* 예상배당 산식의 매수인 인수액은 0원이나, 임차권 선후관계에 충돌이 있어 실제 인수액을 0원으로 확정한 뜻은 아닙니다.

인천지방법원 2026타경30867. 경기도 부천시 소사구 심곡본동의 우성그랑시아 2층 201호입니다. 전용면적 37.3㎡, 2013년 사용승인을 받은 5층 다세대주택의 한 세대로, 전체 규모는 16세대입니다. 현재 소유자는 김민수이며, 2023년 2월 23일 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 210,000,000원입니다.

현재는 주택도시보증공사가 청구금액 206,581,666원으로 강제경매를 신청한 상태입니다. 등기부에는 국민행복기금 가압류와 세금 관련 압류, 강제경매개시결정, 그리고 김경한 명의의 주택임차권등기가 나타납니다. 기존 우리은행 근저당권들은 등기부상 말소되어 있으나, 과거 압류 말소와 임차인의 전입·점유 시점이 맞물려 있어 단순히 후순위 임차권이라고 판단하기에는 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 압류가 대항력 판정의 핵심

등기부의 권리 흐름을 시간순으로 보면 2022.04.13 부천시 압류가 말소기준권리로 표시되어 있습니다. 그런데 같은 등기부에는 해당 압류에 대한 2022.04.22 말소등기가 존재합니다. 이 차이는 임차인 김경한의 대항력 판단을 바꿀 수 있는 중요한 문제입니다.

과거 우리은행 근저당권도 살펴봐야 합니다. 2013년 설정된 채권최고액 672,000,000원 및 684,000,000원의 근저당권은 2013.10.25 말소되었고, 별도의 채권최고액 99,000,000원 근저당권도 2022.12.12 해지·말소되었습니다. 임차인 김경한의 점유개시일 역시 2022.12.12로 기록되어 있어, 임차권의 실제 효력과 기존 담보권의 말소 시점을 면밀히 살펴야 합니다.

이후 2024년 국민행복기금 가압류, 은평구 및 부천시 압류, 2026년 주택도시보증공사 강제경매개시결정이 순차적으로 등기되었습니다. 이들 권리는 매각에 따른 말소 대상으로 표시되어 있으나, 후순위 등기의 말소와 선순위 임차보증금 인수 문제는 별개입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2억

주택임차권등기에는 김경한이 임차권자로 등재되어 있습니다. 임차 범위는 건물 전부이며, 계약일은 2022.09.25, 주민등록일은 2022.09.30, 점유개시일은 2022.12.12, 확정일자는 2022.12.01입니다. 2025.05.09 주택임차권등기가 접수되었고 배당요구도 확인됩니다.

경매 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차인 명단상의 별도 실거주 임차인이 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 김경한 1명이고, 임차보증금 200,000,000원을 중복 합산하지 않습니다. 다만 주택도시보증공사의 청구금액 206,581,666원과 김경한의 임차보증금 사이에 변제·대위·채권승계 관계가 있는지는 별도의 서류 확인이 필요합니다. 이는 누가 배당을 받을 권리를 가지고 있으며, 매수인이 누구에게 얼마를 부담할 수 있는지를 결정하는 중요한 요소입니다.

③ 실질취득가 — 인수가 성립하면 유찰해도 총부담은 크게 달라지지 않는다

현재 예상배당에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있습니다. 이 산식을 그대로 적용하면 신건 최저가 기준 기본 취득금액은 183,000,000원입니다. 하지만 2022년 압류 말소 사실과 임차인의 점유·전입 시점을 고려하면, 이 인수액을 확정값으로 사용하기 어렵습니다.

반대로 김경한이 유효한 대항력을 가지고 있고, 임차보증금 중 배당받지 못한 잔액을 매수인이 인수하는 구조라면 실질취득 부담은 약 200,000,000원 수준으로 수렴할 수 있습니다. 이는 취득 관련 부대비용을 제외한 조건부 분석이며, 실제 배당순위·배당액·대위변제 여부에 따라 달라집니다.

유찰 회차는 현재 확정된 매각가격이 아니라 가격 변화 가정입니다. 조건부 실질취득 분석은 유효한 대항력과 보증금 잔액 인수를 전제로 하며, 매각대금의 실제 배당액과 매수인의 인수액은 별도 확정이 필요합니다.

④ 시세 비교 — 최근 확인 거래보다 신건 최저가가 높다

우성그랑시아의 거래 이력은 총 8건으로 집계되어 있으며, 거래 면적은 33.95㎡~37.55㎡가 혼합되어 있습니다. 분석 대상인 201호의 전용면적은 37.3㎡입니다. 과거 전체 평균 거래가는 189,125,000원이지만, 이 평균에는 2023년의 비교적 높은 거래가격이 포함되어 있습니다.

확인되는 최신 거래는 2024.09, 3층 전용 37.3㎡의 180,000,000원입니다. 최근 12개월 평균으로 분류된 금액 역시 180,000,000원(1건)이며, 최근 구간과 과거 구간의 거래가격 추세는 -5.5%입니다.

표면적으로 감정가 183,000,000원은 과거 전체 평균 189,125,000원의 96.8%입니다. 이 숫자만 보면 할인된 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 최신 확인 거래 180,000,000원과 비교하면 반대입니다. 신건 최저가는 최근 확인 거래보다 3,000,000원 높은 101.7%입니다.

여기에 거래가격 추세도 -5.5%로 하락 방향입니다. 과거 높은 거래가 섞인 전체 평균을 기준으로 현재 물건의 가격 매력을 판단하면 시장 상황을 과대평가할 수 있습니다. 현 시점에서는 시세보다 저렴하다는 근거가 부족합니다.

⑤ 예상배당표 (신건 매각가 183,000,000원 가정)

현재 배당 추정에서는 집행비용을 먼저 차감한 뒤, 국민행복기금 가압류와 주택도시보증공사 청구채권에 배당하는 구조입니다. 채권자에게 배당될 총금액은 179,638,000원, 채권 미배당액은 39,329,866원으로 추정됩니다.

집행비용은 추정액입니다. 실제 배당순위와 당해세, 임차보증금의 우선변제 및 대위변제 관계는 별도로 확정되어야 합니다. 채권 미배당액 39,329,866원은 매수인이 인수하는 금액과 동일한 의미가 아닙니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수 위험은 별개

유찰될수록 채권자의 미배당 금액은 증가합니다. 하지만 일반 채권자의 미배당 금액이 곧바로 매수인 부담으로 전환되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 별도로 인수해야 하는 선순위 권리와 임차보증금이 존재하는지입니다.

이 물건은 보증금 200,000,000원의 임차인이 있어 대항력 판단이 확정되기 전에는 낮아진 최저가만 보고 가격 메리트를 평가할 수 없습니다. 선순위 보증금 인수가 인정된다면 낙찰가 하락이 실질취득 부담의 하락으로 이어지지 않을 수 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 부천남중학교 북동측 인근의 공동주택지대로, 중소규모 아파트·다세대주택·일부 단독주택과 근린시설이 혼재합니다. 전반적인 주거환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 남서측 인근 시내버스정류장까지 도보 약 3분, 북측 경인로변 정류장까지 약 8~10분, 수도권 전철 1호선 부천역까지 약 20분으로 기재되어 있습니다. 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
• 건물. 2013.05.29 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 개별난방, 급·배수설비, 승강기, 소방설비, 도시가스 공급설비가 기재되어 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
• 도로 및 토지. 서측 약 8m 도로에 접하며, 제2종일반주거지역입니다. 토지는 완경사의 사다리형이고, 공시지가 기준 단가는 ㎡당 2,101,000원입니다. 대지의 전체 면적은 521.6㎡로 확인됩니다.
• 지번 변동. 공부에는 582-5, 582-24, 582-25, 582-26, 582-37의 여러 지번이 기재되어 있지만, 현황은 582-5로 합병된 상태입니다. 현행 토지대장·건축물대장·대지권 표시의 일치 여부를 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용 제한. 과밀억제권역 및 교육환경 보호 관련 상대보호구역 등이 기재되어 있습니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역은 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표시되어 있어, 매각기일 현재 적용 여부는 확인해야 합니다.
• 환금성. 전체 16세대의 소규모 다세대주택입니다. 거래 이력은 존재하지만 최신으로 확인되는 거래가 2024.09이고, 가격 추세가 -5.5%로 하락 방향이어서 현재 시장에서의 매도 가능 가격과 매수 수요에 불확실성이 있습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.04.13 부천시 압류와 2022.04.22 말소등기를 대조하고, 실제 경매에서 유효한 말소기준권리가 무엇인지 확인해야 합니다. 이를 확인하지 않고 임차인의 대항력 없음 판정을 받아들이면 안 됩니다.
• 김경한의 대항력 확인. 임대차계약일 2022.09.25, 주민등록일 2022.09.30, 점유개시일 2022.12.12 및 확정일자 2022.12.01을 주민등록·현황조사·임차권등기 기록과 대조해야 합니다. 특히 점유와 주민등록의 연속성을 확인해야 합니다.
• 보증금 인수 여부 확인. 김경한의 보증금 200,000,000원에 대해 우선변제순위, 실제 배당 가능액, 미배당 잔액의 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다. 예상배당표의 인수액 0원은 확정된 면책 금액으로 취급하면 안 됩니다.
• 주택도시보증공사 채권관계 확인. 주택도시보증공사의 청구금액 206,581,666원이 김경한의 보증금에 대한 대위변제·승계에서 발생한 것인지, 채권의 실제 귀속과 임차권의 처리 관계를 확인해야 합니다. 같은 보증금을 중복 계산하거나 미배당채권 전체를 매수인 부담으로 오해하지 않아야 합니다.
• 가격 상한 재설정. 최신 확인 거래는 180,000,000원, 신건 최저가는 183,000,000원입니다. 가격 추세 -5.5%와 오래된 거래 시점을 고려하여 현재 매매시장 가격을 별도로 확인해야 합니다. 대항력 인정 시에는 약 200,000,000원의 조건부 실질취득 부담을 기준으로 비교해야 합니다.
• 실제 점유·명도. 현장 관계인 부재와 무단점유금지 공고문 부착 사실이 확인됩니다. 임차인·소유자·기타 점유자의 현황과 인도 절차상 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 세금·관리비·권리원본. 압류 관련 세금의 법정기일 및 당해세 여부, 관리비 체납과 공용부분 부담 가능성, 토지·건물 공부의 일치 여부를 확인해야 합니다. 최종 입찰 판단은 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구 자료를 직접 대조한 후 내려야 합니다.

맺으며 — “1.83억 낙찰”과 “1.83억 취득”은 다를 수 있다

이 물건은 신건이지만 가격부터 매력적이라고 보기 어렵습니다. 최저매각가 183,000,000원은 최신 확인 거래 180,000,000원보다 높고, 거래가격 추세도 -5.5%로 하락 방향입니다. 과거 전체 평균 거래가가 189,125,000원이라는 이유만으로 현재 최저가를 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

더 큰 위험은 권리분석에 있습니다. 2022.04.13 압류를 기준으로 임차인 대항력이 없다고 판단한 내용과 2022.04.22 해당 압류가 말소된 등기 사실이 충돌합니다. 여기에 200,000,000원 임차보증금, 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매가 연결되어 있으므로 임차권의 대항력과 채권 승계 관계를 반드시 확인해야 합니다.

임차인 인수가 실제로 없다는 점이 확정된다 해도 신건 가격은 최신 확인 거래보다 높습니다. 반대로 선순위 임차보증금 인수가 인정된다면 실질취득 부담은 약 200,000,000원 수준으로 수렴할 수 있어 최저가만 내려가는 유찰이 투자 이익으로 연결되지 않을 수 있습니다. 소규모 다세대주택 특유의 환금성 한계와 오래된 거래 표본도 부담입니다.

결론은 입찰 보류 및 권리 재검증입니다. 임차보증금 인수 여부가 확정되기 전에는 가격을 확정적으로 계산할 수 없으며, 현재 확인되는 시세와 하락 추세만으로도 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 실제 매수인이 인수해야 하는 임차보증금이 얼마인가입니다.