인천지방법원 2026타경30882. 부천시 오정구 삼정동 드림채 1동 302호, 전용 46.63㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 205,000,000원인 신건이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기에는 국세·지방세 및 국민건강보험공단 관련 압류가 얽혀 있지만, 가장 중요한 권리는 따로 있습니다. 2022년부터 전입하고 임차권등기까지 마친 정유리의 보증금 232,500,000원입니다.
임차인은 2022.03.23. 전입했고, 첫 말소기준권리인 2023.04.14. 국세 압류보다 주민등록일이 앞섭니다. 임차보증금은 감정가 자체보다도 27,500,000원 높습니다. 배당요구와 우선변제권이 확인되더라도 매각대금에서 보증금을 모두 돌려받지 못하면 부족분이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다. 낙찰가만 보고 시세보다 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30882 (강제경매 · 부천지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 오정구 삼정동 301-21 드림채 제1동 제3층 제302호 도로명: 경기도 부천시 오정구 신흥로395번길 49 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 46.63㎡ · 5층 건물 중 3층 302호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 사용승인 2018.06.04 |
| 건물 규모 | 드림채 · 12세대 |
| 소유자 | 백상훈 (2018.11.02. 소유권이전등기) |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 205,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 232,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2023.04.14. 갑구 3번 압류 · 국(부평세무서장) |
| 실제 임차인 | 정유리 1명 · 보증금 232,500,000원 |
| 예상 인수금 | 31,170,000원 (신건 배당 가정) |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 보증금은 남는다
등기부상 과거 부천제일새마을금고의 채권최고액 1,794,000,000원 근저당권이 보이지만, 이는 공동담보 관련 근저당권으로 2018.10.30. 일부포기를 원인으로 이미 말소됐습니다. 지금 매수인이 떠안는 근저당권으로 계산하면 안 됩니다.
현재 말소기준권리는 2023.04.14. 갑구 3번 국세 압류입니다. 부천시 압류, 국민건강보험공단 압류, 이후 국세 압류 및 경매개시결정 등은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 그러나 임차인의 전입일은 말소기준보다 이릅니다. 임차권등기 자체가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 이미 성립한 대항력을 후순위라고 판단할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.325억
| 임차인 / 범위 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정유리 건물의 전부 · 주거 |
전입 2022.03.23 확정일자 경정 2022.02.14 |
232,500,000원 | 대항력 있음 | 우선변제권 배당요구 |
별도 승계 임차인 없음 |
정유리의 임대차계약일은 2022.02.14., 전입 및 점유개시일은 2022.03.23.입니다. 2024.03.29. 주택임차권등기가 이루어졌고, 2024.10.04. 같은 임차권에 대한 경정등기가 접수되어 확정일자가 2022.02.14.로 기재됐습니다. 최초 등기 및 임차인 자료에 표시된 2022.03.11.과 차이가 있으므로 경정결정 및 원본 서류에서 최종 확정일자를 대조해야 합니다.
을구 3-2번은 새로운 임차인이 아닙니다. 기존 을구 3번 정유리 임차권의 경정등기입니다. 따라서 보증금 232,500,000원을 두 번 더해서는 안 되며, 실제 확인되는 임차인은 1명입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액도 232,500,000원으로 같지만, 이를 별도의 임차보증금으로 중복 산입하지 않습니다. 보증기관의 지급·대위 관계 및 실제 배당 수령 주체는 별도로 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아닌 실질취득으로 봐야 한다
드림채의 비교 가능한 전용면적대 최근 실거래는 3건이며, 최근 12개월 평균은 192,333,333원입니다. 최신 거래는 2026년 9월의 200,000,000원입니다. 신건 최저가 205,000,000원 자체가 최근 평균의 106.6%로 이미 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 46.47㎡ | 4층 | 200,000,000원 |
| 2026.07 | 46.47㎡ | 2층 | 198,000,000원 |
| 2026.04 | 44.76㎡ | 5층 | 179,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 192,333,333원 |
실거래 평균과 최신 거래 모두 신건 최저가보다 낮습니다. 더 중요한 것은 보증금 인수를 포함한 실제 부담입니다. 신건 기준 236,170,000원으로 취득하면 최근 12개월 평균보다 약 43,836,667원 높고, 최신 거래가보다도 36,170,000원 높습니다. 즉 최저가의 106.6% 비교보다 실질취득의 122.8% 비교가 투자판단에 적합합니다.
④ 유찰별 실질취득 시뮬레이션
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 205,000,000원 | 31,170,000원 | 236,170,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 164,000,000원 | 71,596,000원 | 235,596,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 131,200,000원 | 103,936,800원 | 235,136,800원 |
실질취득 = 매각가 + 예상 미배당 인수금. 매각가별 집행비용 추정 차이가 반영된 계산이며, 당해세 등 추가 선순위 배당이 발생하면 인수액은 늘어날 수 있습니다. 취득세·명도비·기타 부대비용은 별도입니다.
1회 유찰과 2회 유찰을 가정해도 최저매각가만 낮아질 뿐, 실질취득은 모두 235,000,000원 이상입니다. 따라서 단지의 평균 유찰 횟수 1.3회라는 통계만으로 다음 회차에 가격 메리트가 생긴다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 투자성은 최저가보다 임차보증금 인수구조에 의해 결정됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,670,000원 |
| 1. 정유리 · 임차보증금 우선변제 | 232,500,000원 | 201,330,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 232,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 31,170,000원 |
신건 기준 집행비용 3,670,000원을 제외한 201,330,000원을 임차인에게 배당하는 가정입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 청구액은 동일 금액의 별도 임차보증금으로 합산하지 않았습니다. 당해세·조세채권 법정기일에 따른 배당순위 변경 및 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 오정구 삼정동 삼정초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용여건은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.06.04. 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다. 급배수·위생·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하는 공동주택 부지입니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 지목은 대, 토지면적은 352.0㎡, 공시지가는 1,751,000원/㎡입니다. 과밀억제권역·항공표면·상대보호구역 등의 제한이 있습니다.
- 토지거래허가. 감정요항표에 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정기간 2025.08.26.~2026.08.25.가 기재되어 있습니다. 매각기일에 적용되는 현행 제한 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 수리상태와 실제 점유 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 12세대의 소규모 다세대주택으로, 최근 확인되는 유사 면적 실거래는 3건입니다. 거래 표본이 적어 개별 호실의 층·향·상태에 따른 가격 차이를 충분히 반영하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수부터 계산. 낙찰가만으로 취득가격을 판단하지 말고, 신건 기준 31,170,000원의 예상 인수금을 더한 236,170,000원을 기준으로 시세와 비교해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검산. 1회 유찰 시 예상 인수 71,596,000원, 2회 유찰 시 예상 인수 103,936,800원으로 늘어납니다. 최저가 하락이 곧 실질취득 하락을 의미하지 않습니다.
- 임차권등기 경정 확인. 을구 3번과 3-2번은 동일 임차인의 권리입니다. 경정된 확정일자 2022.02.14.와 원래 기재된 2022.03.11.의 차이를 등기 원본·경정결정·확정일자 자료로 대조해야 합니다.
- 보증기관 관계 확인. 주택도시보증공사의 강제경매 신청 청구액과 임차보증금이 모두 232,500,000원입니다. 대위변제 여부, 승계 범위, 배당금 수령 주체 및 임차권 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 법정기일. 부평세무서장·남동세무서장·부천시 등의 압류 관련 조세채권 법정기일, 당해세 여부와 교부청구액을 반드시 확인해야 합니다. 배당순위에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기 사실만으로 현재 점유상태나 명도 완료를 확정할 수 없습니다. 현장 점유자, 보증금 반환관계, 인도 조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 공동주택 공용부분 관리비 체납, 취득세, 수리비 및 명도비 등을 실질취득액과 구분하여 추가 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 서류, 교부청구 내역 및 실거래 원본을 확인한 뒤 최종 인수액을 재산정해야 합니다.
맺으며 — “2.05억에 낙찰받아도 2.05억짜리 집이 아니다”
부천 드림채 302호는 가격표만 보면 205,000,000원짜리 신건 다세대주택입니다. 그러나 권리관계를 반영하면 이야기가 달라집니다. 대항력 임차인의 보증금이 232,500,000원이고, 신건 배당 가정에서 부족한 31,170,000원을 매수인이 인수하게 되면 실질취득은 236,170,000원입니다.
최근 12개월 거래 평균 192,333,333원과 비교하면 122.8% 수준으로, 이미 최근 시세를 상당히 초과합니다. 유찰되어 164,000,000원이나 131,200,000원까지 최저가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나므로 실질취득은 약 235,000,000원 수준에 머뭅니다. 소규모 다세대주택의 환금성, 압류 4건 관련 배당변수까지 고려하면 가격만 보고 접근할 이유는 약합니다.
결론적으로 권리분석 핵심은 선순위 임차보증금 인수이고, 투자판단 핵심은 그 인수를 포함한 실질취득이 최근 거래가격보다 높다는 점입니다. 조세채권에 따른 추가 배당변동 가능성까지 남아 있으므로, 현재 조건에서는 보수적으로 입찰을 보류하고 보증금 인수 및 배당관계부터 확정하는 판단이 타당합니다.
