인천지방법원 2026타경30776. 경기도 부천시 오정구 원종동의 원종캐슬 4층 403호입니다. 2020년 사용승인된 다세대주택으로 전용면적은 54.81㎡, 건물은 철근콘크리트구조 5층 중 4층입니다. 소유자는 고완석 씨이며, 주택도시보증공사가 282,000,000원을 청구하면서 강제경매가 개시됐습니다. 이 물건은 단순히 감정가에서 얼마나 할인되느냐를 보는 경매가 아닙니다. 선순위 임차권의 배당과 미배당 인수액이 실제 취득비용을 결정하는 사건입니다.
등기부상 말소기준은 2023년 6월 7일 국가의 압류로 분석됩니다. 그러나 임차인 양귀봉의 주민등록일과 점유개시일은 모두 2021년 6월 25일입니다. 말소기준보다 앞선 임차관계이고, 282,000,000원의 임차권등기까지 존재합니다. 따라서 임차권등기 자체가 압류 이후에 이루어졌다는 사실만으로 선순위 대항력이나 미배당 보증금의 인수 위험이 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 원종동 248-15 원종캐슬 4층 403호 도로명: 경기도 부천시 오정구 성지로85번길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.81㎡ · 5층 중 4층 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 사용승인 2020.04.20 · 11세대 |
| 소유자 | 고완석 · 2021.07.19 소유권이전등기 |
| 감정가 / 최저가 | 290,000,000원 / 290,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 282,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.07 갑구 5번 압류 · 국(처분청: 강서세무서장) |
| 선순위 임차보증금 | 양귀봉 · 282,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인이 핵심
2020년 소유권보존등기 후 수협은행 신탁이 설정되었으나, 해당 신탁등기는 2021년 6월 25일 말소됐습니다. 이후 고완석 앞으로 소유권이 이전됐고, 같은 등기일에 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 2023년 국가 압류가 말소기준이 되고, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 뒤따르는 구조입니다.
중요한 점은 양귀봉의 대항력 발생과 관련된 점유·주민등록이 말소기준 압류보다 앞선다는 것입니다. 2023년 7월 3일 임차권등기 당시 기재된 확정일자는 2022년 10월 11일이지만, 2023년 8월 4일 경정등기에는 2021년 6월 10일로 정정된 확정일자가 기재돼 있습니다. 우선변제 순위 검토에는 이 경정 내용을 반영하고 원본과 대조해야 합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인·점유 관련 2명
확인되는 인물은 양귀봉과 김부현입니다. 양귀봉의 임차권 경정등기는 동일 임차권에 관한 정정으로, 별도 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 주택도시보증공사는 경매신청 채권자로 표시되어 있으며 실제 임차인 수에 합산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 양귀봉 건물 전부 · 주거 임차권등기 |
282,000,000원 | 전입 2021.06.25 점유 2021.06.25 확정 2021.06.10(경정) |
대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 있음 |
미배당 인수 가능 |
| 김부현 현황조사·매각물건명세서 기재 |
미상 | 전입 2024.01.15 확정일자 미상 |
가능·미상 | 미상 | 별도 확인 |
양귀봉의 확정일자는 최초 임차권등기상 2022.10.11, 경정등기상 2021.06.10입니다. 경정등기는 새로운 임차인이나 추가 보증금을 의미하지 않습니다. 양귀봉의 보증금은 중복 합산하지 않습니다.
민간임대주택등기도 별도로 확인할 필요가 있습니다. 2021.07.19 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다. 경매에 따른 해당 등록 및 의무의 처리 여부는 관련 원부와 관할기관 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 유찰돼도 싸지지 않는 이유
원종캐슬은 11세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 최근 실거래는 2026년 3월의 245,000,000원 거래 1건입니다. 대상 호실 전용면적은 54.81㎡, 비교 거래는 54.44㎡입니다. 면적은 비슷하지만 거래 표본이 단 1건이므로 층별 상태와 개별 호실 차이를 감안해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 54.44㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 245,000,000원 |
신건 최저가 290,000,000원은 최근 실거래 245,000,000원보다 45,000,000원 높고, 최근 실거래 대비 118.4%입니다. 이미 신건 가격 자체에 시세상 할인 메리트가 없습니다.
그렇다면 유찰되어 최저매각가가 내려가면 저렴해질까요? 이 사건은 매각가격과 매수인이 인수할 미배당 보증금을 함께 계산해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 290,000,000원 | 0원 | 290,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 232,000,000원 | 54,048,000원 | 286,048,000원 |
| 2회 유찰(64%) | 185,600,000원 | 99,798,400원 | 285,398,400원 |
실질취득 = 매각가 + 예상 미배당 보증금 인수액. 각 회차의 인수액은 배당 시나리오에 따른 추정치이며, 실질취득에는 별도 취득세·등기비용·명도비용 등을 포함하지 않았습니다. 김부현 관련 미확인 위험도 별도입니다.
이러한 대항력 인수형 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나는 구조입니다. 선순위 보증금 282,000,000원이 실질취득비용의 사실상 하방 기준으로 작용하며, 배당 계산에 반영된 집행비용 등의 영향으로 시나리오별 총취득액은 보증금보다 다소 높게 나타납니다. 유찰로 입찰대금이 감소해도 취득 총액이 같은 폭으로 감소하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,860,000원 |
| 1. 임차인 양귀봉 · 우선변제 | 282,000,000원 | 282,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 282,000,000원 | 3,140,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 290,000,000원에 대한 제공 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 배당 부족액은 278,860,000원으로 산정되어 있습니다. 임차인 보증금과 신청채권 사이의 구상·대위·승계 관계는 원본 채권신고 및 배당자료로 확인해야 하며, 동일 채권을 중복하여 독립 채무로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 원종동 오정초등학교 남동측 인근입니다. 아파트·공동주택·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고 인근 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 중 4층으로, 위생·급배수시설, 개별난방시설, 승강기설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 치장석재 및 타일 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감입니다.
- 토지. 대체로 평탄한 사다리형 토지이며 남측과 서측으로 공도에 접합니다. 토지면적은 370.0㎡, 지목은 대, 용도지역은 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 2,179,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·항공표면·교육환경 보호구역 관련 제한이 표시되어 있습니다. 오정초등학교 관련 절대보호구역·상대보호구역도 저촉되어 있습니다. 토지거래허가구역은 감정자료상 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재되어 있어 입찰 시점의 지정 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 총 11세대 규모의 다세대주택으로, 최근 확인되는 실거래는 1건입니다. 대규모 아파트 단지보다 가격 검증과 재매각 시 수요 판단이 어려울 수 있습니다. 최근 거래 245,000,000원보다 실질취득비용이 높다는 점도 부담입니다.
- 임대주택 등록. 등기부에 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재가 있으므로 등록 상태와 경매 후 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수액부터 계산. 양귀봉의 보증금 282,000,000원을 기준으로, 매각가에 따른 실제 배당액과 미배당 인수액을 먼저 확인해야 합니다. 입찰가만으로 수익성을 판단하지 마세요.
- 확정일자 경정 내용 확인. 최초 기재된 2022.10.11과 경정 기재된 2021.06.10을 구분하고, 확정일자 원본 및 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 청구채권 대조. 경매신청 채권 282,000,000원과 임차인 양귀봉의 보증금 282,000,000원 사이에 대위변제 또는 채권승계 관계가 있는지 확인해야 합니다. 별도 채권으로 중복 계산하는 오류를 피해야 합니다.
- 김부현의 점유권원 확인. 2024.01.15 전입한 김부현의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약, 점유 범위, 배당요구, 명도 가능성을 조사해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 최저가 232,000,000원이지만 실질취득은 286,048,000원, 2회 유찰 시 최저가 185,600,000원이지만 실질취득은 285,398,400원입니다. 최저가 하락을 가격 메리트로 오인하지 마세요.
- 실거래 원본 대조. 2026.03 거래 245,000,000원은 전용 54.44㎡·4층 거래입니다. 대상 물건의 전용 54.81㎡와 비교해 내부 상태, 수리비, 실제 거래 가능 가격을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 확인. 2021.07.19 민간임대주택등기의 효력과 경매 후 의무 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 체납 비용과 세금 확인. 집행비용·당해세·최우선변제금의 실제 배당순위에 따라 양귀봉의 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다. 공용부분 관리비 체납 여부도 확인해야 합니다.
- 입찰 전 원본 재확인. 매각물건명세서·현황조사서·등기사항전부증명서·임차권등기 관련 결정문과 배당요구 자료를 대조해야 합니다. 2026.11.04 매각기일의 변경 및 추가 권리신고 여부도 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 아니라 실질취득이 가격이다”
부천 원종캐슬 403호는 선순위 임차보증금 282,000,000원이 가격의 하방을 사실상 결정하는 경매입니다. 신건에서는 보증금 전액 배당을 가정해 인수액이 0원이지만, 그때의 매각가 290,000,000원 자체가 최근 실거래 245,000,000원보다 높습니다.
유찰 이후에도 구조가 크게 달라지지 않습니다. 1회 유찰 시 실질취득 286,048,000원, 2회 유찰 시 285,398,400원으로 계산됩니다. 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금의 인수액이 증가하므로 시세보다 저렴해지는 효과가 사실상 나타나지 않습니다.
여기에 김부현의 보증금·점유권원이 미상이고, 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금의 관계도 별도 확인이 필요합니다. 거래 표본이 1건뿐인 11세대 다세대주택이라는 환금성 부담도 무시할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급입니다. 신건 인수 0원이라는 수치만으로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가할 수 없습니다. 가격은 최근 시세 이상이고, 유찰 시 선순위 보증금 인수 부담이 발생합니다. 별도 점유자 관련 미확인 위험도 남아 있습니다. 현재 확인되는 가격과 권리 조건만으로는 적극적인 입찰을 권하기 어려운 사건입니다.
