인천지방법원 2026타경30774. 부천시 원미구 역곡동 서암빌리지 씨동 402호, 전용 37.17㎡ 다세대주택입니다. 2020년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 6층 건물 중 4층에 위치합니다. 소유자 고완석은 2021년 7월 24일 매매계약으로 거래가액 239,000,000원에 취득했고, 2021년 8월 13일 소유권이전등기를 마쳤습니다.

이 물건의 핵심은 소유권보다 임차권의 시간적 순서에 있습니다. 임차인 최명주는 2021년 7월 26일 확정일자를 받았고, 2021년 8월 13일 전입신고와 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준으로 분석되는 국세 압류는 2022년 9월 13일입니다. 임차인의 대항요건이 훨씬 먼저 갖춰졌기 때문에, 낙찰대금으로 보증금 전액을 돌려주지 못한다면 그 부족분을 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.

신건의 매각대금 219,000,000원에서 집행비용 3,866,000원을 차감하면 임차인에게 예상 배당되는 금액은 215,134,000원입니다. 보증금 239,000,000원과의 차액 23,866,000원을 낙찰가에 더하면 실질취득 242,866,000원이 됩니다. 입찰표의 219,000,000원만 보고 투자성을 판단할 수 없는 이유입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다

등기상 최초 신탁과 수협은행 신탁은 이미 말소됐고, 현재 소유권은 고완석에게 있습니다. 2022년 9월 13일 국세 압류가 말소기준권리로 분석됩니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

그러나 등기상 소멸하는 권리와 매수인이 부담할 수 있는 임차보증금은 구분해야 합니다. 최명주의 임차권등기는 2023년 8월 23일 접수됐지만, 전입과 점유는 2021년 8월 13일에 시작됐습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소된다고 표시돼 있어도, 선순위 대항력에 기초한 미반환 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

최명주는 보증금 239,000,000원의 실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 별도로 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 보증금 239,000,000원을 보증기관 명의의 별도 임차보증금으로 다시 합산해서는 안 됩니다. 가압류 청구금액과 경매신청 청구금액도 원채권의 중복 여부를 확인하지 않은 채 서로 독립된 채무로 확정할 수 없습니다.

② 시세 비교 — 최저가 89.8%와 실질취득 99.5%는 다르다

서암빌리지의 비교 거래는 전용면적 36.73㎡, 6층의 2021년 8월 거래 1건입니다. 가격은 244,000,000원입니다. 본건 전용 37.17㎡와 면적은 비슷하지만 층수가 다르고, 거래 시점이 오래됐습니다.

최저매각가 219,000,000원을 과거 거래가 244,000,000원과 직접 비교하면 89.8%입니다. 이 숫자만 보면 매력적인 할인처럼 보입니다. 그러나 실제로는 보증금 인수액을 포함해야 합니다.

219,000,000원 + 23,866,000원 = 242,866,000원. 실질취득액은 과거 거래가격의 약 99.5%입니다. 금액 차이는 1,134,000원에 불과합니다. 취득 관련 세금이나 명도·보유 비용까지 반영하면 비교상 여유는 더 줄어들 수 있습니다.

다세대주택은 동일 단지라도 층·향·내부 상태·대지권 등에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다. 특히 본건은 실제 임차보증금 인수 위험이 크므로, 가격 비교 기준은 반드시 최저가가 아니라 인수액을 더한 실질취득액이어야 합니다.

③ 예상배당표 (신건 매각가 219,000,000원 가정)

집행비용 3,866,000원은 추정치이며, 임차인 예상배당 215,134,000원과 합계 219,000,000원입니다. 매수인 인수액은 매각대금 외 추가 부담이므로 배당분배 도넛의 구성 항목이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 조세채권의 우선순위는 별도 확인이 필요합니다. 가압류와 경매신청 청구금액은 동일 원채권과 중복되는 부분이 있는지 확인해야 합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로

이 사건은 전형적인 대항력 임차보증금 인수형입니다. 보증금이 예상 낙찰가보다 크고 선순위 대항력이 유지되는 구조에서는, 낙찰가가 하락하면 그만큼 배당액이 줄어 미반환 보증금이 늘어납니다. 매수인 실질취득액은 보증금 239,000,000원을 중심으로 형성되고, 집행비용이 추가되는 형태입니다.

2회 유찰해 낙찰가 가정이 140,160,000원으로 낮아져도, 예상 인수액은 101,602,240원으로 늘어 실질취득은 241,762,240원입니다. 신건 실질취득 242,866,000원과 비교하면 감소폭은 1,103,760원에 불과합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 역곡동, 가톨릭대학교 남동측 인근입니다. 주변은 동류형 공동주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량출입이 용이하며 인근에 다수의 시내버스 노선과 지하철 1호선 역곡역이 있어 대중교통 사정은 양호한 편입니다.
• 건물. 2020.05.15 사용승인된 철근콘크리트 구조의 6층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비를 갖추고 있으며 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 도로. 동측·남측·북동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접합니다. 토지는 3필지가 일단을 이루는 사다리형의 평탄한 주상용 건부지입니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 기록의 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로 입찰 시점의 지정 현황을 재확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,355,000원/㎡입니다. 이는 토지의 개별 공시지가이며 본건 전유부분의 시장가격을 직접 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 하자와 수선비는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 48세대 규모의 다세대주택으로, 확인되는 비교 실거래가 2021년 8월 1건에 불과합니다. 현재 매매 수요와 적정 매도가격의 판단 근거가 부족하므로 보수적으로 접근해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.08.13 민간임대주택등기가 기재되어 있습니다. 임대의무기간 및 임대료 증액 제한과 관련한 등록 상태, 경매에 따른 후속 처리사항을 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득 기준으로 입찰가 검토. 현재 신건의 최저매각가 219,000,000원이 아니라 예상 보증금 인수액을 더한 242,866,000원을 기준으로 판단하세요. 입찰가 외 취득 관련 비용도 별도 반영해야 합니다.
• 최명주 대항력 재확인. 전입일 2021.08.13, 점유개시일 2021.08.13, 확정일자 2021.07.26, 임차권등기 2023.08.23을 확인하고 현재까지의 권리 유지와 보증금 반환 상태를 점검하세요.
• 배당액·인수액 원본 검증. 신건 예상배당 215,134,000원과 부족분 23,866,000원은 추정치입니다. 실제 배당표, 집행비용 및 배당 우선순위에 따라 매수인 부담액이 달라질 수 있습니다.
• 세금 압류의 우선순위. 2022.09.13 강서세무서장의 국세 압류가 있습니다. 체납세액의 법정기일, 당해세 해당 여부, 배당 시 우선순위를 확인하세요. 임차인보다 우선 배당되는 세금이 있다면 임차보증금 미배당과 인수 위험이 커질 수 있습니다.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 788,000,000원의 가압류와 239,000,000원의 경매신청 청구금액이 어떤 원채권과 연결되는지, 대위변제 및 권리승계가 있는지 확인하세요. 보증기관 채권과 실제 임차보증금을 혼동해서는 안 됩니다.
• 유찰 가격 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 242,252,800원, 2회 유찰 시 241,762,240원으로 예상됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 그만큼 인수액이 늘어나는 구조를 반드시 반영하세요.
• 현재 시세 재확인. 비교 거래 244,000,000원은 2021.08 거래입니다. 실제 2026년 시세를 판단하려면 최신 주변 다세대 실거래와 현재 매물, 유사 면적의 거래 사례를 추가 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 등록 상태. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 현재 효력과 매수 후 관련 절차를 관할 기관에서 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기와 실제 점유는 구분해야 합니다. 현재 점유자를 확인하고, 보증금 반환 및 명도 협의에서 발생할 비용과 시간을 고려하세요.
• 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수·설비 상태, 내부 수선 필요 여부를 확인하세요.
• 최종 원본 대조. 2026.11.04 매각기일 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록, 임차권등기 내용을 직접 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가는 낮아져도, 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건의 핵심은 간단합니다. 대항력 있는 임차인 1명의 보증금 239,000,000원이 최저가 219,000,000원보다 큽니다. 신건에서 예상되는 매수인 인수액은 23,866,000원이고, 실질취득은 242,866,000원입니다.

더 중요한 것은 유찰돼도 가격 메리트가 실질적으로 커지지 않는다는 사실입니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득은 241,762,240원입니다. 낙찰가의 하락분 대부분이 임차보증금 미배당액 증가로 상쇄됩니다.

시세 측면에서도 투자 근거가 부족합니다. 확인되는 244,000,000원의 비교 거래는 2021년 8월의 1건뿐이고, 현재 시세나 최근 가격 추세를 입증하지 못합니다. 신건 실질취득은 그 과거 거래가의 약 99.5%에 이릅니다. 이를 두고 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

국세 압류의 배당순위, 주택도시보증공사 청구의 성격, 민간임대주택 등기와 임차보증금 반환관계도 확인해야 합니다. 가격 안전마진은 확인되지 않았고, 선순위 보증금 인수 위험은 명확하게 드러납니다.

결론은 보수적 접근입니다. 최저가만 보면 기회처럼 보이지만, 실질취득으로 비교하면 과거 실거래와 거의 같은 금액입니다. 인수 부담을 제거하거나 현시세에 대한 별도 검증을 마치기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어려운 물건입니다.