인천지방법원 2026타경30895. 부천시 원미구 역곡동 서암빌리지 씨동 502호, 전용 37.17㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 2020년 5월 사용승인을 받은 철근콘크리트조 건물의 5층에 자리하고 있습니다. 현재 소유자는 고완석으로, 2021년 6월 28일 매매를 원인으로 2021년 7월 21일 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기 거래가액은 244,000,000원입니다.
이 사건에서 가장 중요한 것은 감정가와 최저가가 아닙니다. 낙찰 후 매수인이 실제로 부담할 금액입니다. 2022년 9월 13일 국의 압류가 말소기준권리로 제시돼 있지만, 그 이전인 2021년 7월 21일부터 대항요건을 갖춘 임차인 김기원이 존재합니다. 김기원은 확정일자도 갖고 있어 배당에서 우선변제를 받을 수 있지만, 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
게다가 2025년 4월 23일 전입한 이정욱도 별도로 확인됩니다. 실제 임차인은 김기원·이정욱 2명이며, 이정욱의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 점유관계와 추가 부담 가능성을 조사해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30895 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 역곡동 35-4 서암빌리지 씨동 5층 502호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로685번길 33 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대) |
| 전용면적 | 37.17㎡ |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 6층 중 5층 · 사용승인 2020.05.15 |
| 단지규모 | 서암빌리지 · 48세대 |
| 소유자 | 고완석 (2021.07.21 소유권이전, 거래가액 244,000,000원) |
| 감정가 | 214,000,000원 |
| 최저매각가 | 214,000,000원 (신건 · 감정가 100%) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 244,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.13 · 갑구 6번 · 국 압류(강서세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기부 발급기준 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 소유권 흐름에는 주식회사무궁화신탁과 수협은행의 신탁등기가 등장합니다. 이들 신탁등기는 이미 말소됐으며, 이후 주식회사서암건설을 거쳐 2021년 7월 21일 고완석에게 소유권이 이전됐습니다.
같은 날 민간임대주택등기도 접수돼 있습니다. 이 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 기재돼 있으므로, 경매 후 임대사업자 등록 및 관련 의무의 처리 여부도 입찰 전 확인 대상입니다.
국의 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 분석됩니다. 그러나 이 사건은 단순히 등기부의 후순위 권리가 지워지는지만 보면 안 됩니다. 선순위 임차인의 대항력과 보증금 잔액을 별도로 분석해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김기원 건물 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.07.21 확정 2021.06.28 |
244,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 |
인수위험 예상 33,796,000원 |
| 이정욱 주거 점유자 |
전입 2025.04.23 확정일자 미상 |
미상 | 가능·미상 전입일상 후순위 |
미확인 배당요구 2026.05.22 |
추가 확인 보증금·점유관계 미상 |
실제 임차인 2명. 보증기관인 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 기재돼 있으며, 별도 실제 임차인으로 계산하지 않습니다. 신청채권액과 임차보증금을 단순 합산하여 주택의 인수액으로 보지 않습니다.
주민등록 및 점유개시: 2021.07.21
임차권등기: 2023.03.24
배당요구: 있음
최저가 낙찰 시 예상 배당: 210,204,000원
예상 미배당 인수: 33,796,000원
매수인 예상 실질취득: 247,796,000원
김기원의 보증금 244,000,000원은 최저매각가 214,000,000원보다 큽니다. 집행비용 3,796,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당할 수 있는 금액은 210,204,000원이며, 부족분 33,796,000원이 발생합니다.
따라서 214,000,000원에 낙찰받아도 214,000,000원으로 취득하는 것이 아닙니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금 부족분까지 고려하면 247,796,000원이 예상되는 취득 부담입니다. 이 금액은 낙찰대금과 미배당 보증금을 합한 것으로, 별도의 취득세·명도비 등은 포함하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가 87.7%라는 숫자의 착시
서암빌리지의 확인되는 매매 거래는 2021년 8월 1건입니다. 거래가격은 244,000,000원으로 감정가 및 최저매각가 214,000,000원보다 높습니다. 가격만 단순 비교하면 최저가가 거래가격의 87.7%이므로 저렴해 보일 수 있습니다.
그러나 이 물건에는 선순위 보증금 인수가 존재합니다. 실제 비교대상은 최저가가 아니라 낙찰가 + 인수액입니다.
| 비교 항목 | 시점 / 면적 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|---|
| 확인 실거래 | 2021.08 36.73㎡ · 6층 |
244,000,000원 | 과거 거래 1건 |
| 본건 감정가 | 37.17㎡ · 5층 | 214,000,000원 | 실거래의 87.7% |
| 현재 최저가 | 신건 · 100% | 214,000,000원 | 인수액 미포함 |
| 실질취득 예상 | 최저가 + 인수 | 247,796,000원 | 실거래의 101.6% |
실질취득 예상액 247,796,000원은 확인된 거래 244,000,000원보다 3,796,000원 높습니다. 즉, 이 사건은 최저매각가만을 기준으로 가격 메리트가 있다고 볼 수 없습니다.
서암빌리지는 48세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트처럼 동일 면적의 반복 거래가 풍부한 물건은 아닙니다. 확인되는 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회지만, 해당 통계만으로 본건의 낙찰 가능성이나 가격 매력을 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 214,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,796,000원 |
| 1. 임차인 · 김기원 보증금 | 244,000,000원 | 210,204,000원 |
| 2. 경매신청채권자 · 주택도시보증공사 | 244,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 김기원 보증금 미배당 | — | 33,796,000원 |
집행비용 3,796,000원은 추정치입니다. 위 배당은 제공된 예상배당 순서를 따른 것으로, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 임차보증금의 실질적인 채권관계 및 배당순위는 원본 서류 확인이 필요합니다. 보증금 미배당액은 매각대금의 배분 항목이 아니라 매수인에게 승계될 수 있는 별도 부담입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
선순위 대항력 임차보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰가가 낮아질수록 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 증가합니다. 따라서 낙찰가 하락분이 그대로 매수인의 절약액이 되지 않습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 임차보증금 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 214,000,000원 | 33,796,000원 | 247,796,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 171,200,000원 | 75,996,800원 | 247,196,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 136,960,000원 | 109,757,440원 | 246,717,440원 |
실질취득금액은 각 회차 낙찰가와 예상 보증금 인수액을 합산한 금액입니다. 회차별 집행비용 추정치 차이로 총액은 소폭 변동하지만, 실질 부담은 보증금 244,000,000원에 집행비용 등이 더해지는 구조에 가깝습니다. 이정욱 관련 미확정 부담은 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 역곡동의 부천동초등학교 남동측에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주거환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 수도권 전철 1호선 역곡역이 소재합니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.05.15 사용승인된 철근콘크리트조 6층 건물 중 5층 502호입니다. 석재붙임 및 미장스톤 외벽, 벽지·타일 내벽, 샷시 창호로 조사됐습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 역곡동 35-4·35-2·35-3의 3필지가 일단의 토지로 이용되고 있으며, 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 본건 동측·남측·북동측에 포장도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역 등 토지이용 제한이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항도 있어 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 2,355,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지가격 지표로서 개별 호수의 시장가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
- 건축물 상태. 감정평가 관련 자료상 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 관리상태와 실제 사용현황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 48세대 규모의 다세대 단지로, 확인되는 매매 표본은 2021년 8월 1건입니다. 거래 표본이 적어 매각가격과 매각기간의 불확실성이 상대적으로 크며, 개별 호수의 상태에 따라 거래가격 차이가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김기원의 선순위 대항력 확인. 2021.07.21 전입·점유개시와 2021.06.28 확정일자를 원본 서류로 확인하고, 임차권등기 및 배당요구의 효력을 검토하세요.
- 인수금액 재계산. 최저가 낙찰 시 예상 인수액 33,796,000원이 실제 매각대금, 집행비용, 선순위 조세와 최우선변제 등을 반영한 배당 결과에서 어떻게 변동하는지 확인하세요.
- 이정욱 점유관계. 2025.04.23 전입과 2026.05.22 배당요구를 확인하고 보증금, 임대차계약서, 확정일자, 실제 점유관계와 명도 가능성을 조사하세요.
- 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 244,000,000원 청구채권과 김기원의 보증금 채권 사이의 대위변제·승계 여부를 확인해 중복 계산이나 배당권자 오인을 방지하세요.
- 민간임대주택등기. 2021.07.21 접수된 민간임대주택등기의 존속 여부와 경매 이후 관련 행정상 의무를 확인하세요.
- 현재 시세 재확인. 2021.08 실거래 244,000,000원만으로 현재 가치를 판단하지 말고, 비슷한 면적의 최신 매매사례와 실제 매도 가능가격을 조사하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 예상 247,196,800원, 2회 유찰 시 246,717,440원입니다. 입찰가보다 보증금 인수를 포함한 총비용을 먼저 계산하세요.
- 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납 여부와 현재 점유자에 대한 인도·명도 절차를 조사하고 별도 비용에 대비하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 서류와 사건기록을 확인하세요.
맺으며 — “최저가 2.14억”이 아니라 “실질취득 약 2.48억”
이 사건은 경매 초보자가 가장 주의해야 할 유형입니다. 감정가와 최저가가 모두 214,000,000원으로 표시되지만, 선순위 대항력 임차인의 보증금 244,000,000원이 가격구조를 바꿉니다. 예상배당 후 부족분은 33,796,000원이고, 실질취득 예상액은 247,796,000원입니다.
유찰되더라도 낮아진 낙찰가만큼 인수보증금이 증가하므로, 매수인의 총부담은 보증금 244,000,000원에 집행비용 등이 더해지는 수준에서 크게 벗어나지 않습니다. 가격이 내려간다는 이유만으로 매력적인 물건이 되지는 않습니다.
시세 측면도 긍정적으로 보기 어렵습니다. 비교 가능한 거래는 2021년 8월의 244,000,000원 한 건이며, 현재 신건 기준 실질취득액은 이 금액보다 높습니다. 거래 표본이 오래되고 제한적이어서 최근 시세보다 유리하다는 판단도 불가능합니다.
여기에 김기원과 별개로 이정욱의 보증금·점유관계가 불명확하고, 보증기관의 채권승계 및 민간임대주택등기 문제까지 점검해야 합니다. 선순위 보증금 인수, 과거 실거래 이상의 실질취득비용, 미상 임차관계가 동시에 존재하는 만큼 종합적으로는 고위험·입찰 보류 검토 대상입니다.
이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라, 인수책임을 포함한 실제 취득비용과 임차관계의 확정입니다.
