인천지방법원 2026타경30658. 경기도 부천시 오정구 내동 캐슬빌 4층 401호에 관한 강제경매입니다. 건물은 2019년 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택이며, 소유자는 박민호입니다.
권리관계에서 가장 중요한 것은 근저당권이나 가압류가 아니라 선순위 임차권입니다. 임차인 최한솔은 2021.09.15 전입 및 점유를 시작했고, 2021.09.03 확정일자를 받았습니다. 이 임차권은 2024.05.31 가압류보다 앞서 성립한 권리이며, 2023.09.19 임차권등기까지 마쳤습니다.
과거 부천지구축산업협동조합 근저당권은 이미 말소되었습니다. 반면 최한솔의 보증금 189,000,000원은 아직 인수 위험이 남아 있습니다. 경매로 후순위 채권자의 등기가 소멸하더라도 선순위 임차보증금 부족분까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30658 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 내동 18-4 캐슬빌 4층 401호 도로명주소: 경기도 부천시 오정구 삼작로108번길 25 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 5층 건물 중 4층 401호 |
| 사용승인일 | 2019.07.03 |
| 건물규모 | 캐슬빌 · 6세대 |
| 소유자 | 박민호 (2019.12.13 소유권이전 · 거래가액 182,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 182,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 210,815,611원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 선순위 임차보증금 | 189,000,000원 |
| 예상 인수액 | 10,348,000원 (신건 최저가 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 말소기준으로 산정된 권리는 2024.05.31 주택도시보증공사의 가압류 10,000,000원입니다. 한국주택금융공사 가압류와 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
그러나 최한솔의 전입·점유는 2021.09.15로 말소기준보다 앞섭니다. 확정일자와 배당요구도 확인되므로, 배당으로 전액 변제되지 않는 보증금은 매수인이 인수할 위험이 있습니다.
주택도시보증공사는 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자로 등장하지만, 임차인으로 확인된 사람은 최한솔 1명입니다. 보증기관의 채권과 최한솔의 임대차보증금을 별도의 실제 임차인 보증금처럼 중복 합산해서는 안 됩니다.
또한 2022.12.09 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한에 관한 등기로, 경매 후 처리와 말소 여부는 원본 서류를 통해 별도로 확인할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최한솔 | 건물의 전부 | 189,000,000원 | 2021.09.15 | 2021.09.03 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증기관 승계 아님 |
| 임대차계약일 | 2021.08.21 |
|---|---|
| 점유개시일 | 2021.09.15 |
| 임차권등기일 | 2023.09.19 |
| 임차권등기 | 을구 3번 · 임차권자 최한솔 |
| 배당요구 | 배당요구 있음 |
| 대항력 | 있음 · 말소기준권리 이전 전입·점유 |
| 우선변제권 | 있음 · 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 · 실제 임차인 1명 |
| 신건 예상배당 | 178,652,000원 |
| 신건 예상 인수 | 10,348,000원 |
③ 시세 비교 — 실질취득으로 판단해야 한다
이 물건의 최저매각가는 182,000,000원이지만 실제 취득 부담을 판단할 때는 임차보증금 인수액을 합산해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 182,000,000원 | 감정평가 기준 |
| 현재 최저매각가 | 182,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 선순위 임차보증금 | 189,000,000원 | 매수인 실질부담의 핵심 기준 |
| 신건 예상 인수액 | 10,348,000원 | 보증금 미배당분 |
| 실질취득 부담 | 192,348,000원 | 최저가 + 예상 인수액 |
캐슬빌은 6세대 규모의 다세대주택입니다. 동일 건물·유사 면적의 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로, 실질취득 부담 192,348,000원이 실제 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.
특히 최저가 182,000,000원과 감정가 182,000,000원만 비교하면 인수액을 놓치게 됩니다. 가격 메리트는 반드시 실질취득 부담과 검증된 최근 실거래가를 비교해 판단해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액의 역관계
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 부담 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 182,000,000원 | 10,348,000원 | 192,348,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 145,600,000원 | 46,238,400원 | 191,838,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 116,480,000원 | 74,950,720원 | 191,430,720원 |
실질취득 부담은 각 회차의 매각가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 집행비용 추정에 따라 소폭 차이가 발생합니다. 취득세·등기비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
2회 유찰 시 최저매각가는 신건보다 크게 낮아지지만, 예상 인수액은 74,950,720원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득 부담은 여전히 191,430,720원입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,348,000원 |
| 1. 임차인 · 최한솔 | 189,000,000원 | 178,652,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 한국주택금융공사 | 31,515,262원 | 0원 |
| 4. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 210,815,611원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 3,348,000원은 추정액입니다. 임차인에게 178,652,000원을 배당하면 매각대금이 소진되며, 보증금 부족분 10,348,000원이 매수인 인수액으로 남습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 내동 소재 내동중학교 북서측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 2019.07.03 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 기본적인 위생·급배수·전기·난방 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 남측 및 서측에 폭 약 6m 내외의 포장도로가 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지면적은 146.9㎡, 공시지가는 2,227,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 항공표면, 상대보호구역, 가축사육제한구역 등이 지정되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 적용 여부를 다시 확인해야 합니다.
- 건축물. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트단지와 달리 유사 물건의 거래사례 확보가 제한적일 수 있으므로, 개별 매매사례와 매수 수요를 신중하게 확인할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 확인. 최한솔의 전입일, 점유개시일, 확정일자, 임차권등기 및 배당요구를 원본으로 대조하세요.
- 보증금 인수액 확인. 신건 기준 예상 인수액은 10,348,000원입니다. 실제 배당순위·집행비용·우선공제 항목에 따라 달라질 수 있습니다.
- 실질취득 기준. 최저매각가 182,000,000원이 아닌, 인수액을 합산한 192,348,000원을 기준으로 수익성을 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 예상 인수액 46,238,400원, 2회 유찰 시 74,950,720원입니다. 유찰 자체를 가격 할인으로 판단하면 안 됩니다.
- 임차인 명도. 미변제 보증금이 남는다면 임차인의 대항력 및 보증금 반환 문제를 해결하지 않은 상태에서 명도를 기대하기 어렵습니다. 실제 점유 및 인도 가능 조건을 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.12.09 등기된 민간임대주택의 의무사항과 경매 후 처리 여부를 확인하세요.
- 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 가압류와 신청채권이 각각 기재되어 있으므로 채권의 관계 및 실제 배당채권액을 확인하세요. 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 관리비 및 기타 부담. 공용부분 미납관리비, 세금, 등기·취득 부대비용을 별도로 확인하세요.
- 현장 및 시세조사. 주변 유사 다세대주택의 최근 실거래가와 실제 매도 가능가격을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 배당요구 관련 서류를 최종 확인하세요.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도 실질취득은 싸지 않다”
이 물건의 핵심은 낙찰가보다 큰 선순위 임차보증금입니다. 감정가 182,000,000원, 최저매각가 182,000,000원이지만, 임차보증금 189,000,000원이 선순위에 위치합니다.
신건 예상 인수액은 10,348,000원, 이를 합산한 실질취득 부담은 192,348,000원입니다. 유찰되더라도 인수액이 증가해 전체 부담은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
더구나 총 6세대의 소규모 다세대주택으로, 최근 비교 실거래가격을 통한 가격 메리트 검증도 필요합니다. 후순위 채권자의 등기가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 미확인·입찰 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금 인수 조건과 실제 시세가 명확하게 확인되기 전에는 신건은 물론 유찰 후에도 신중한 접근이 필요합니다. 이 물건의 승부처는 낮아지는 최저가가 아니라 최종적으로 얼마를 부담해야 완전한 소유와 인도가 가능한지입니다.
