인천지방법원 2026타경30907. 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 대현빌 제1동 2층 201호, 전용 49.06㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 박재오는 2020년 10월 16일 거래가액 259,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 국세·지방세 압류 등이 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

등기부만 살펴보면 과거 경서농업협동조합의 채권최고액 2,640,000,000원 근저당이 눈에 띕니다. 하지만 해당 근저당권 설정등기는 2020년 10월 12일 이미 말소돼, 현재 매수인이 그 금액을 인수하는 구조가 아닙니다. 실제로 주목해야 할 것은 2020년부터 대항요건을 갖춘 임차인 정세영의 보증금 259,000,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저

권리 판단의 기준점은 2022년 11월 24일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 이후 설정된 압류와 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 2020년 10월 16일부터 대항요건을 갖춘 임차인은 말소기준보다 선순위입니다.

정세영의 임차권등기는 2023년 1월 5일 접수됐지만, 임대차계약과 전입·점유는 그 이전에 이뤄졌습니다. 임차권등기 접수일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 보증금 인수 위험을 배제하면 안 됩니다. 임차권등기의 말소 여부와 선행 대항력에 따른 보증금 반환의무는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 미배당 인수

실제 임차인은 정세영 1명입니다. 주택도시보증공사는 가압류권자이자 경매신청채권자로 등장하지만, 별도의 실제 임차인으로 보증금을 합산하지 않습니다.

이 구조의 특징은 낙찰가가 내려가면 보증금 미배당 인수액이 늘어난다는 점입니다. 매각대금과 인수액의 합계는 임차보증금 259,000,000원에 추정 집행비용이 반영된 수준에서 형성됩니다. 배당액이 부족해지는 만큼 인수액이 증가하므로, 유찰만으로 실질취득이 크게 낮아지는 물건이 아닙니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가 할인 착시

매각대금이 낮아지는 각 회차를 비교하면 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 현상이 분명해집니다. 아래 인수금액은 각 회차의 추정 배당표를 기준으로 합니다.

실질취득 = 매각가 + 추정 인수액. 회차별 집행비용 추정 차이로 합계에 소폭 차이가 발생합니다. 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

④ 가격 검증 — 감정가보다 실질취득을 먼저 봐야 한다

대현빌은 2019년 12월 5일 준공된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 현재 확인되는 가격 기준은 감정가 256,000,000원과 과거 소유권이전 거래가액 259,000,000원입니다. 하지만 과거 취득가격은 현재 시세를 뜻하지 않습니다.

특히 본건의 최저매각가 256,000,000원을 기준으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다. 임차보증금 미배당 인수액을 더한 실질취득 263,384,000원을 비교 기준으로 삼아야 합니다. 이는 현재 감정가 256,000,000원도 웃도는 금액입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에 따르면 집행비용 4,384,000원을 제외한 매각대금 전액이 임차인에게 배당되고, 임차보증금 7,384,000원이 미배당됩니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

주택도시보증공사는 가압류 청구금액 1,070,000,000원과 경매신청 청구금액 259,000,000원으로 각각 기재돼 있습니다. 추정 배당표상의 채권자 미배당 합계는 1,329,000,000원입니다. 다만 동일 기관의 청구가 포함돼 있으므로 실제 채권의 중복 여부는 별도 확인이 필요합니다. 이 채권자 미배당액 전체를 매수인 인수금액으로 간주해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 오정구 고강동 고강초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 소규모 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 주거지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의는 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 2층 201호입니다. 도시가스·난방·급배수·위생설비와 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 인접지 대비 등고평탄한 장방형입니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 항공표면(진입표면구역) 등 제한사항이 있습니다. 공시지가는 2,195,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 실제 내부 상태와 하자는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 12세대의 소규모 다세대주택으로, 매각 시 유사 면적의 실거래와 실제 매수 수요를 별도로 검증해야 합니다. 동일 면적 최근 실거래 비교 없이 감정가만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
• 경매 이력. 대현빌 관련 집계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 이 수치만으로 본건의 적정 낙찰가격이나 매각 가능성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 대항력 확인. 정세영의 전입·점유개시일 2020.10.16과 확정일자 2020.10.05, 말소기준 2022.11.24의 선후관계를 확인하고 대항력의 유지 여부를 검증해야 합니다.
• 실제 보증금 반환관계 확인. 임차보증금 259,000,000원의 잔존액, 실제 변제 내역, 임차권등기 말소 관련 서류 및 권리변동을 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사 청구 검증. 주택도시보증공사의 가압류와 경매신청 청구가 동일 채권에 기초한 것인지, 임차보증금과 어떠한 관계인지 확인해야 합니다. 별도의 승계·대위 사실이 확인되지 않은 상태에서 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
• 세금·공과금 우선배당. 강서세무서·부천시·의정부시·국민건강보험공단의 압류와 실제 우선 배당액을 확인해야 합니다. 임차인 배당 감소는 매수인 인수액 증가로 연결될 수 있습니다.
• 실질취득 기준의 입찰가. 신건 263,384,000원, 1회 유찰 262,667,200원, 2회 유찰 262,093,760원의 실질취득 추정을 기준으로 검토해야 합니다. 최저매각가만으로 할인율을 계산하면 판단이 왜곡됩니다.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기 이후 실제 점유 상태와 보증금 반환 관계를 확인해야 합니다. 대항력과 잔존 보증금이 있으면 명도 협의가 복잡해질 수 있습니다.
• 시세 실사. 전용 49.06㎡와 유사한 인근 다세대의 최근 실거래, 건물 상태, 층별 특성, 거래 유동성을 확인하고 실질취득과 비교해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용관리비 체납 여부, 취득세, 등기비용, 수리비 및 명도 관련 예상 지출을 별도로 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 과밀억제권역·항공표면 관련 제한과 입찰 시점의 토지거래허가 등 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류와 최신 배당관계를 입찰 직전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금은 내려가지 않는다”

부천 대현빌 201호는 최저매각가의 하락과 실질취득의 하락이 일치하지 않는 대항력 인수형 경매입니다. 말소기준권리 이후 압류와 경매개시결정은 등기상 소멸하더라도, 그보다 앞선 임차인 정세영의 대항력은 별도로 분석해야 합니다.

현재 신건에서 매수인 인수액은 7,384,000원이고, 실질취득은 263,384,000원으로 추정됩니다. 2회 유찰로 최저매각가가 163,840,000원이 되더라도 미배당 인수액이 98,253,760원으로 커져 실질취득은 262,093,760원 수준입니다.

더구나 최근 실거래를 통해 검증된 시장가격이 없고, 국세·지방세 등의 압류 및 임차보증금 반환문제가 함께 존재합니다. 실질취득은 감정가도 웃돌고 있어 현재 확인된 조건에서는 적극적인 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 유찰을 기다리는 것만으로 위험이 해소되는 구조도 아닙니다.

종합 판단은 D등급. 입찰 여부를 결정하려면 선순위 임차보증금의 실제 잔액과 대항력 유지, 주택도시보증공사 청구의 관계, 우선 배당되는 세금, 최근 시장가격을 먼저 확정해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라, 인수까지 포함한 총취득비용을 정확하게 계산하는 데 있습니다.