인천지방법원 2026타경30707. 부천 소사본동 성수맨션 4층 401호, 전용 37.47㎡의 다세대주택입니다. 성수맨션은 2001년 10월 사용승인된 10세대 규모의 건물입니다. 소유자는 이평화이며, 2021년 9월 14일 거래가 124,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2026년 2월 13일 서울특별시 강서구의 압류가 등기됐고, 2026년 3월 25일 주택도시보증공사의 신청에 따른 강제경매개시결정이 등기됐습니다.

핵심은 2023년 8월 30일 등기된 유아진의 주택임차권입니다. 보증금은 124,000,000원이고, 주민등록일은 2021년 8월 26일, 확정일자는 2021년 8월 3일입니다. 이 임차권은 2026년 압류보다 앞서 형성됐습니다. 배당을 전액 받지 못하면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 최저매각가와 실제 취득부담을 구분해서 분석해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심

등기부에서 눈여겨볼 사항은 기존 근저당권의 말소입니다. 2001년 10월 20일 복사골신용협동조합 명의로 설정된 채권최고액 84,500,000원의 근저당권은 2007년 7월 4일 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권을 현재 존속하는 선순위 담보권으로 계산해서는 안 됩니다.

현재 말소기준으로 분류된 권리는 2026년 2월 13일 강서구 압류입니다. 그 이후 등기된 강제경매개시결정과 압류는 매각에 따른 말소 대상으로 분류됩니다. 다만 유아진의 2023년 주택임차권등기는 이보다 앞선 권리입니다. 특히 주민등록과 확정일자가 모두 압류 이전이므로, 단순히 경매가 끝난다는 이유만으로 보증금 반환 문제가 소멸한다고 판단하면 위험합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다

확인되는 임차관계는 유아진과 장규선, 총 2명입니다. 유아진은 보증금과 확정일자가 확인되는 임차권등기권자이고, 장규선은 현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 전입자입니다. 주택도시보증공사는 별도의 실제 거주 임차인이 아니라 강제경매 신청채권자로, 임차인 수에 추가하지 않습니다.

유아진의 임차권등기는 건물 전부에 관한 권리이며, 장규선도 같은 목적물에 전입한 것으로 나타납니다. 두 사람의 점유관계와 임대차계약이 어떻게 연결되는지, 장규선이 독립적인 보증금 반환채권을 가지는지 확인하는 것이 중요합니다. 유아진의 보증금이 전액 배당되더라도 장규선의 위험이 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 최근 가격은 전체 평균보다 낮다

성수맨션의 동일 전용면적 37.47㎡ 실거래 5건을 보면 전체 평균은 130,200,000원입니다. 감정가 130,000,000원은 전체 평균의 99.8%로 거의 동일합니다. 그러나 이것만 보고 가격이 적정하거나 저렴하다고 결론 내릴 수 없습니다. 과거 고가 거래가 전체 평균을 끌어올렸고, 이후 가격 추세는 -19.6%로 하락 방향이기 때문입니다.

감정가 130,000,000원은 최신 거래가격 109,000,000원보다 21,000,000원 높습니다. 최근 기준가격 대비로는 119.3%입니다. 과거 전체 평균과 비슷하다는 사실보다, 가격이 하락한 이후의 거래 수준보다 현재 입찰가격이 높다는 점을 우선해서 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

현재 신건 최저가에서 낙찰되는 경우의 모의배당입니다. 유아진의 임차보증금 124,000,000원을 전액 우선배당하는 가정하에, 집행비용을 차감하고 주택도시보증공사에 일부 금액이 배당되는 구조입니다.

집행비용 2,620,000원, 유아진 배당 124,000,000원, 주택도시보증공사 배당 3,380,000원으로 매각대금 전액을 배분한 모의계산입니다. 주택도시보증공사 청구금액 중 미배당은 120,620,000원입니다. 당해세, 임차인 최우선변제, 장규선의 임차보증금 및 보증금 대위·승계에 따른 중복청구 조정은 반영되지 않은 가정입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 취득부담은 크게 줄지 않는다

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 부분입니다. 유아진은 보증금 124,000,000원의 선순위 임차권을 가지고 있습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지는 회차에서는 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인 인수액으로 전환될 수 있습니다.

따라서 표면적인 최저매각가가 104,000,000원 또는 83,200,000원으로 하락하더라도, 실제 취득에 필요한 부담이 같은 폭으로 내려가는 것은 아닙니다.

대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지는 경우, 배당으로 소멸하지 않는 보증금 잔액은 매수인이 부담할 수 있습니다. 이때 일반적으로 낙찰가와 보증금 인수액의 합계는 보증금 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 위 시나리오에서는 추정 집행비용이 반영되어 실질취득액이 보증금 124,000,000원보다 다소 높게 계산됩니다.

또한 이 금액들은 유아진 보증금에 관한 모의계산일 뿐입니다. 장규선의 보증금과 실제 권리관계가 확인되지 않았으므로 장규선으로 인한 추가 인수 위험은 별도로 남아 있습니다. 유찰 시나리오의 실질취득액을 최종 확정 취득원가로 받아들여서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 소사구 소사본동 소재 소사초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 혼재한 기존 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2001.10.15 사용승인된 철근콘크리트조 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 도시가스보일러 난방, 위생설비 및 상하수설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 2필지가 일단으로 이용되는 대체로 평탄한 사다리형 토지이며, 부지 서측과 북측이 도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 145.0㎡로 조사됐으며 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 제한이 확인됩니다. 토지 공시지가는 2,239,000원/㎡입니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역 관련 기재에는 2025.08.26~2026.08.25 기간이 명시돼 있습니다. 현재 적용되는 규제 및 거래 허가 필요 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 거래는 5건이며, 최신 거래도 2024.11에 머물러 있습니다. 대단지 공동주택에 비해 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있어 환금성에는 보수적인 접근이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유아진 임차권의 존속 범위. 임차권등기명령 2023카임873, 보증금 124,000,000원, 주민등록일 2021.08.26, 확정일자 2021.08.03 및 실제 배당요구 관계를 확인해야 합니다. 전액배당 여부에 따라 매수인 인수액이 바뀝니다.
• 장규선의 별도 임차관계. 2025.01.09 전입자 장규선의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유, 독립적인 보증금 반환채권 유무를 확인해야 합니다. 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 경매 신청채권 124,000,000원과 유아진 보증금 124,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 대위변제 또는 채권승계가 존재한다면 중복 배당 및 인수액 산정에 미치는 영향을 별도로 검토해야 합니다.
• 조세 우선순위. 2026.02.13 강서구 압류의 관련 세금, 법정기일과 우선관계를 확인해야 합니다. 실제 조세 배당이 유아진의 배당액을 감소시키는지 중요합니다.
• 유찰에 따른 실질취득. 1회 유찰 가정에서는 126,256,000원, 2회 유찰 가정에서는 125,897,600원의 실질취득이 계산됩니다. 낙찰가 하락만을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
• 시세 재검증. 최신 확인 거래는 2024.11의 109,000,000원이며 지하 1층 거래입니다. 4층 목적물의 현재 상태와 거래가능가격을 별도로 검증해야 합니다.
• 점유·명도. 등기된 임차권자와 현재 전입자의 관계, 실제 점유자를 확인하고 임차보증금 반환 문제와 명도 절차를 함께 검토해야 합니다.
• 관리비·수선상태. 건물의 관리비 체납, 공용부분 부담 가능성, 누수·방수·설비 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 및 관련 배당서류를 최종 대조해야 합니다. 매각기일과 특별매각조건도 확인 대상입니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득, 감정가보다 최근 거래”

성수맨션 401호는 단순히 감정가 130,000,000원인 소형 다세대주택으로 접근해서는 안 됩니다. 2021년부터 이어진 유아진의 보증금 124,000,000원과 2023년 임차권등기가 존재하고, 별도로 장규선의 전입과 미확인 임차관계가 남아 있습니다. 현재 회차의 모의배당상 유아진 인수액은 0원이지만, 이 결과는 우선순위와 전액배당이 그대로 실현된다는 조건에 달려 있습니다.

가격 측면에서도 긍정적인 근거가 부족합니다. 5건의 전체 평균은 130,200,000원이지만, 가장 나중에 확인된 거래는 2024년 11월의 109,000,000원이며 거래가격 추세는 -19.6%입니다. 현재 신건 실질취득 130,000,000원은 최근 기준가격의 119.3%로, 이를 저렴한 가격으로 평가할 수 없습니다.

더욱이 2회 유찰을 가정해 낙찰가가 83,200,000원으로 내려가더라도 유아진 보증금 인수액을 더한 실질취득은 125,897,600원입니다. 가격이 내려갈수록 보증금 미배당액이 늘어나는 구조이므로, 표면적인 유찰 할인율을 실제 투자수익으로 연결해서는 안 됩니다.

결론은 현재 신건 입찰 보류 및 권리관계 우선 확인입니다. 임차인 보증금의 최종 귀속, 조세 배당순위, 보증기관의 채권관계, 실제 점유와 최신 거래가능가격이 확인되기 전에는 안전한 취득가격을 산정하기 어렵습니다. 10세대 다세대주택이라는 환금성 제약까지 고려하면 가격도 보수적으로, 권리도 보수적으로 평가해야 하는 물건입니다.