인천지방법원 2026타경30764. 부천시 원미구 상동의 디아뜨갤러리4 11층 1108호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물은 업무시설과 제2종근린생활시설이 함께 있는 구조이며, 본건은 14층 건물의 11층에 위치합니다.

등기상 소유자는 정미화이고, 2011년 11월 11일 거래가 103,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 이후 주택임차권등기, 가압류, 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 이 사건에서 반드시 구분해야 할 것은 가압류를 기준으로 소멸하는 권리와 그보다 앞서 대항력을 취득한 임차인의 보증금입니다.

현재 말소기준권리는 2025년 2월 13일 접수된 주식회사 케이비국민카드의 가압류입니다. 그러나 임차인 김수희의 전입·점유 개시일은 2022년 12월 30일이고, 임차권등기일도 2025년 1월 24일로 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인의 보증금은 배당액이 부족할 때 매수인의 부담으로 이어질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

과거 농업협동조합중앙회 근저당권과 이계화의 근저당권은 등기상 이미 말소된 권리입니다. 현재 분석의 기준이 되는 것은 케이비국민카드 가압류이며, 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 임차인의 선순위 대항력에 따른 미배당 보증금 부담은 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 1억 원

신건 최저가로 매각되면 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되는 것으로 추정되어 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 유찰 후 매각대금이 보증금보다 부족해지면, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 남습니다. 임차인에게 우선변제권이 있다는 사실과 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있다는 사실은 동시에 성립합니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가지만 실질취득가는 유지

이 사건은 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 매수가격을 사실상 지탱하는 구조입니다. 낙찰가가 떨어지면 임차인에게 배당할 수 있는 금액이 줄고, 그만큼 매수인의 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 가격 판단은 최저매각가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 실질취득 부담으로 해야 합니다.

실질취득 부담 = 해당 회차 매각가 + 예상 매수인 인수보증금. 표의 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정 매각가격이 아닙니다. 배당 및 집행비용 추정이 반영된 금액으로, 취득세·명도비·기타 취득 부대비용은 별도입니다.

④ 예상배당표 (매각가 103,000,000원 가정)

집행비용은 추정액입니다. 신건 매각대금 103,000,000원은 집행비용 2,242,000원, 임차보증금 배당 100,000,000원, 케이비국민카드 배당 758,000원으로 전액 소진되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 채권자 미배당 합계는 121,582,743원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 상동 소재 지하철 7호선 상동역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 업무시설, 아파트단지, 근린생활시설이 혼재한 지역으로 주위환경은 무난한 편입니다.
• 교통. 본건까지 각종 차량의 접근이 용이하고, 지하철역 및 버스정류장이 가까워 대중교통 여건도 무난한 편입니다.
• 건물. 2005년 5월경 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 급배수·위생·난방·승강기설비를 갖추고 있으며 외벽은 콘크리트 위 복합판넬 등으로 마감되어 있습니다.
• 이용상태. 경매상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 본건의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 건물 전체에는 업무시설과 제2종근린생활시설이 함께 존재합니다. 실제 사용과 공부상 용도를 구분하여 확인할 필요가 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 장방형이며 건물의 동측과 북측 등이 공도에 접합니다. 토지 용도지역은 일반상업지역이고, 공시지가는 7,061,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·상동지구 지구단위계획구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 구역 지정도 있어 본건에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역세권 인근이라는 입지상 장점이 있으나, 업무시설(오피스텔)의 환금성은 아파트와 동일하게 평가할 수 없습니다. 특히 비교 가능한 실거래가격을 확인하기 전에는 적정 취득가나 향후 매각 가능성을 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 확인. 김수희의 전입일 2022.12.30., 확정일자 2022.12.07., 임차권등기일 2025.01.24.를 확인하고, 매각물건명세서상 매수인 인수 문구를 재확인하세요.
• 낙찰가와 실질취득가 구분. 신건 103,000,000원에서는 인수액 0원으로 예상되지만, 1회 유찰 시 19,483,200원, 2회 유찰 시 35,666,560원의 인수액이 발생할 수 있습니다. 응찰 판단은 반드시 두 금액을 합산해 진행해야 합니다.
• 주택도시보증공사 권리관계. 신청채권자가 주택도시보증공사이고 청구금액이 100,000,000원입니다. 임차보증금과 금액이 동일하므로 실제 대위변제·승계 내역, 배당금 수령권자, 임차권 말소 및 인수관계를 확인하세요. 임차인이 별도로 추가 존재한다고 단정해서는 안 됩니다.
• 시세 대조. 디아뜨갤러리4에서 면적·층·이용상태가 비교 가능한 오피스텔 실거래를 확인하세요. 최저가가 낮아져도 실질취득 부담이 약 1억 원 이상이므로 단순 유찰 할인율만으로 가격 경쟁력을 평가해서는 안 됩니다.
• 점유 및 명도. 주택임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 임차인의 퇴거 여부, 배당 후 인도 가능성, 인수보증금 정산 방법을 확인해야 합니다.
• 관리비·체납 확인. 관리사무소를 통해 공용부분 관리비 체납과 기타 미납금 가능성을 확인하세요. 실제 취득비용 계산 시 별도로 반영해야 합니다.
• 용도와 이용 적법성. 경매상 근린시설 표기와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 대조하고, 건축물대장·집합건축물대장상의 전유부분 용도와 실제 사용상태를 확인하세요.
• 배당·등기 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류와 배당 결과를 직접 확인하세요. 특히 예상배당표는 확정 배당표가 아닙니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건은 표면적으로는 감정가 103,000,000원의 신건 오피스텔 경매입니다. 하지만 권리관계를 들여다보면 100,000,000원의 선순위 임차보증금이 사실상 가격의 하한을 만드는 구조입니다.

신건에서는 임차보증금 전액 배당이 가능하다는 가정 아래 매수인 인수액이 0원으로 예상됩니다. 그러나 1회 유찰되어 낙찰가가 82,400,000원으로 내려가면 실질취득 부담은 101,883,200원, 2회 유찰되어 65,920,000원으로 내려가도 실질취득 부담은 101,586,560원입니다. 낙찰가 하락폭에 비해 실제 부담은 거의 줄어들지 않습니다.

따라서 이 물건의 투자 판단은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “인수보증금까지 합친 가격이 실제 시세보다 충분히 낮은가”에 달려 있습니다. 비교 실거래가격이 확정되지 않았고, 선순위 임차권과 주택도시보증공사의 권리관계 확인도 필요합니다. 권리 확인은 필수, 가격 메리트는 미확인. 단순한 유찰 할인율만 믿고 접근해서는 안 되는 물건입니다.