인천지방법원 2026타경30733. 부천시 소사구 괴안동 정안스타빌 3층 302호, 전용 43.68㎡ 다세대주택입니다. 이번 경매의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구액은 280,000,000원입니다. 등기부에는 소유자 장연순의 소유권과 함께 이태헌의 주택임차권이 남아 있습니다. 과거 부천제일새마을금고 근저당은 이미 말소되어, 이 사건에서 분석의 중심이 되는 말소기준권리는 2026.03.27 강제경매개시결정입니다.
문제는 말소기준권리보다 앞선 임차권입니다. 이태헌은 2021.06.30 전입·점유를 시작했고 2021.05.03 확정일자를 받았습니다. 2023.07.07에는 보증금 280,000,000원으로 건물 전부에 관한 임차권등기가 이루어졌습니다. 배당으로 전액 돌려받지 못하는 보증금은 매수인이 인수할 위험이 있습니다. 여기에 2024.06.07 전입한 김순실의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 권리관계를 단순한 임차인 1명 사건으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30733 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 괴안동 73-3 정안스타빌 3층 302호 도로명: 경기도 부천시 소사구 범안로58번길 53 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 43.68㎡ · 철근콘크리트구조 · 5층 중 3층 |
| 소유자 | 장연순 (2019.11.11 소유권 이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 274,000,000원 / 274,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 280,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2026.03.27 갑구 3번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 이태헌 · 보증금 280,000,000원 · 2023.07.07 등기 |
| 기타 점유관계 | 김순실 · 2024.06.07 전입 · 보증금 및 확정일자 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 건물 사용승인 관련 | 2019.02.20 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
2019년에 설정되었던 부천제일새마을금고 채권최고액 780,000,000원의 근저당은 2019.10.11 이미 말소되었습니다. 따라서 그 근저당이 이번 경매에서 살아 있는 선순위 담보권인 것처럼 채무에 합산하거나 낙찰자가 인수한다고 판단하면 안 됩니다.
반면 이태헌의 주택임차권은 2023.07.07 등기되어 말소기준인 2026.03.27보다 앞섭니다. 보증금 280,000,000원에 대한 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조이므로, 배당으로 해결되지 않는 보증금 잔액은 매수인에게 승계될 수 있습니다. 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 이를 이유로 선순위 임차권의 보증금 반환문제까지 사라지는 것은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 위험은 서로 다르다
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이태헌 건물 전부 · 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.06.30 확정 2021.05.03 임차권등기 2023.07.07 |
280,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
인수 위험 신건 추정 10,636,000원 |
| 김순실 점유관계 확인 대상 |
전입 2024.06.07 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 추가 확인 인수액 산정 불가 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 이태헌과 김순실, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 이태헌의 보증금과 주택도시보증공사의 청구액이 모두 280,000,000원이라는 이유만으로 독립적인 임차보증금 두 건으로 합산해서도 안 됩니다. 보증금 대위변제·채권양도·승계 관계는 별도 증빙으로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 2.74억이 아니라 실질취득 2.85억으로 판단
정안스타빌은 총 12세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 거래 사례는 2022년 8월 1건입니다. 과거 거래의 전용면적은 47.64㎡로, 이번 경매물건 43.68㎡와도 차이가 있습니다. 따라서 해당 거래를 현재 동일 면적의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 구분 | 시점 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 정안스타빌 실거래 | 2022.08 | 47.64㎡ | 2층 | 284,000,000원 |
| 경매 감정가 / 최저가 | 2026.11.04 | 43.68㎡ | 3층 | 274,000,000원 |
| 신건 실질취득 | 신건 가정 | 43.68㎡ | 3층 | 284,636,000원 |
최저가 274,000,000원은 과거 실거래 284,000,000원의 96.5%에 해당합니다. 하지만 이것은 인수 보증금을 제외한 수치입니다. 이태헌의 미배당 보증금 10,636,000원을 더하면 실질취득은 284,636,000원으로, 비교 가능한 유일한 과거 거래금액 284,000,000원보다도 636,000원 높습니다.
더 중요한 점은 거래 시점입니다. 2022.08 거래는 2026년 현재의 최근 12개월 시세라고 볼 수 없습니다. 최근 거래 흐름이나 하락·상승 추세를 신뢰성 있게 산정할 만한 연속 거래가 확인되지 않으므로, 과거 단일 거래금액 대비 할인율을 근거로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (신건 매각가 274,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,636,000원 |
| 1. 임차인 이태헌 · 우선변제 | 280,000,000원 | 269,364,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 280,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 이태헌 미배당 보증금 | — | 10,636,000원 인수 |
집행비용 4,636,000원은 추정치입니다. 배당표상 이태헌에게 269,364,000원이 배당되고, 미배당 보증금 10,636,000원이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 주택도시보증공사의 청구금액 280,000,000원은 별도 채권자 청구로 표시되며, 예상배당은 0원입니다. 실제 배당순위 및 지급 상대방은 대위·승계 증빙, 당해세, 최우선변제권과 배당절차 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 김순실의 미확인 보증금은 별도 위험입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가, 늘어나는 인수액
이 사건에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 일반 경매에서는 최저가가 내려가면 가격 경쟁력이 개선될 수 있지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금을 인수하는 물건은 계산이 달라집니다. 배당금이 줄어든 만큼 보증금 잔액이 증가해 매수인의 총부담이 크게 줄지 않습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 274,000,000원 | 10,636,000원 | 284,636,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 219,200,000원 | 64,668,800원 | 283,868,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 175,360,000원 | 107,895,040원 | 283,255,040원 |
실질취득 = 회차별 매각가 + 이태헌 미배당 보증금. 각 회차의 추정 집행비용 차이로 총액이 소폭 변하지만, 보증금 280,000,000원 수준의 부담은 유지됩니다. 김순실 관련 추가 인수위험, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 소사구 괴안동행정복지센터 서측 인근으로, 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 동측으로 각각 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 석재붙임 및 치장벽돌쌓기, 창호는 하이샤시로 기재되어 있습니다. 승강기·화재탐지설비·도시가스 개별난방을 갖추고 있습니다.
- 용도·규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등이 확인됩니다. 토지거래허가구역 지정 내역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있어 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 377.9㎡, 평지의 가로장방형이며 소로각지에 해당합니다. 공시지가는 2,469,000원/㎡로 확인됩니다.
- 민간임대주택. 2022.10.17 민간임대주택등기가 이루어졌으며 등록일자는 2019.11.12입니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 등기사항이 있으므로 등록 현황과 경매 취득 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택이며 확인되는 거래 사례는 2022년 8월 1건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.5회로 나타나지만, 거래·낙찰 표본이 충분하지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이태헌의 보증금 반환관계. 주택도시보증공사의 280,000,000원 청구와 이태헌의 임차보증금 280,000,000원 사이에 대위변제·양도·승계 관계가 있는지 원본 증빙으로 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 조건. 선순위 임차권등기가 실제로 어떤 조건에서 말소되는지, 미배당 보증금 반환의무가 누구에게 귀속되는지를 매각물건명세서와 배당관계 서류로 확인하세요.
- 김순실의 임대차관계. 2024.06.07 전입 사유, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 점유범위, 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금 미상 상태에서 인수액 10,636,000원만으로 총위험을 확정해서는 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰. 낙찰가만 보지 말고 인수 보증금과 기타 취득부대비용을 합산해야 합니다. 유찰 시 인수액 증가를 반드시 반영하세요.
- 최근 시세 확인. 2022.08의 47.64㎡ 거래 한 건만으로 2026년 43.68㎡ 물건의 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 인근 유사 다세대의 최신 거래 및 매물가격과 비교해야 합니다.
- 민간임대주택 등록. 등기된 임대사업자 의무 및 경매 후 등록·임대차 관련 행정관계를 확인하세요.
- 현장 점유·명도. 실제 거주자와 점유 권원을 확인하고, 임차권등기자와 현재 점유자가 다른 경우 명도 및 보증금 반환관계를 각각 정리해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 자료와 최신 실거래를 입찰 전에 재확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”
부천 정안스타빌 302호는 낙찰가보다 실질취득비용을 먼저 계산해야 하는 물건입니다. 신건 최저가는 274,000,000원이지만 이태헌의 미배당 보증금 10,636,000원을 더하면 실질취득은 284,636,000원입니다. 비교 가능한 과거 실거래 284,000,000원보다 높고, 그 거래마저 2022년의 다른 전용면적 사례여서 가격 경쟁력을 입증하기 어렵습니다.
1회 또는 2회 유찰되어도 이태헌의 인수 보증금이 커지므로 실질취득은 약 280,000,000원 이상의 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 여기에 김순실의 대항력 가능·미상이라는 추가 위험까지 남습니다. 현재 확인된 사실만으로는 저가 낙찰의 이점을 기대하기 어렵고, 선순위 보증금과 미확인 임대차관계를 해결하기 전에는 입찰 위험을 낮게 볼 수 없습니다.
결론은 권리 위험 높음·가격 메리트 불명확·입찰 보수적 접근입니다. 이태헌의 보증금 승계관계와 김순실의 임대차관계를 해소하고, 현재 시세를 새로 확인하기 전까지는 단순한 유찰 할인율을 투자 근거로 삼아서는 안 됩니다.
