청주지방법원 2025타경1968. 충북 음성군 감곡면 오향리 165의 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이고, 토지는 보전관리지역에 속합니다. 등기상 현재 소유자는 강재석이며, 2023.08.16 증여로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2017.12.12 설정된 감곡농업협동조합 채권최고액 65,000,000원 근저당권입니다.
권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 임차인은 없고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 모두 해당사항이 없습니다. 현재 회차 224,673,000원을 기준으로 계산한 매수인 인수액 역시 0원입니다. 그러나 목록 3·4의 농지취득자격증명, 공부와 현황의 차이, 원상회복의무 가능성은 입찰 전에 반드시 해결 가능성을 확인해야 할 절차·물건 리스크입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1968 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 오향리 165 · 충청북도 음성군 감곡면 영산로421번길 41 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 토지 | 600㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 강재석 (2023.08.16 증여로 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 280,841,000원 / 224,673,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 26,374,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원
임차인 없음. 말소기준은 2017.12.12 감곡농업협동조합의 근저당권으로 채권최고액은 65,000,000원입니다. 2025.08.12 임의경매개시결정은 말소기준 이후의 권리로 매각으로 소멸합니다. 해당 근저당권은 2025.10.30 확정채권양도를 원인으로 2025.12.03 농업협동조합자산관리회사에 이전된 기록이 있습니다.
② 물건·절차 리스크 — 농지취득자격증명이 핵심
매각물건명세서 비고에는 목록 3·4에 농지취득자격증명 제출 필요가 명시되어 있습니다. 특히 미제출 시 보증금 몰수라고 적시돼 있어, 단순한 사후 확인사항이 아니라 입찰 성립 자체에 직접 연결되는 핵심 절차입니다.
공부와 현황에도 차이가 있습니다. 일련번호 3은 공부상 지목이 과수원이나 현황은 도로 및 법면 등으로 이용 중입니다. 매각은 일괄매각이며 제시외 1-1도 매각에 포함됩니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 사실만으로 물건 리스크까지 없다고 볼 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 224,673,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,945,422원 |
| 1. 근저당 · 감곡농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 155,727,578원 |
현재 최저매각가 224,673,000원을 가정한 배당입니다. 근저당 채권최고액 65,000,000원은 전액 배당되고 부족액은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 부족액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 80%) | 224,673,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 179,738,400원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 51%) | 143,790,720원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 2회·3회 유찰 시나리오에서도 근저당 채권최고액 65,000,000원은 전액 배당되는 계산이며 부족액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰에 따른 가격 변화가 등기상 인수액을 새로 발생시키는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 충청북도 음성군 감곡면 오향리 “철박물관” 서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택·공장·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 건물. 벽돌구조 스라브지붕 2층 건물로 외벽은 치장벽돌 쌓기 등, 내벽은 벽지 및 타일붙임 등, 창호는 샷시창호 등입니다.
- 설비. 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지. 600㎡, 지목 대, 보전관리지역이며 토지이용상황은 단독, 완경사·부정형·세로한면(가)입니다. 공시지가는 38,700원/㎡입니다.
- 제한. 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역에 포함되며 준보전산지에 접합니다.
- 공부와 현황. 일련번호 3은 공부상 과수원이지만 현황은 도로 및 법면 등으로 이용 중입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3·4는 제출이 필요하며 미제출 시 보증금 몰수가 명시되어 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 원상회복 가능성. 목록 3·4와 관련해 원상회복의무를 부담할 수 있다는 비고가 있으므로 현황과 행정상 요구사항을 확인해야 합니다.
- 공부·현황 차이. 일련번호 3의 공부상 과수원과 현황 도로·법면 이용 차이를 감정평가서 기준으로 대조해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 건물·토지와 함께 제시외 1-1이 매각에 포함되는 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 변동 확인. 말소기준 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 기록이 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘입찰 자격·현황 확인’이 중요하다
이 사건은 임차인 없이 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준 근저당 이후 경매개시결정도 매각으로 소멸하는 등 등기 권리구조는 비교적 단순합니다. 하지만 목록 3·4의 농지취득자격증명은 미제출 시 보증금 몰수가 명시된 핵심 조건이고, 공부와 현황의 차이 및 원상회복의무 가능성도 존재합니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순히 “권리가 깨끗한가”가 아니라 농지취득자격증명을 적시에 제출할 수 있는지, 현황 차이와 원상회복 문제를 감당할 수 있는지에 있습니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 가격의 적정성은 별도의 시세 검증이 필요합니다.
