인천지방법원 2026타경30739. 부천시 원미구 소사동의 이호드림파크아파트 6층 603호입니다. 전용면적은 62.48㎡, 2017년 사용승인된 9층 건물의 6층, 계단식·남향 아파트입니다. 전체 28세대 규모로, 소사역과 노선버스정류장이 인근에 위치합니다. 소유자 안덕성은 2021년 6월 22일 348,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

겉으로는 감정가와 최저가가 같은 평범한 신건입니다. 그러나 등기부를 보면 이야기가 달라집니다. 2023년 등기된 348,000,000원짜리 주택임차권이 있고, 그 임차인의 전입일은 2021년 6월 4일입니다. 말소기준으로 표시된 부천시 압류일인 2024년 8월 21일보다 빠릅니다. 즉, 매각으로 압류와 경매개시결정이 말소되더라도 임차인의 미회수 보증금 문제가 자동으로 없어지는 구조가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 핵심은 말소기준보다 빠른 임차인

권리분석의 기준점은 2024.08.21 부천시 압류입니다. 압류와 그 이후 2026.03.30에 이루어진 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 반면 박갑숙의 임차권은 2023.07.20에 등기되어 있고, 대항력의 기초가 되는 전입 및 점유는 2021.06.04부터입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 중 배당으로 회수하지 못하는 부분은 매수인에게 남을 수 있습니다.

또한 2017.11.15 이복년 명의로 설정됐던 전세금 240,000,000원의 전세권은 2021.04.30 해지를 원인으로 이미 말소되었습니다. 따라서 이 과거 전세권을 현재 살아 있는 임차권으로 보거나, 박갑숙의 보증금에 중복 합산해서는 안 됩니다.

선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박갑숙은 전입신고·점유개시가 말소기준보다 앞서고, 확정일자와 배당요구까지 갖춘 임차인입니다. 따라서 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조로 분석됩니다. 우선변제권으로 매각대금에서 보증금을 배당받지만, 배당액이 보증금 전액에 미치지 못하면 미배당액에 관한 매수인의 부담이 남을 수 있습니다.

② 시세 비교 — 감정가도, 실질취득액도 최근 시세 이상

이호드림파크아파트는 28세대 규모의 아파트입니다. 동일 전용면적 62.48㎡의 실거래 이력은 총 4건이며, 전체 평균은 345,000,000원입니다. 다만 과거 거래가격이 포함된 전체 평균보다는 최근 구간 평균 335,500,000원과 최신 거래 345,000,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 삼는 것이 적절합니다.

최근 구간 평균은 335,500,000원입니다. 최저가 350,000,000원만 비교해도 최근 평균의 104.3%에 해당합니다. 여기에 예상 인수액 3,700,000원을 더한 실질취득액 353,700,000원은 최근 평균의 약 105.4%입니다. 최근 평균보다 18,200,000원 높습니다.

최신 거래인 2025년 11월의 345,000,000원과 비교해도 실질취득액이 8,700,000원 높습니다. 2022년 4월의 과거 고가 거래 361,000,000원을 기준으로 가격이 저렴하다고 판단하는 것은 적절하지 않습니다. 실거래가격 추세 역시 -5.4%로 하락 방향입니다.

③ 예상배당표 (매각가 350,000,000원 가정)

신건 매각가 350,000,000원에서 집행비용 약 5,700,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 344,300,000원입니다. 보증금 348,000,000원보다 3,700,000원 부족합니다. 따라서 예상배당과 선순위 임차인의 대항력이 유지된다는 전제에서 매수인의 실질취득액은 다음과 같습니다.

집행비용은 약 매각가의 1.6%에 해당하는 추정치입니다. 당해세·법정 우선순위 조정·임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당표와 미배당 인수액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 청구액 394,985,871원에 대한 예상배당은 0원으로 계산된 상태입니다.

유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 총취득액은 거의 그대로

이 물건에서 특히 주의할 부분입니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 존재하면 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 회수하는 보증금이 줄고, 매수인이 인수하는 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저매각가가 내려가는 것과 매수인의 실질취득액이 같은 폭으로 내려가는 것은 다릅니다.

현재부터 2회 유찰까지 최저매각가는 126,000,000원 감소하지만, 예상 실질취득액은 353,700,000원 → 351,936,000원으로 1,764,000원만 감소합니다. 이는 경매비용 추정액의 변동을 제외하면 선순위 보증금 부담 때문에 실질취득액이 보증금 수준에 묶이는 구조이기 때문입니다.

특히 이 사건의 보증금은 348,000,000원으로 감정가 350,000,000원에 매우 가깝습니다. 유찰이 진행되면 낙찰가보다 보증금이 커지고, 감소한 낙찰대금에 대응하여 미배당 보증금이 증가합니다. 가격 하락의 이익이 매수인에게 거의 돌아오지 않는 구조입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 소사로276번길 일대에 위치하며, 주변은 아파트 등 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량출입과 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 소사역이 소재합니다. 남측·동측·북측이 포장도로에 접하고 있습니다.
• 건물 구조. 2017.07.26 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 9층 건물 중 6층 603호입니다. 계단식·남향이며 샷시 이중창호, 승강기, 위생·급배수설비, 도시가스난방설비, 옥내소화전 및 화재탐지시설 등을 갖추고 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역으로, 과밀억제권역·철도보호지구·가축사육제한구역 등 지정사항이 있습니다. 공시지가는 2,660,000원/㎡이며, 소로2류·소로3류 도로와 접합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 실제 취득 시점의 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 28세대 규모에 실거래 이력은 4건입니다. 대단지보다 거래 사례가 적고, 비교 가능한 가격 표본이 제한적입니다. 특히 최근 가격 추세가 -5.4%라는 점을 반영하면 매도 시 희망가격과 실제 거래가격 사이에 차이가 발생할 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인의 실제 보증금 잔액. 박갑숙의 임대차계약, 보증금 348,000,000원의 실제 잔액, 반환 여부, 배당권 및 임차권등기 유지 여부를 확인하세요. 이 항목이 매수인 인수액 산정의 핵심입니다.
• 주택도시보증공사와의 채권 관계. 경매신청채권자 주택도시보증공사와 박갑숙의 임차보증금 채권이 대위변제·양도 또는 승계 관계에 있는지 반드시 확인하세요. 같은 채권의 중복 계산을 피하면서도 실제 권리자를 정확히 파악해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 배당 후 남는 보증금이 있는 경우 그 반환과 임차권등기 말소를 어떤 방식으로 처리할 수 있는지 확인하세요. 배당만 이루어진다는 사실로 임차권등기의 완전한 말소를 단정해서는 안 됩니다.
• 배당표 원본과 조세채권. 부천시 압류와 관련된 체납세액, 법정기일 및 당해세 우선순위를 확인하세요. 예상배당액과 실제 배당액이 달라지면 매수인 인수액도 변동할 수 있습니다.
• 실질취득액 기준 가격 비교. 현재 353,700,000원, 1회 유찰 352,720,000원, 2회 유찰 351,936,000원의 예상 실질취득액을 기준으로 판단하세요. 최저가만 최근 거래가와 비교하면 인수액을 놓치게 됩니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 이사 완료 여부, 주택 인도 상태, 명도 합의와 관련된 법률관계를 확인하세요. 점유 상태를 확인하지 않고 명도비용이나 일정을 확정해서는 안 됩니다.
• 관리비와 주택 상태. 공용부분 관리비 체납, 내부 수리 필요성, 설비 작동 상태 및 누수 여부 등을 확인하여 실질취득원가에 추가될 비용을 파악하세요.
• 소규모 단지 시세 검증. 2025.11 최신 거래 345,000,000원과 최근 거래 평균 335,500,000원을 우선 비교하고, 거래가격 추세 -5.4%를 반영하세요. 과거 최고가 361,000,000원을 현재 시세로 단순 적용하지 마세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당요구 내역을 직접 대조하고, 선순위 임차인의 미배당액이 최종적으로 누구에게 귀속되는지 확인하세요.

맺으며 — “유찰되어도 싸지지 않는 경매”

부천 이호드림파크 603호의 본질은 선순위 대항력 임차인 보증금과 실질취득액의 결합입니다. 말소기준보다 앞선 임차권이 존재하고, 보증금은 348,000,000원입니다. 신건 기준 예상 미배당액은 3,700,000원, 실질취득액은 353,700,000원입니다.

문제는 여기서 끝나지 않습니다. 실질취득액은 최근 거래 평균 335,500,000원보다 약 5.4% 높고, 거래가격 추세는 -5.4%입니다. 현재 최저가만으로도 최근 평균보다 비싸며, 인수액까지 고려하면 가격 부담이 더 커집니다.

1회 또는 2회 유찰되어도 매수인 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 여전히 351,936,000원~353,700,000원 수준에 머뭅니다. 결국 낮아진 최저가에 기대어 할인 매력을 주장하기 어렵습니다. 여기에 실제 임차보증금 채권자와 주택도시보증공사 사이의 권리 관계를 확인해야 하는 부담도 있습니다.

종합 판단은 고위험·입찰 보류입니다. 선순위 임차권의 실제 잔액과 말소 조건이 명확히 확인되고, 실질취득액이 최근 시세와 비교하여 납득 가능한 수준인지 재검증되기 전에는 적극적인 입찰 대상으로 보기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 낙찰 후에도 남는 보증금 부담과 실제 총취득원가입니다.