하면 입찰 결정을 보류하는 것이 합리적입니다.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

이 사건은 최저매각가만으로 투자매력을 판단하면 안 되는 선순위 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 감정가와 최저가는 253,000,000원이지만, 임차인 신애리의 보증금은 263,000,000원이고 현재 매각가격에서 예상되는 미배당 보증금은 14,342,000원입니다.

따라서 최저가로 낙찰되더라도 예상 실질취득 부담은 267,342,000원입니다. 유찰에 따라 최저매각가가 202,400,000원, 161,920,000원으로 하락해도 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담은 여전히 263,000,000원 부근에 머무릅니다.

가격 비교 역시 신중해야 합니다. 확인되는 295,000,000원의 매매사례는 2024년 거래이자 경매 대상보다 면적이 큰 주택입니다. 이를 근거로 현재 실질취득액에 충분한 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 추가 전입자 2명의 점유관계, 19세대 소규모 다세대주택의 환금성 문제까지 남아 있습니다.

결론은 입찰 보류가 타당한 고위험 관찰 물건입니다. 선순위 보증금의 인수 범위와 주택도시보증공사의 채권관계를 명확히 확인하고, 동일하거나 유사한 면적의 현재 매매가격으로 실질취득액을 검증하기 전에는 단순 유찰 할인율만을 근거로 입찰할 이유가 부족합니다.