인천지방법원 2026타경30885. 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 청송평화헬스하우스 4층 402호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대주택)이며, 전용면적은 46.55㎡입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 290,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

일반적인 경매에서는 유찰 후 최저가가 떨어지면 가격 경쟁력이 생길 수 있습니다. 그러나 이 물건은 다릅니다. 임차인 김예지가 말소기준권리인 2021.04.01 국세 압류보다 먼저 전입했고, 확정일자도 갖추고 있습니다. 보증금은 279,000,000원입니다. 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가만이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액으로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.04.01 접수된 갑구 5번 국 압류입니다. 이후 발생한 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 매수인의 인수 여부를 결정하는 중요한 요소는 등기된 임차권의 접수일보다 앞선 실제 전입·점유 시점입니다.

김예지는 2019.10.29 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2019.09.30입니다. 임차권등기는 2021.11.11에 이루어졌지만, 임차권등기 접수일이 말소기준일보다 늦다는 이유만으로 기존 대항력이 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건의 임차인은 말소기준권리보다 앞선 주택 인도·주민등록을 바탕으로 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

임차인 현황 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 과거 평균보다 최근 하락 거래가 중요

청송평화헬스하우스는 12세대 규모이며, 사용승인 관련 준공일은 2019.05.24입니다. 가격 비교에 확인되는 거래는 전용 48.02㎡의 유사 면적 거래입니다. 경매 대상인 전용 46.55㎡와 면적 차이가 있다는 점도 함께 고려해야 합니다.

과거 거래까지 합친 전체 평균은 324,333,333원입니다. 이 수치만 보면 최저가 290,000,000원이 평균보다 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 전체 평균에는 2021년과 2022년의 360,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 반면 가장 최근인 2026.03 거래가격은 253,000,000원입니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세는 -29.7%로 하락 방향입니다. 신건 최저가는 최근 12개월 평균의 114.6%에 해당합니다. 즉 과거 고가 거래를 포함한 평균보다 낮다는 사실은 현재 가격이 저렴하다는 근거가 되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 290,000,000원 가정)

위 표는 매각가 290,000,000원에 대한 추정 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자 미배당 추정액은 272,860,000원이고, 소유자 잔여금은 0원입니다. 국세·지방세 등 당해세 배당과 임차보증금 및 주택도시보증공사 청구권의 중복·승계 관계에 따라 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당표상 신청채권자 미배당액을 임차인의 매수인 인수액과 동일시해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오 — 최저가가 낮아져도 실질취득은 거의 그대로

이 물건에서는 유찰 시 최저매각가만 보면 판단이 크게 왜곡됩니다. 임차보증금 279,000,000원이 낙찰가보다 커지는 순간부터 배당으로 충당하지 못한 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있기 때문입니다.

실질취득 추정액 = 시나리오별 최저매각가 + 매수인 인수 추정액. 인수액은 각 회차의 배당 시뮬레이션에 따른 수치입니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 실제 낙찰가격과 배당액에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 원미구 원미동 소재 원미구청 북서측 인근에 위치합니다. 근린생활시설과 다세대주택, 단독주택이 혼재하는 주상지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 부천역과 춘의역은 원거리에 소재하며, 전반적인 교통사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 및 철근콘크리트지붕의 지상 6층 건물로, 위생·급배수·승강기 설비와 자주식주차장 13대가 마련되어 있습니다.
• 도로. 본건 서측으로 대로에 접하며, 토지는 인접지와 등고 평탄한 세장형입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·시가지경관지구(일반)·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정도 확인되므로 적용 대상과 입찰·취득 시점의 규제를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 공동주택으로, 확인된 거래 표본이 3건이며 최근 12개월 거래는 1건입니다. 대단지 아파트보다 가격 비교에 불확실성이 있고, 최근 거래가격 하락 추세가 확인됩니다.
• 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 다만 해당 평균만으로 이번 물건의 낙찰 가능성이나 적정 입찰가격을 판단할 수는 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 김예지의 전입일은 2019.10.29로 말소기준권리보다 빠릅니다. 배당 부족 시 미배당 보증금 인수 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 실질취득액 기준. 유찰 시 최저가만 비교하지 말고 낙찰가격에 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 1회 유찰 실질취득 추정액은 283,048,000원, 2회 유찰은 282,398,400원입니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 청구액과 김예지의 보증금이 모두 279,000,000원입니다. 대위변제·채권양도·승계 및 배당 중복 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 압류. 압류 6건의 세목·법정기일·당해세 여부를 확인하여 실제 배당순위와 임차보증금 미배당 가능액을 검토해야 합니다.
• 최근 거래가격 우선. 전체 거래 평균 324,333,333원보다 최신 거래 253,000,000원과 하락 추세 -29.7%를 우선적으로 고려해야 합니다.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 보증금 반환·인도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 점유자를 확정해서는 안 됩니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 및 승계 가능 비용을 관리주체를 통해 확인해야 합니다.
• 물건명세서 원본. 임차인 인수 문구, 배당요구 내역, 매각조건 및 권리 변동을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
• 등기·배당 원본 대조. 본 분석의 배당액과 인수액은 추정치입니다. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료를 직접 검토해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 단순히 압류가 많다는 점이 아닙니다. 보증금 279,000,000원의 대항력 임차인과 최근 시세보다 높은 실질취득액이 동시에 존재한다는 점입니다.

현재 신건 최저가 290,000,000원은 최근 실거래가격 253,000,000원의 114.6%입니다. 과거 360,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 최신 거래는 253,000,000원이며 가격 추세도 -29.7%로 하락했습니다. 전체 평균만 기준으로 가격 매력을 판단하기 어렵습니다.

더 중요한 것은 유찰 후입니다. 최저가가 232,000,000원이나 185,600,000원으로 떨어져도 미배당 보증금 인수액이 증가하면서 실질취득 추정액은 각각 283,048,000원, 282,398,400원에 머뭅니다. 대항력 보증금 279,000,000원 수준의 실질 부담이 사실상 가격의 하한처럼 작동하는 구조입니다.

여기에 국세·지방세 등의 압류 6건, 주택도시보증공사의 청구권과 임차보증금 사이의 관계, 12세대 규모 다세대주택의 환금성까지 고려하면 현재 가격에서 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 단순히 유찰을 기다리는 전략도 충분하지 않습니다. 권리관계 및 실제 인수금액 확인이 선행되어야 하며, 그 이후에도 최근 실거래가격을 기준으로 실질취득액을 평가해야 합니다.