청주지방법원 2025타경1968. 충청북도 음성군 감곡면 오향리 165 소재 물건으로, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 강재석이고, 최초 소유권보존은 강충원 명의로 2011.11.15 이루어진 뒤 2023.08.16 증여를 원인으로 강재석에게 소유권이 이전됐습니다. 말소기준권리는 2017.12.12 설정된 감곡농업협동조합 근저당권 65,000,000원입니다.
권리 측면에서는 임차인이 없고 매각물건명세서상 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 확인됩니다. 현재 매각가정액에서도 근저당권 채권최고액 65,000,000원을 전액 배당하고 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 핵심은 권리보다 토지 취득 절차와 현황 차이입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2025타경1968 |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 음성군 감곡면 오향리 165 · 충청북도 음성군 감곡면 영산로421번길 41 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 강재석 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 280,841,000원 / 179,738,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 감곡농업협동조합 / 26,374,443원 |
| 매각기일 | 2026.08.31 |
| 토지 | 600.0㎡ · 지목 대 · 보전관리지역 · 완경사 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 공시지가 | 38,700원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 경매 진행
임차인 없음. 매각물건명세서에도 인수할 권리는 해당사항 없음으로 기재되어 있어, 제공된 권리관계상 매수인 인수액은 0원입니다. 2017.12.12 감곡농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.08.12 감곡농업협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025.12.03에는 해당 근저당권에 관해 농업협동조합자산관리회사로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.
② 가격 — 실거래 비교보다 유찰 회차를 본다
감정가는 280,841,000원, 현재 최저매각가는 179,738,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 64% 수준입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 현재 금액만으로 시세 대비 저렴하다고 단정할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 179,738,000원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 143,790,400원 | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 115,032,320원 | 0원 | 0원 |
현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 제공된 배당계산상 채권 미배당액과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 유찰에 따라 매각가는 내려가지만, 제공된 권리 구조에서는 별도 인수금이 발생하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,738,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,316,332원 |
| 1. 근저당 · 감곡농업협동조합 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 111,421,668원 |
현재 최저매각가 기준 근저당 채권최고액은 전액 배당되고, 예상 잔여액은 111,421,668원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 현황·토지 — 입찰 전 가장 중요한 부분
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 충청북도 음성군 감곡면 오향리 철박물관 서측 근거리에 위치하며, 주위에는 단독주택·공장·농경지 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 600.0㎡, 지목 대, 보전관리지역이며 완경사·부정형, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 배출시설설치제한지역·가축사육제한구역이 포함되고, 준보전산지는 접합니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·난방설비가 구비되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능성 확인. 목록 3·4는 농지취득자격증명 제출이 필요하고 미제출 시 보증금 몰수 조건입니다.
- 공부·현황 대조. 목록 3은 공부상 과수원이나 현황 도로·법면 등으로 이용되고 있어 현장 확인이 중요합니다.
- 원상회복 위험 확인. 원상회복의무를 부담할 수 있다는 비고를 기준으로 관할 행정기관 확인이 필요합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 일괄매각이며 제시외 1-1이 매각에 포함됩니다.
- 권리 원본 대조. 2017.12.12 근저당권을 기준으로 등기부와 매각물건명세서의 최종 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘취득 절차·현황’이 승부처
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 권리관계 자체는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가 280,841,000원에서 2회 유찰되어 179,738,000원까지 내려왔고, 제공된 시나리오에서는 추가 유찰이 있어도 근저당 채권 미배당이나 매수인 인수액이 발생하지 않습니다.
다만 가격을 시세와 직접 비교할 실거래 자료는 없으므로 감정가 대비 64%라는 이유만으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 오히려 목록 3·4의 농지취득자격증명, 목록 3의 공부·현황 차이, 원상회복의무 가능성이 실제 입찰 성패를 좌우할 수 있습니다. 결론은 권리는 단순하지만 절차 확인 없이는 입찰하기 어려운 물건입니다.
