인천지방법원 2026타경30905. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 11층 1121호, 전용 약 15.737㎡의 도시형생활주택(원룸형 아파트)입니다. 감정가 108,000,000원에 처음 경매로 나온 신건인데, 등기부에 있는 임차권등기와 선순위 임차인의 보증금이 이 물건의 성격을 완전히 바꿉니다. 임차인 최은비는 2021년 6월 14일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2021년 5월 21일입니다. 말소기준으로 파악되는 2022년 12월 23일의 국세 압류보다 임차인의 권리 취득이 빠릅니다.
따라서 단순히 등기상 압류가 매각으로 소멸한다고 해서 보증금 반환 문제까지 사라지는 것은 아닙니다. 최은비의 보증금은 115,000,000원으로 최저가보다 7,000,000원 많고, 집행비용 추정치까지 고려하면 현재 예상 미배당액은 9,312,000원입니다. 더구나 동일 건물의 최근 실거래는 81,000,000원~90,000,000원 수준입니다. 최저가 자체도 최근 시세보다 높고, 실질취득 부담은 그보다 더 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30905 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 11층 1121호 도로명주소: 경기도 부천시 원미구 부일로 429 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트(도시형생활주택·원룸형) · 전용 약 15.737㎡ · 지상 14층 중 11층 |
| 건물 규모 / 준공 | 다온하브 283세대 · 2005.03.05 준공 |
| 소유자 | 신재욱 · 2021.06.28 소유권이전 · 당시 거래가액 120,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 108,000,000원 / 108,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 115,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.12.23 갑구 3번 압류 · 국(잠실세무서장) |
| 주요 임차보증금 | 최은비 115,000,000원 · 대항력 및 우선변제권 |
| 현황조사상 추가 인원 | 박민주 · 2026.04.06 전입 · 보증금 및 확정일자 미확인 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 선순위 보증금은 남는다
권리분석의 출발점은 2022.12.23 국세 압류입니다. 과거 한국외환은행 근저당권(채권최고액 101,400,000원)은 2021.06.14 이미 등기상 말소되었습니다. 현재 말소기준으로 분류되는 최초의 미말소 압류는 갑구 3번 국세 압류입니다.
이후의 부천시 압류, 안산시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 강서세무서 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 세금채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 특히 국세·지방세 압류가 총 4건이므로 실제 당해세 또는 우선배당 세액이 확인되면 임차인 배당액이 줄어들 가능성을 반드시 고려해야 합니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 최은비 건물 전부 · 주택임차권등기 |
전입 2021.06.14 확정 2021.05.21 계약 2021.04.05 |
115,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당액 승계 |
| 박민주 현황조사상 전입 인원 |
전입 2026.04.06 확정일자 미확인 |
미확인 | 대항력 미확인 우선변제 미확인 승계 여부 확인 |
임차·점유 관련 확인 대상은 2명입니다. 최은비는 선순위 임차인으로 대항력과 우선변제권이 확인되고, 배당요구도 있는 상태입니다. 반면 박민주는 전입신고가 2026.04.06으로 말소기준일보다 늦으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 현재 확인된 전입일만으로 선순위 대항력이 인정되지는 않지만, 실제 임대차계약과 점유 경위가 확인되지 않아 권리관계와 명도 부담을 별도로 점검해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시장은 8,000만원대, 실질취득은 1.17억
다온하브 전용 약 15~17㎡대 유사 면적 거래를 비교하면 최근 12개월 평균은 85,750,000원(4건)입니다. 최신 거래는 2026년 7월의 90,000,000원이며, 최근 거래 수준은 이전 기간 대비 16.3% 하락했습니다. 과거 120,000,000원대 고가 거래가 포함된 전체 평균 96,916,666원은 현재 가격 판단의 주된 기준으로 삼기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 17.08㎡ | 10 | 90,000,000원 |
| 2026.06 | 16.15㎡ | 13 | 81,000,000원 |
| 2025.10 | 17.08㎡ | 5 | 82,000,000원 |
| 2025.10 | 17.13㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2025.04 | 17.08㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2024.12 | 15.29㎡ | 7 | 81,000,000원 |
| 2024.08 | 15.45㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2023.01 | 15.45㎡ | 8 | 122,000,000원 |
| 2022.10 | 15.29㎡ | 8 | 92,000,000원 |
| 2022.09 | 15.29㎡ | 5 | 122,000,000원 |
| 2022.07 | 15.29㎡ | 12 | 120,000,000원 |
| 2022.07 | 15.74㎡ | 8 | 115,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 유사 면적 | 4건 | 85,750,000원 |
| 전체 평균 | 유사 면적 | 12건 | 96,916,666원 |
최저매각가 108,000,000원은 최근 12개월 평균의 125.9%입니다. 인수보증금을 합친 실질취득액 117,312,000원으로 비교하면 최근 평균의 136.8%이며, 금액 차이는 31,562,000원입니다. 최신 거래 90,000,000원과 비교해도 27,312,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,312,000원 |
| 1. 임차인 최은비 보증금 | 115,000,000원 | 105,688,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 115,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 인수 | — | 9,312,000원 |
매각대금 배당 추정: 집행비용 2,312,000원과 임차인 배당 105,688,000원이 매각대금 108,000,000원을 모두 소진합니다. 임차보증금 미배당액 9,312,000원은 매각대금에서 추가 배당되는 금액이 아니라 매수인의 별도 인수 예상 부담입니다. 당해세·우선배당 세액 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가는 내려가지만 실질취득은 그대로
일반 경매에서는 유찰될수록 매입가격이 내려가 투자 수익성이 좋아질 수 있습니다. 하지만 이 사건은 보증금 115,000,000원의 대항력 인수형입니다. 낙찰가가 내려가면 임차인에게 배당할 금액도 줄어들어, 그 부족분이 매수인 인수액으로 이동합니다.
| 회차 | 최저가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 108,000,000원 | 9,312,000원 | 117,312,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 86,400,000원 | 30,555,200원 | 116,955,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 69,120,000원 | 47,524,160원 | 116,644,160원 |
2회 유찰되면 최저매각가는 108,000,000원에서 69,120,000원으로 크게 낮아집니다. 그러나 실질취득은 117,312,000원에서 116,644,160원으로 소폭 낮아지는 데 그칩니다. 회차마다 집행비용 추정치가 달라 정확히 같은 액수는 아니지만, 전체 취득 부담이 보증금 115,000,000원 부근에서 사실상 고정되는 구조라는 점은 변하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천대학교 남측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 업무시설 및 근린생활시설이 혼재하여 도심 생활 편의시설에 접근할 수 있는 환경입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 부천역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건축물. 철골철근콘크리트구조의 지상 14층 건물이며, 본건은 11층 1121호입니다. 승강기·급배수설비·소화전설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도와 규모. 2005년 준공, 283세대의 도시형생활주택(원룸형)입니다. 전용면적이 약 15.737㎡인 소형 주거상품으로, 일반적인 가족형 아파트와는 수요층과 환금성이 다를 수 있습니다.
- 토지 및 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역 등에 속합니다. 부천대학교 상대보호구역 관련 사항도 존재합니다. 토지거래허가 관련 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 상태와 실제 임대차 이용 상황은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 과거 120,000,000원대 거래와 달리 최근 12개월 평균은 85,750,000원입니다. 가격 추세가 -16.3%인 점과 동일 건물 경매물건 평균 유찰 3.5회를 함께 고려하면, 단기 재매각 시 가격 회복을 낙관하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최은비 보증금 인수 구조. 2021.06.14 전입·점유, 2021.05.21 확정일자, 2024.01.16 임차권등기를 원본으로 대조하고, 보증금 115,000,000원의 반환·배당·승계 관계를 확인해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권 관계. 강제경매 신청채권 115,000,000원과 임차보증금의 법률상 관계, 대위변제 여부, 실제 배당수령권자 및 채권 귀속을 확인해야 합니다.
- 세금 압류 4건. 잠실세무서장·부천시·단원구청장·강서세무서장의 압류 관련 조세채권을 확인하고, 당해세 및 배당 우선순위가 임차인 배당에 미치는 영향을 재계산해야 합니다.
- 박민주 전입·점유 확인. 2026.04.06 전입자의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 임차권등기된 최은비와의 관계를 확인해야 합니다. 명도 대상과 임차인 인도 여부도 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 실질취득 기준으로 입찰가 판단. 현재 추정 실질취득 117,312,000원은 최근 평균 85,750,000원을 크게 웃돕니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 인수액을 합산한 총부담을 먼저 비교해야 합니다.
- 관리비·점유·명도. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분, 실제 점유자 및 인도 일정, 임차보증금 반환과 명도의 관계를 확인해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권등기 관련 서류, 배당요구 관련 서류와 세금 채권 내역을 입찰 전 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “6,912만원에 낙찰받아도 1.16억짜리 물건”
부천 다온하브 1121호의 핵심은 최저매각가가 아니라 선순위 임차보증금을 포함한 실질취득액입니다. 현재 최저가 108,000,000원에 낙찰받는다면 미배당 보증금 추정액 9,312,000원을 더해 총 117,312,000원의 부담이 발생합니다. 2회 유찰로 최저가가 69,120,000원까지 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득은 116,644,160원 수준입니다.
반면 시장은 반대 방향으로 움직이고 있습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 85,750,000원, 최신 거래는 90,000,000원이며, 최근 거래 추세는 -16.3%입니다. 여기에 조세 압류 4건과 추가 전입자의 미확인 권리관계까지 고려하면 가격과 권리 양쪽에서 보수적인 접근이 필요합니다.
종합 판단: D등급 · 입찰 보류. 선순위 보증금 부담이 해소되지 않는 한 유찰만으로 가격 메리트가 형성되기 어렵습니다. 이 사건에서 먼저 확인해야 할 것은 더 낮은 최저가가 아니라 실제 인수채무의 범위와 보증금 반환·승계 관계입니다. 현재 배당 추정대로라면 실질취득액이 최근 시세를 크게 초과하므로 적극적인 응찰 근거가 부족합니다.
