인천지방법원 2026타경30675. 부천시 원미구 역곡동 대창스페이스빌 제4동 303호, 전용 48.07㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이명선이며, 2021년 9월 1일 거래가액 219,000,000원으로 소유권을 이전받았습니다. 이후 한용 명의 주택임차권등기가 설정됐고, 주택도시보증공사가 2026년 3월 20일 강제경매를 신청했습니다.
이 물건에서 가장 중요한 사실은 말소기준권리와 선순위 임차권의 관계입니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2026년 3월 20일 강제경매개시결정인데, 한용의 임차권등기는 그보다 이른 2023년 9월 6일에 접수됐습니다. 안애경과 전찬혁의 전입신고도 경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도 선행 임차관계까지 모두 소멸하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30675 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 48-4 대창스페이스빌 제4동 제3층 제303호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 원미구 부일로 694 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.07㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물 규모 / 사용승인 | 10세대 · 2012.03.22 |
| 소유자 | 이명선 (2021.09.01 소유권이전 · 거래가액 219,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 219,000,000원 |
| 말소기준권리 | 갑구 4번 강제경매개시결정 (2026.03.20) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 실제 임차인 | 안애경 · 전찬혁 · 한용 (3명) |
| 매수인 인수 추정 | 219,500,000원 + 전찬혁 관련 미확정 위험 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
등기상 우리은행 근저당권은 채권최고액 115,500,000원으로 2013년 2월 28일 설정됐으나, 2021년 8월 4일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 현재 매수인에게 인수되는 유효 근저당권으로 계산할 대상은 아닙니다.
반면 을구 3번 한용의 주택임차권은 다릅니다. 임차보증금 219,000,000원, 범위는 건물 전부이며, 전입신고일과 점유개시일은 모두 2021년 8월 31일입니다. 임차권등기는 2023년 9월 6일 접수돼 강제경매개시결정보다 선행합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명
확인된 실제 임차인은 안애경, 전찬혁, 한용 총 3명입니다. 보증기관이 별도의 임차인으로 중복 등재된 구성은 아닙니다. 다만 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 한용의 임차보증금이 모두 219,000,000원이므로 두 채권의 법률상 관계를 확인하는 것이 중요합니다.
| 임차인 | 전입 / 권리 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 안애경 | 2024.04.15 전입 2026.04.08 배당요구 |
500,000원 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 실제 임차인 |
| 전찬혁 | 2024.04.16 전입 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 실제 임차인 |
| 한용 | 2021.08.31 전입·점유 2023.09.06 임차권등기 |
219,000,000원 | 대항력 있음 | 배당 확인 | 실제 임차인 |
한용의 임차권등기에는 2021.08.31 확정일자 기재가 있습니다(최초 계약일자의 확정일자는 없음). 따라서 우선변제권 자체를 단정적으로 부정할 수 없으며, 예상배당표에서 임차인 배당이 0원으로 계산된 근거와 실제 배당순위를 별도로 대조해야 합니다. 안애경·전찬혁의 확정일자와 우선변제 여부 역시 추가 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 과거 거래가보다 중요한 실질취득 부담
대창스페이스빌4동은 10세대 규모의 다세대주택으로, 전용 48.07㎡에 해당하는 확인 실거래는 2021년 8월의 219,000,000원 거래 1건입니다. 감정가와 최저매각가 207,000,000원은 이 거래가의 94.5%입니다.
| 구분 | 거래월 / 기준 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.08 | 48.07㎡ | 3층 | 219,000,000원 |
| 감정가 | 이번 경매 | 48.07㎡ | 3층 | 207,000,000원 |
| 최저매각가 | 2026.11.04 | 48.07㎡ | 3층 | 207,000,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 배당 추정 기준 | — | — | 219,500,000원 |
| 실질취득 총부담 | 현재 회차 추정 | — | — | 426,500,000원 |
최저매각가 207,000,000원 자체는 과거 거래가보다 낮습니다. 하지만 이 비교만으로 가격 매력을 인정할 수는 없습니다. 매수인에게 인수되는 것으로 추정한 보증금이 219,500,000원이고, 이를 최저매각가에 더한 총부담은 426,500,000원입니다. 이는 2021년 확인 실거래가 219,000,000원의 약 194.7%에 해당합니다.
④ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 안애경 | 500,000원 | 0원 |
| 2. 임차권자 한용 | 219,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 219,000,000원 | 203,302,000원 |
| 채권자 미배당액 | — | 15,698,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 표는 제공된 배당 추정에 따른 것으로, 집행비용 3,698,000원과 주택도시보증공사 배당 203,302,000원을 반영합니다. 임차보증금의 실제 배당순위·대위관계·인수액은 확정된 법원 배당 결과가 아닙니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았습니다.
그러나 이 사건에 제시된 배당 추정은 임차인 배당 0원, 주택도시보증공사 배당 203,302,000원으로 계산돼 있습니다. 즉 임차보증금이 매각대금에서 먼저 회수되는 구조로 계산되지 않았습니다. 따라서 추정표를 적용하면 낙찰가 외에 219,500,000원의 인수가 별도로 남으며, 실질취득액을 단순히 한용의 보증금 219,000,000원으로 고정해서는 안 됩니다.
현재 회차 추정: 207,000,000원 + 219,500,000원 = 426,500,000원. 다만 실제 배당과 보증기관의 대위관계가 확인되면 이 계산은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다
신건에서 유찰돼 매각가격이 하락하더라도 선순위 임차관계가 자동으로 해소되지는 않습니다. 아래는 제시된 회차별 인수 추정을 그대로 적용한 비교입니다.
| 회차 | 최저가 | 인수 추정 | 총부담 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 207,000,000원 | 219,500,000원 | 426,500,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 165,600,000원 | 219,500,000원 | 385,100,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 132,480,000원 | 219,500,000원 | 351,980,000원 |
회차별 인수액 219,500,000원을 고정한 배당 추정 기준입니다. 총부담액은 각 최저매각가와 해당 인수 추정액의 합계이며, 전찬혁의 미상 보증금과 부대비용은 제외됩니다. 실제 낙찰가·배당순위·채권관계에 따라 변동할 수 있습니다.
| 회차 | 신청채권자 예상배당 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 신건 | 203,302,000원 | 15,698,000원 |
| 1회 유찰 | 162,481,600원 | 56,518,400원 |
| 2회 유찰 | 129,825,280원 | 89,174,720원 |
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수도권지하철 1호선 역곡역 서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대가 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근 도로에 버스정류장이 있고, 대중교통 이용 편의는 무난한 수준으로 평가됐습니다. 북서측으로 약 20m 포장도로에 접해 차량 진출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물이며, 스톤코트 및 외장석재 마감, 급배수·위생설비와 도시가스설비를 갖추고 있습니다. 집합건축물대장상 전유부 용도는 다세대주택입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 과밀억제권역에 속합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력도 있으므로 입찰 및 취득 시점에 적용되는 제한을 확인해야 합니다.
- 토지. 토지면적 292.2㎡, 지목은 대, 공시지가 2,692,000원/㎡이며 중로에 접하는 토지입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없지만, 현장조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가능했습니다. 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택으로, 확인 실거래 표본도 2021년 거래 1건에 그칩니다. 대단지 아파트 수준의 거래 유동성을 전제하기 어려우며, 실제 매도 가능가격과 거래 소요기간에 대한 보수적 검토가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한용 임차권 인수 여부. 을구 3번 주택임차권의 대항력, 확정일자, 우선변제권 및 매각 후 말소 가능성을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권 219,000,000원과 한용의 보증금 219,000,000원 사이에 대위변제·채권양도·승계가 있는지, 실제 보증금 반환의무가 누구에게 귀속되는지 확인해야 합니다.
- 대항력 포기·말소 확약 확인. 임차권등기 말소 동의와 대항력 포기 등에 관한 유효한 확약이 존재하는지, 그 효력 범위와 이행 조건을 직접 확인해야 합니다. 확인되지 않은 확약을 전제로 인수액을 0원으로 계산해서는 안 됩니다.
- 안애경 보증금. 500,000원 보증금의 실제 배당 여부와 반환의무를 확인해야 합니다. 배당요구가 있다는 사실만으로 전액 소멸을 단정할 수 없습니다.
- 전찬혁 점유·계약 조사. 보증금과 확정일자가 미상이므로 임대차계약서, 실제 점유자, 전입세대 현황, 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 매각대금에 실제 인수할 미배당 임차보증금만 더하되, 보증기관의 대위관계와 동일 보증금의 중복계산 여부를 점검해야 합니다. 인수액이 줄어든다는 사실은 증빙으로 확인돼야 합니다.
- 시세 재확인. 2021년 거래가격만으로 현재 매매시세를 확정할 수 없습니다. 동일 면적의 인근 다세대주택 거래와 현재 매물 가격, 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 내부 및 명도. 현장 내부를 확인하지 못한 물건입니다. 실제 점유관계, 인도 가능성, 임차인의 권리와 반환보증금 문제를 분리해 검토해야 합니다.
- 부대비용. 미납 관리비, 공용부분 부담, 취득 관련 세금, 수선비와 명도비용 등을 실질취득 총부담 외에 검토해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당관계를 최종 확인한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 먼저 보라”
이 사건은 최저매각가 207,000,000원이라는 숫자만 보고 접근하기 위험한 다세대주택 경매입니다. 한용의 선순위 임차권에 따른 보증금 219,000,000원, 안애경의 보증금 500,000원이 매수인 인수 대상으로 추정되고, 전찬혁의 보증금과 권리범위는 미확정 상태입니다.
제시된 배당 추정대로라면 현재 회차에서 낙찰가와 인수를 합한 총부담은 426,500,000원입니다. 과거 실거래가 219,000,000원과 비교해도 현저히 높으며, 그 거래 자체도 2021년 자료여서 현재 시세로 보기 어렵습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아진다 해도 선순위 임차권 문제는 자동으로 사라지지 않습니다.
특히 주택도시보증공사 청구액과 한용의 보증금 사이에 실제 대위·승계 관계가 있는지에 따라 배당 및 최종 인수액의 계산이 달라질 수 있습니다. 그 관계가 확인되기 전에는 보증금 전액인수 위험을 배제할 수 없고, 전찬혁의 미상 보증금까지 고려하면 권리 위험이 큽니다.
종합 판단은 D등급. 가격이 저렴해서 위험을 감수할 수 있는 물건이 아니라, 인수금액과 임차권 말소 조건을 먼저 확정해야 입찰가격을 논할 수 있는 물건입니다. 현재로서는 보수적인 접근이 필요합니다.
