청주지방법원 2025타경1951. 음성군 금왕읍 사창리의 토지와 공장·창고·사무실·기숙사가 함께 매각되는 공업용 부동산입니다. 감정평가 이용상태는 기호 4가 1·2층 공장 및 창고, 기호 5가 1층 사무실·창고와 2층 기숙사, 기호 6이 단층 창고입니다. 현재 소유자는 주식회사설성스틸이며 2025.05.12 매매로 소유권을 취득했습니다.
가격은 두 차례 유찰을 거쳐 감정가 1,525,458,300원의 64%인 976,294,000원까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 이 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 크다고 판단할 근거는 없습니다. 특히 공장·창고 계열은 개별 토지·건물 조건에 따른 가격 편차가 큰 데다, 이 사건에는 선순위 가능 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 총취득부담은 최저가만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1951 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 금왕읍 사창리 119 · 사창리 119-6, 119, 119-7 제가동호 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장·창고·사무실·기숙사 · 토지 공장용지 294㎡ |
| 소유자 | 주식회사설성스틸 (2025.05.12 매매로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,525,458,300원 / 976,294,000원 (2회 유찰·감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 673,591,513원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 용도지역 | 계획관리지역 · 성장관리계획구역(산업형) · 가축사육제한구역 일부제한구역 |
| 토지 특성 | 공업용 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) · 공시지가 79,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 따로 봐야 한다
제공된 말소기준권리는 2021.10.08 음성군 압류입니다. 현재 등기된 하나은행 근저당권은 2024.04.16 설정, 경매개시결정은 2025.08.12로 그보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조로 표시돼 있습니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 등록자 3명, 선순위 가능 2명
| 성명 / 법인 | 점유·등록 형태 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이광석 | 주민등록등본상 전입자 · 부분 미상 | 2018.12.24 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| (주)아이바이오 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2019.07.24 | 가능·미상 | 미상 | 보증금 미상 |
| 주식회사 디지메디 | 상가건물임대차현황서상 등록자 · 부분 미상 | 2022.08.08 | 기준일 후 | 미상 | 대항력 없음 |
이광석은 2018.12.24, (주)아이바이오는 2019.07.24 등록으로 말소기준일 2021.10.08보다 빠릅니다. 하지만 두 점유자 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 선순위라는 시간관계만으로 대항력을 단정할 수 없으며, 실제 임대차관계·점유·사업자등록 또는 주민등록 요건과 보증금 규모를 확인해야 매수인 승계액을 계산할 수 있습니다.
주식회사 디지메디는 2022.08.08 등록으로 말소기준일보다 뒤이므로 제공된 판단상 대항력이 없습니다. 세 등록자는 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유·등록자로 집계된 3명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 976,294,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,162,940원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나은행 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 220,131,060원 |
현재 최저가 976,294,000원 가정에서는 집행비용 12,162,940원과 하나은행 근저당권 744,000,000원을 배당한 뒤 220,131,060원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 선순위 가능 점유자 보증금이 확인되면 실제 배당과 매수인 부담이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 임차인 변수는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 2회 유찰 · 64% | 976,294,000원 | 744,000,000원 | 0원 | 220,131,060원 |
| 3회 유찰 · 51% | 781,035,200원 | 744,000,000원 | 0원 | 26,824,848원 |
| 4회 유찰 · 41% | 624,828,160원 | 616,179,878원 | 127,820,122원 | 0원 |
현재 회차와 3회 유찰 가정에서는 근저당 채권최고액 744,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 4회 유찰로 매각가가 624,828,160원까지 내려가면 배당 가능액이 616,179,878원으로 줄어 127,820,122원 미배당이 발생합니다. 다만 이 표 역시 미상 임차보증금을 반영하지 않은 숫자이므로, 이를 매수인 실제 인수액 0원이라는 뜻으로 해석해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·물건성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변 환경. 내곡보건진료소 남서측 방향에 위치하며, 주변은 전답과 공업용 이용이 주를 이루고 간헐적으로 농가주택이 소재합니다.
- 교통. 일반 차량 접근이 가능하고, 북서측 방향 도보 약 9~10분 거리에 사창리 노선버스정류장이 있어 교통편익성은 보통입니다.
- 건물 이용. 기호 4는 1·2층 공장 및 창고, 기호 5는 1층 사무실·창고와 2층 기숙사, 기호 6은 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 일반철골구조·경량철골구조의 판넬지붕·철판지붕 건물이며, 기호 6 창고는 창호 일부가 파손된 것으로 조사됐습니다.
- 설비. 기호 4는 기본 전기시설, 기호 5는 기본 전기시설·위생 및 급배수시설·바닥난방시설이 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형), 가축사육제한구역이며 토지는 공장용지·공업용으로 이용됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이광석 임대차 확인. 2018.12.24 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 대조해야 합니다.
- (주)아이바이오 확인. 2019.07.24 상가건물임대차현황 등록의 실제 사용 부분, 사업자등록·점유 지속 여부와 보증금을 확인해야 합니다.
- 주식회사 디지메디 확인. 말소기준 이후 등록이지만 실제 점유 부분과 명도 필요성은 별도로 점검해야 합니다.
- 말소기준 원본 대조. 제공된 말소기준은 2021.10.08 음성군 압류입니다. 등기 연혁에는 2024.04.16 강제경매로 종전 권리들이 말소된 기록도 있으므로 현재 등기부와 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 64%만으로 저가라고 판단하지 말고 인근 공장·창고 및 토지 거래사례를 별도 확인해야 합니다.
- 창호·시설 상태. 기호 6 창고의 창호 일부 파손과 각 건물의 실제 설비·가동 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 명도·사용 관계. 공장·창고·사무실·기숙사가 복합 이용되는 만큼 각 점유자의 사용 구역과 인도 범위를 현장에서 특정해야 합니다.
맺으며 — “64%”보다 먼저 확인할 숫자는 ‘미상 보증금’이다
이 물건은 감정가 1,525,458,300원에서 두 차례 유찰돼 976,294,000원까지 내려왔습니다. 하지만 최근 실거래 자료가 없어 최저가 자체의 시장가격 메리트를 입증할 수 없고, 공장·창고·사무실·기숙사가 결합된 비주거용 자산이라 환금성도 개별 수요에 크게 좌우됩니다. 여기에 말소기준일보다 앞선 등록자 두 명의 보증금이 미상입니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째, 이광석과 (주)아이바이오의 실제 임대차와 보증금을 확인하고, 둘째, 그 결과로 예상 인수액을 산정한 뒤, 셋째, 인근 공장·토지 거래와 비교해 가격을 검증해야 합니다. 등기상 명시 인수권리는 없지만 실질 인수위험이 아직 닫히지 않았다는 점에서, 현재 단계의 평가는 권리확인 선행이 필요한 저유동성 공업용 물건에 가깝습니다.
