의정부지방법원 2026타경20937. 경기도 남양주시 오남읍 양지리의 오남쌍용스윗닷홈지티(1단지)아파트 106동 4층 405호입니다. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층에 있는 아파트로, 감정가와 신건 최저매각가가 모두 321,000,000원입니다. 등기상 소유자는 김효준이며, 한국주택금융공사의 업무수탁기관인 주식회사 한국스탠다드차타드은행이 채권자로 임의경매개시결정을 받은 사건입니다.
등기부에는 과거 근저당권과 신탁, 전세권, 질권 등이 여러 차례 설정되었다가 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리 검토의 중심은 주식회사샤인캐피탈대부의 근저당권 2건, 뒤이어 설정된 소유권이전청구권가등기, 그리고 서울보증보험의 가압류입니다. 특히 가등기는 단순히 순위가 뒤라는 이유만으로 결론을 내릴 수 없으므로 담보가등기인지 소유권이전청구권 보전을 위한 가등기인지 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경20937 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 오남읍 양지리 620 오남쌍용스윗닷홈지티(1단지)아파트 106동 4층 405호 |
| 도로명주소 | 경기도 남양주시 오남읍 양지로281번길 16 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 · 15층 중 4층 · 방·주방·거실·욕실 등 |
| 소유자 | 김효준 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 321,000,000원 / 321,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 한국주택금융공사의 업무수탁기관 주식회사 한국스탠다드차타드은행 |
| 청구금액 | 156,313,750원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 임차관계 | 확인된 임차인 신고 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 가등기와 말소기준이 핵심
현재 남아 있는 것으로 분류된 근저당권 중 먼저 설정된 것은 2021.06.11 주식회사샤인캐피탈대부의 채권최고액 220,000,000원 근저당권입니다. 이후 같은 채권자의 100,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 다만 말소기준권리 판정에는 불일치가 있어, 이 근저당권을 기준으로 확정하기 전에 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 대조해야 합니다.
임차관계도 확인이 필요합니다. 확인된 임차인 신고는 없지만, 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 임차인이 없다고 확정하거나 소유자가 직접 점유한다고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 대항력 유무를 확인하기 전까지는 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 가격 검토 — 신건 321,000,000원의 의미
이번 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 321,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
| 가격 지표 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 321,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 321,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 256,800,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 205,440,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 가격이 낮아진다는 사실만으로 시세보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 실거래 평균과 최신 거래가격을 확인한 다음, 감정가와 각 회차 최저가를 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,294,000원 |
| 1. 을구 23번 근저당 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 을구 27번 근저당 · 주식회사샤인캐피탈대부 | 100,000,000원 | 95,706,000원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 30,479,570원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액을 기준으로 한 가상 배당이며, 실제 채권 잔액·법정 우선채권·집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당액과 순위가 달라질 수 있습니다. 가등기 성격과 말소기준권리도 원본 확인이 필요합니다.
매각대금 321,000,000원에서 추정 집행비용 5,294,000원을 먼저 공제하면, 채권자 배당 가능액은 315,706,000원입니다. 이 금액은 샤인캐피탈대부의 220,000,000원 근저당과 100,000,000원 근저당에 각각 220,000,000원, 95,706,000원 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 서울보증보험의 30,479,570원 가압류에는 배당이 돌아가지 않으며, 채권자 전체 미배당액은 34,773,570원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 인수는 별개
| 회차 | 최저가 | 미배당 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 321,000,000원 | 34,773,570원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 256,800,000원 | 98,074,770원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 205,440,000원 | 148,715,730원 | 0원 |
이 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 반면 매각가가 낮아질수록 배당재원은 줄어들어 채권자의 미배당액이 커집니다. 그러나 배당받지 못한 채권액이 자동으로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다. 말소되지 않는 권리나 대항력 있는 임차인의 보증금이 확인될 경우에는 별도로 인수 여부와 금액을 계산해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남양주시 오남읍 양지리 소재 양오중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 연립·다세대주택, 중소규모 공장, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 4호선 오남역이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 아파트의 4층 405호이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샤시 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다. 토지는 부정형이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도시계획. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 해당하며, 중로3류에 접합니다. 양오중학교·양오초등학교 관련 상대보호구역, 배출시설설치제한지역 및 성장관리권역에 포함됩니다.
- 토지거래허가. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택 용도 토지거래계약허가구역에 해당합니다. 실제 입찰자의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 내부 상태와 실제 보수 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 아파트라는 주거용도와 주변 교통·생활환경은 확인되지만, 동일 단지 최근 거래가격과 거래량을 확인하지 못했으므로 실제 매각 용이성과 적정 환금가격은 판단을 보류합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 8번 주식회사샤인캐피탈대부의 소유권이전청구권가등기가 담보가등기인지, 소유권이전청구권 보전가등기인지 확인하세요. 등기원인 서류와 매각물건명세서의 인수·소멸 기재가 핵심입니다.
- 말소기준 재검증. 2019.11.20 남양주시 압류는 2020.08.27 말소된 기록이 있으므로, 이를 현재 말소기준으로 사용하지 않도록 주의하세요. 앞선 근저당권들의 실제 말소 상태도 확인해야 합니다.
- 신청채권자 배당순위. 한국주택금융공사의 업무수탁기관인 한국스탠다드차타드은행의 청구금액 156,313,750원과 예상배당 0원의 관계를 확인하세요.
- 점유 및 대항력. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상입니다. 전입세대확인서, 현황조사서, 매각물건명세서와 실제 점유자를 대조하고 대항력 및 인수할 보증금 존재 여부를 확인하세요.
- 실거래가 검증. 동일 단지와 유사 면적·층의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격 및 거래 흐름을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정하세요. 유찰 가능성만을 근거로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 관리비와 명도. 공용부분 관리비 체납 여부, 실제 점유자와 인도 협의 가능성을 확인하세요.
- 현장 상태. 누수·결로·설비 노후와 내부 수리 필요 여부를 점검하고, 현장 확인 결과를 입찰자금 계획에 반영하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 서류를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 권리 검증 완료”
남양주 오남쌍용스윗닷홈 405호는 감정가와 최저매각가가 모두 321,000,000원인 신건입니다. 제시된 배당 추정에서는 매수인 인수액이 0원이고, 채권자 미배당액은 34,773,570원입니다. 채권자의 미배당이 곧바로 매수인의 채무로 넘어가는 구조는 아닙니다.
하지만 소유권이전청구권가등기의 성격과 말소기준권리 판정에 확인할 부분이 남아 있습니다. 실제 임대차관계도 미상이고, 감정가가 최근 실거래 시세보다 높은지 낮은지도 확인되지 않았습니다. 따라서 지금은 권리 안전성과 가격 경쟁력을 모두 확정하기 어려운 상태입니다.
최종 판단은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 가등기의 소멸 여부, 정확한 말소기준, 점유관계 및 신청채권자의 배당순위를 확인한 다음 최근 실거래를 바탕으로 적정 입찰가를 결정하는 접근이 필요합니다.
