인천지방법원 2026타경30815. 부천시 원미구 심곡동 지스테이하우스 7층 703호입니다. 전용 76.85㎡의 오피스텔로, 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되어 있습니다. 소유자 권영만은 2021년 3월 12일 거래가 365,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 세금 관련 압류와 주택도시보증공사 가압류가 잇따랐고, 주택도시보증공사의 강제경매로 이어졌습니다.

핵심은 등기부에 나타난 진성은의 주택임차권입니다. 진성은은 말소기준인 2022년 4월 12일 압류보다 앞선 2021년 3월 12일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 2월 8일입니다. 보증금이 신건 최저매각가보다 큰 구조이므로 배당으로 돌려받지 못한 보증금은 매수인이 부담할 가능성이 큽니다. 경매가 몇 차례 유찰되더라도 이 부담이 함께 줄어드는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차보증금이 핵심

임차인·점유 관계

임차·점유 관계자로 진성은과 고진욱 2명이 확인됩니다. 이 가운데 명시적으로 대항력과 우선변제권이 확인되는 사람은 진성은입니다. 고진욱은 2024.12.10 전입하여 제시된 말소기준권리보다 늦으므로 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 명도 및 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.

주택도시보증공사는 갑구 가압류 채권자이자 강제경매 신청채권자로 나타납니다. 이는 별도의 임차인 한 명이나 추가 인수보증금으로 계산하지 않습니다. 다만 진성은의 보증금 반환채권과 주택도시보증공사의 청구채권 사이의 관계, 중복채권 여부 및 실제 배당권자 지위는 원본 서류에서 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가부터 이미 최근 시세를 초과

지스테이하우스 동일 면적 76.85㎡의 확인된 최근 실거래는 2026년 9월 1건입니다. 8층 거래가격은 269,000,000원이며, 최근 12개월 평균 역시 이 거래를 기준으로 269,000,000원입니다.

감정가 337,000,000원은 최근 거래가격보다 68,000,000원 높습니다. 최저가가 최근 시세의 125.3%이므로, 보증금 인수 문제를 제외하더라도 신건 가격에 메리트가 있다고 보기 어렵습니다.

여기서 중요한 점은 보증금 365,000,000원 자체가 실질취득 부담의 기준점이라는 것입니다. 낙찰가가 낮아질수록 임차인에게 배당할 수 있는 금액도 줄어들어, 그만큼 매수인이 떠안을 보증금이 늘어나는 구조입니다. 집행비용 추정치까지 합하면 이번 신건 기준 부담은 370,518,000원이며, 보증금 자체만 최근 실거래와 비교해도 약 135.7% 수준입니다.

③ 예상배당표 (매각가 337,000,000원 가정)

집행비용 5,518,000원을 먼저 공제하고, 잔여 331,482,000원을 진성은에게 배당하는 가정입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 주택도시보증공사 채권의 중복·배당지위도 별도 검증이 필요합니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수금이 늘어난다

회차별 집행비용 추정치에 따라 실질취득 총액에 소폭 차이가 있지만, 보증금 365,000,000원에 가까운 부담 구조가 유지됩니다. 2회 유찰 시 최저매각가가 215,680,000원까지 낮아져도 예상 인수액이 153,139,520원으로 커져 총부담은 368,819,520원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 심곡동 소명사거리 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주상복합건물, 상가, 근린생활시설 등이 형성된 지역으로 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 13층 중 7층이며, 외벽은 돌붙임 및 스톤코트, 내벽은 벽지·타일 마감입니다. 위생설비·난방설비·자동화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
• 토지. 대체로 사다리형의 평탄한 부지이며 남측 포장도로에 접합니다. 토지면적은 412.6㎡, 공시지가는 4,468,000원/㎡입니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역·가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 해당합니다. 토지이용·거래 관련 제한사항은 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 용도. 경매 물건 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가서상 이용상태는 오피스텔입니다. 등기·건축물대장상 용도와 실제 주거 이용의 관계를 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 12세대 소규모 건물로 최근 동일 면적 확인 거래는 1건입니다. 거래 표본이 적어 가격 형성의 안정성과 매도 시 환금성에 주의가 필요합니다.
• 공부·위반. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차보증금. 진성은의 보증금 365,000,000원과 실제 배당 후 미회수액을 반드시 확인하세요. 명세서 및 임차권등기 원본을 기준으로 인수 범위를 재검토해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 최저가 337,000,000원만 예산으로 잡아서는 안 됩니다. 제시된 신건 예상 인수액 33,518,000원 및 부대비용을 반영하세요.
• 세금 우선배당. 국세·지방세 관련 압류 4건의 당해세 여부와 배당 우선순위를 확인하세요. 세금 우선배당으로 임차인 미배당액이 증가할 위험이 있습니다.
• 채권 중복 검증. 주택도시보증공사의 가압류와 경매 신청채권, 진성은의 임차보증금 사이 관계를 원본 기록으로 확인하세요.
• 실제 점유. 진성은의 임차권등기와 고진욱의 후순위 전입이 함께 나타납니다. 실제 점유자, 임대차 관계, 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 가격 상한. 최근 확인 거래는 269,000,000원입니다. 경매 최저가가 아니라 보증금 인수까지 합친 실질취득액을 기준으로 판단하세요.
• 용도·규제. 근린시설 표시와 감정상 오피스텔 이용상태, 토지거래허가구역 관련 요건 등을 확인하세요.
• 관리비·명도. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분, 인도명령 적용 가능성, 명도 비용을 확인하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구서· 채권계산서·임차권등기 관련 서류를 입찰 전 대조하세요.

맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”

이 물건의 위험은 단순히 압류와 가압류가 많다는 데 있지 않습니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금이 매각가보다 크다는 점이 핵심입니다. 신건 최저가 337,000,000원에 예상 인수금 33,518,000원을 더하면 실질취득 부담은 370,518,000원에 이릅니다.

더욱이 최근 확인된 동일 면적 실거래가격은 269,000,000원으로, 실질취득 부담과의 격차가 큽니다. 1~2회 유찰 시나리오에서도 인수액이 증가하여 실질취득액은 보증금 365,000,000원 수준에서 크게 내려오지 않습니다. 여기에 당해세 배당 불확실성, 추가 점유관계 확인, 소규모 건물의 낮은 거래 표본까지 고려해야 합니다.

종합 판단은 D등급(32점), 적극 입찰 비추천입니다. 단순 유찰 대기만으로 해결될 구조가 아니며, 선순위 임차보증금의 인수 여부 및 인수 범위가 실질적으로 달라지는 근거가 확인되지 않는 한 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 낮아 보이는 최저가보다 실제로 얼마를 떠안는지가 이 경매의 본질입니다.