인천지방법원 2026타경30711. 부천시 원미구 역곡동 대우메리츠빌 4층 402호, 전용 41.33㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 153,000,000원이며, 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 최정일이고, 주택도시보증공사가 청구금액 130,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.
이 사건의 핵심은 근저당보다 먼저 발생한 임차인의 권리입니다. 정연화는 2021.08.12 확정일자를 받고 2021.08.25 전입했으며, 김종철의 근저당권은 그 이후인 2021.10.14 설정됐습니다. 따라서 정연화의 보증금 130,000,000원은 매각대금에서 우선 배당되는 구조이고, 부족한 보증금이 발생하면 매수인에게 인수될 수 있습니다.
가격도 좋지 않습니다. 동일 면적의 2026년 10월 실거래가는 120,000,000원으로, 신건 최저가는 이보다 33,000,000원 높습니다. 더욱이 최근 거래가격 추세는 -6.1%입니다. 과거 거래까지 섞은 전체 평균으로 가격을 평가하기보다 최근 거래를 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30711 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 225 대우메리츠빌 4층 402호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부일로791번길 28 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 41.33㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트조 슬라브지붕 · 기본 위생·급배수·도시가스·난방설비 |
| 건물 규모 / 준공 | 8세대 · 2001.06.26 |
| 등기상 소유자 | 최정일 (2019.08.28 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 153,000,000원 / 153,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.10.14 김종철 근저당권 · 채권최고액 55,000,000원 |
| 임차인 | 정연화 · 나보라 (2명 확인) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준권리는 2021.10.14 설정된 김종철 근저당권입니다. 그 이후 설정된 부천시·서울특별시 강서구의 압류 3건과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 압류와 관련된 세금이 당해세에 해당하는 경우에는 배당순위와 임차보증금 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
임차인 분석 — 선순위 1명과 후순위 전입자 1명
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력·우선변제 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 정연화 건물 전부 |
130,000,000원 |
전입 2021.08.25 확정 2021.08.12 임차권등기 2023.08.30 |
대항력 有 우선변제 有 |
신건 전액 배당 가정 유찰 시 미배당 보증금 인수 가능 |
| 나보라 | 미상 |
전입 2024.01.05 확정일자 미상 |
기재 전입 후순위 점유·계약 미상 |
기재 전입일 기준 대항력 없음 보증금·실제 점유관계 추가 확인 |
실제 확인된 임차인은 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 표시되어 있으며 별도의 임차인으로 중복 계산하지 않았습니다. 과거 한국토지주택공사 명의의 120,000,000원 임차권등기는 2021.10.12 이미 말소됐으므로 현재 임차보증금에 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격보다 27.5% 높은 신건
대우메리츠빌 동일 면적 41.33㎡의 확인된 실거래는 3건입니다. 오래된 거래를 포함한 전체 평균은 125,166,666원이지만, 가장 최근 거래인 2026년 10월 가격은 120,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 120,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 41.33㎡ | 2 | 120,000,000원 |
| 2024.12 | 41.33㎡ | 5 | 107,000,000원 |
| 2023.05 | 41.33㎡ | 3 | 148,500,000원 |
| 전체 평균 | 41.33㎡ | 3건 | 125,166,666원 |
| 최근 12개월 평균 | 41.33㎡ | 1건 | 120,000,000원 |
신건 최저매각가 153,000,000원은 전체 3건 평균 대비 122.2%, 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 대비 127.5%입니다. 최신 실거래보다 33,000,000원 높고, 확인된 과거 최고 거래가 148,500,000원도 넘어섭니다.
③ 예상배당표 (매각가 153,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,942,000원 |
| 1. 임차인 정연화 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김종철 | 55,000,000원 | 20,058,000원 |
| 3. 강제경매 신청 · 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 2,942,000원을 먼저 공제하고, 정연화의 보증금 130,000,000원을 전액 배당한 뒤 김종철 근저당에 20,058,000원이 배당되는 추정입니다. 주택도시보증공사의 예상배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 청구채권과 임차보증금의 법률상 관계 및 중복 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 줄지 않는다
이 사건에서 가장 주의할 부분입니다. 선순위 임차보증금 130,000,000원은 낙찰가가 낮아져 배당으로 전액 변제되지 않으면 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 단순히 최저매각가만 비교해서는 안 됩니다.
| 구분 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 153,000,000원 | 0원 | 153,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 122,400,000원 | 10,113,600원 | 132,513,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 97,920,000원 | 34,242,560원 | 132,162,560원 |
실질취득액 = 해당 회차 최저매각가 + 예상 인수액. 매각가 그대로 낙찰된다는 가정이며, 취득세·등기비용·명도비용 등의 부대비용은 별도입니다. 인수액은 각 회차 예상배당에 따른 추정치로, 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 역곡동 동곡초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택·다세대주택·공원·학교 등이 분포한 주거지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 북측과 서측으로 각각 약 16m, 8m 폭의 포장도로에 접합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 2001.06.26 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 5층 건물 중 4층 402호이며, 외벽은 드라이비트 및 석재 붙임 마감 등으로 구성됩니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·상대보호구역 등에 해당합니다. 공시지가는 2,939,000원/㎡이며, 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항도 확인됩니다. 적용 대상과 입찰·취득 시점의 규제 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 내부 상태와 실제 점유관계는 별도로 점검해야 합니다.
- 환금성. 총 8세대의 소규모 건물이며 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 최근 거래는 120,000,000원으로, 거래 표본이 적고 가격 편차가 존재합니다. 최근 가격 추세도 -6.1%로 나타나므로 매도 시점과 실제 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 정연화의 보증금 인수 여부. 전입일 2021.08.25, 확정일자 2021.08.12, 보증금 130,000,000원을 확인하고 실제 배당액에 따라 매수인이 부담할 잔액이 있는지 검토해야 합니다.
- 유찰가보다 실질취득액을 기준으로 판단. 1회 유찰 시 132,513,600원, 2회 유찰 시 132,162,560원으로 추정됩니다. 낙찰가가 아닌 인수금 포함 총액으로 최근 시세 120,000,000원과 비교해야 합니다.
- 나보라의 실제 임대차관계. 기재 전입일은 말소기준 이후지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 계약관계·점유 형태·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계. 신청채권자 청구액 130,000,000원과 정연화 보증금 130,000,000원의 법률상 관계, 대위변제 또는 승계 여부를 확인해야 합니다. 같은 금액이라는 이유만으로 별도 보증금으로 합산하거나 중복 승계를 단정해서는 안 됩니다.
- 압류와 조세 배당. 부천시·강서구 압류 3건의 세목과 교부청구액을 확인해야 합니다. 당해세 등으로 임차인의 배당액이 변동하면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 최근 시세와 하락 추세. 2026.10 최신 거래 120,000,000원과 최근 추세 -6.1%를 기준으로 판단해야 합니다. 과거 최고 거래 148,500,000원을 현재 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 매수 후 매도에 걸리는 기간과 가격 협상 가능성을 보수적으로 고려해야 합니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부, 체납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류, 세금 교부청구 내역 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰가가 싸 보여도 실질취득액은 비싸다”
이 사건은 낙찰가만 보고 접근하면 위험한 전형적인 선순위 임차보증금 인수형 경매입니다. 정연화의 보증금 130,000,000원은 말소기준권리보다 먼저 대항력과 우선변제 요건을 갖췄습니다. 신건에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 유찰이 진행되면 미배당 보증금 인수로 실질취득액이 약 132,000,000원 수준에 머물게 됩니다.
가격 측면의 결론도 분명합니다. 현재 신건 최저가 153,000,000원은 최근 실거래 120,000,000원의 127.5%입니다. 2회 유찰되어도 실질취득액은 132,162,560원으로 최근 시세를 웃돕니다. 최근 가격 추세는 -6.1%이고, 8세대 규모의 소규모 다세대주택으로 환금성도 보수적으로 평가해야 합니다.
결론은 권리 인수 구조에 주의하고, 가격 경쟁력은 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 부족하다는 것입니다. 단순히 유찰을 기다리는 것만으로는 가격 메리트가 확보되지 않습니다. 선순위 임차보증금의 실제 배당·인수 관계가 명확해지고, 인수금까지 포함한 실질취득액이 최근 거래가격과 비교해 충분히 낮아지는 조건인지 확인하는 것이 우선입니다. 종합적으로 D등급(38점)으로 판단합니다.
