의정부지방법원 2026타경20872. 경기도 남양주시 다산동 다산현대프리미어캠퍼스 내 3층 구분건물에 대한 임의경매입니다. 소유자는 정맹례이며, 2022년 9월 16일 신탁등기가 말소되고 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 주식회사국민은행의 채권최고액 193,200,000원 근저당권이 설정됐고, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

이후 2026년 남양주시 압류가 등기됐고, 유아이제사십이차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정에는 해당 회사의 양도전 채권자가 국민은행으로 표시됩니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸할 예정이지만, 채권양도 관계와 실제 배당채권자는 입찰 전 확인이 필요합니다.

이 물건에서 특히 주의할 부분은 용도와 실제 이용상태입니다. 사건상 물건 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 현재 이용상태와 매각물건명세서 비고는 지식산업센터입니다. 일반 주거용 부동산과 다른 기준으로 사용 가능 여부, 점유관계, 수익성과 환금성을 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 국민은행 근저당

말소기준권리는 2022년 9월 16일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 193,200,000원이고 채무자는 정맹례입니다. 2026년 5월 15일 등기된 남양주시 압류와 6월 15일 임의경매개시결정은 이 근저당권보다 뒤에 설정됐으며, 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 하나자산신탁 명의 신탁등기는 2022년 9월 16일 소유권이전 당시 이미 말소됐습니다. 따라서 현재까지 확인되는 등기상 권리 흐름에서는 낙찰자가 별도로 승계할 후순위 등기권리가 나타나지 않습니다.

② 임대차·점유관계 — 인수 추정 0원, 현장 확인 필요

현재 확인된 임차인 명단에는 신고된 임차인이 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 신고된 임차인이 없다는 사실만으로 실제 임차인이나 점유자가 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

특히 상업·업무용 구분건물은 실제 사용자가 소유자와 다를 수 있습니다. 누가 점유하는지, 임대차계약과 보증금이 존재하는지, 사업자등록과 대항요건이 어떻게 되는지 확인해야 합니다. 점유자가 발견되더라도 그 사실만으로 대항력이 있다고 확정할 수 없으며, 법적 요건과 시점을 별도로 판단해야 합니다.

③ 가격 검토 — 신건 224,000,000원이 적정한가

감정가는 224,000,000원이고 신건 최저매각가 역시 224,000,000원입니다. 현재 감정가의 100%에서 매각을 진행하는 구조입니다.

다만 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지를 판단할 근거가 부족합니다. 특히 이 물건은 감정상 지식산업센터로 이용 중이므로, 주변 아파트 가격이나 일반 주거시설의 시세로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.

유찰 회차별 가격은 시나리오 기준이며 실제 재매각 여부와 최저가 및 일정은 법원 공고를 확인해야 합니다. 권리인수 기준 취득액에는 취득세, 명도비, 관리비 및 기타 부대비용을 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 224,000,000원 가정)

신건 매각가 224,000,000원을 가정하고 집행비용 3,936,000원 및 근저당 채권최고액 193,200,000원을 반영한 계산입니다. 남양주시 압류 관련 조세채권과 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으므로 실제 배당순서와 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 근저당 명의와 경매신청 채권자가 다르므로 채권양도 및 배당채권자도 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시 배당 변화 — 미배당과 인수는 다르다

매각가격이 낮아지면 근저당권자에게 배당되는 금액이 줄어들 수 있습니다. 그러나 이 물건의 시나리오에서는 그 미배당금이 낙찰자에게 이전되는 것으로 계산되지 않습니다.

근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 채권양도, 집행비용, 조세채권 및 배당순위에 따라 달라집니다. 신청채권자의 청구금액은 167,913,405원으로 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 남양주시 다산동 도농고등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 상업·업무용 건물, 근린생활시설, 아파트단지 및 관공서 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 도농역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 양호합니다.
• 도로. 건물 부지 서측은 왕복 5차선, 북측은 왕복 6차선, 동측과 남동측은 각각 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물이며 외벽은 외장석재 및 복합판넬 마감, 내부는 인테리어 마감, 창호는 페어글래스 창호 등으로 구성됩니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 화재탐지설비, 승강기, 냉난방설비 및 주차시설이 갖춰져 있습니다.
• 토지. 다산동 6143 및 6143-1의 2필지 일단 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형입니다. 지식산업센터·근린생활시설·운동시설·문화 및 집회시설의 부지로 이용됩니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 남양주 다산진건 공공주택지구의 지구단위계획구역에 해당합니다. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 기타 이용 제한사항도 확인됩니다.
• 토지 가격. 공시지가는 4,301,000원/㎡입니다. 이는 토지 기준 단가이며 해당 구분건물의 매매시세와 직접 동일시할 수 없습니다.
• 이용 제한. 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호 관련 제한이 확인됩니다. 실제 입주·사용 가능한 업종은 관계기관에 확인해야 합니다.
• 토지거래허가 관련 사항. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상·주택 용도의 토지거래허가구역 표시가 있으므로, 본 물건의 용도와 취득자 조건에 따른 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 표시되지 않았으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 용도와 실제 지식산업센터 이용의 관계는 별도 검토가 필요합니다.
• 환금성. 주변 교통과 도로 접근성은 양호하나, 지식산업센터의 환금성은 실제 입주수요, 사용 가능한 업종, 임대수익 및 시장 거래량에 영향을 받습니다. 확인된 비교 거래가 없어 현재 환금성 수준을 확정하기는 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건상 근린시설 표시와 감정평가상 지식산업센터 이용상태를 대조하고, 집합건축물대장과 관련 법령을 통해 실제 허용 용도를 확인해야 합니다.
• 호수 대조. 물건 주소의 '이에이03-016호'와 감정평가서상의 '제이에이03-016호' 표기를 확인하고, 등기부·건축물대장·현장 호수가 동일한지 검증해야 합니다.
• 임대차·점유 확인. 임차인 신고가 없더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 대항요건을 직접 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물 내 유사한 층·면적·용도의 실거래 및 실제 거래 가능한 가격을 조사해야 합니다. 임대수익이 있다면 공실 위험과 수익성도 검토해야 합니다.
• 신건 입찰 판단. 현재 최저가 224,000,000원이 감정가와 동일합니다. 확인된 거래가격이 없으므로 신건 가격의 저렴함을 전제로 응찰해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 179,200,000원, 2회 유찰 시 143,360,000원 시나리오를 참고하되, 실제 시세와 비용을 검증한 후 가격 상한을 정해야 합니다.
• 채권양도 확인. 근저당권 명의는 국민은행이고 경매신청인은 유아이제사십이차유동화전문유한회사입니다. 채권양도와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 남양주시 압류의 원인인 조세채권과 배당순위, 당해세 여부를 확인해야 합니다. 현재 예상배당에는 해당 금액이 반영되지 않았습니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 미납관리비, 시설관리비, 취득 관련 비용, 사용에 필요한 추가 비용과 명도비를 확인해야 합니다.
• 입찰보증금 확인. 실제 매각공고상 입찰보증금과 매각조건을 확인한 후 자금 계획을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 최신 매각공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리인수 0원 ≠ 가격 메리트 확인”

남양주 다산현대프리미어캠퍼스 2026타경20872 사건은 등기상 권리 구조가 비교적 명료한 임의경매입니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고 이후 남양주시 압류와 경매개시결정은 소멸할 예정입니다. 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 근린시설로 표시된 물건이 실제로는 지식산업센터로 이용되고 있으며, 임대관계와 비교 시세가 확인되지 않았다는 점입니다. 최저매각가 224,000,000원이 감정가와 같다는 사실만으로 가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

1회 유찰 시 179,200,000원, 2회 유찰 시 143,360,000원으로 낮아지는 시나리오도 있지만 그 금액이 시장가격보다 낮다는 근거는 아직 없습니다. 권리 구조는 긍정적이지만 가격·임대차·용도 검증이 완료되지 않아 신건 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적입니다.

종합하면 권리인수 위험은 낮게 추정되지만 가격과 이용상태의 불확실성이 남는 C등급 검토 물건입니다. 실제 점유관계와 용도를 확인하고 비교 거래를 확보한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.