의정부지방법원 2026타경20998. 남양주시 별내동 남광하우스토리 5314동 1204호, 전용 124.06㎡의 아파트입니다. 소유자 장영일은 2020년 4월 14일 임의경매 매각으로 소유권을 취득했고, 같은 날 인천수산업협동조합 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 근저당권과 전세권이 설정되고 채권양도·질권설정이 이어졌으며, 최종적으로 한강자산관리대부가 임의경매를 신청했습니다.

이 물건의 권리 흐름은 겉보기보다 복잡하지만 핵심은 분명합니다. 2020년 4월 14일 인천수산업협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤 설정된 담보권과 전세권은 원칙적으로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 임대관계가 미상이고 감정평가 당시 내부 출입도 이루어지지 않았으므로, 등기상 인수 0원과 점유·명도 위험 0원은 구분해야 합니다.

가격 역시 확인이 필요합니다. 신건 최저가 7.19억은 최근 실거래 평균 6.935억보다 높고, 가장 최근 거래인 6.8억도 웃돕니다. 권리분석에서 소멸 여부를 확인한 다음에는 실거래와 비교한 응찰가 상한을 정하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

현재 경매의 말소기준권리는 을구 4번 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 388,800,000원으로 설정됐으나, 2024년 변경을 거쳐 2025년 11월 14일 일부변제로 329,000,000원으로 변경됐습니다. 따라서 현재의 등기상 채권최고액과 최초 설정액을 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

② 임대관계·전세권 — 인수 0원과 점유 미확인은 다르다

현재 확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정요항표에는 임대관계 미상으로 기록되어 있으며, 폐문부재로 내부 출입이 이루어지지 않았습니다. 따라서 실제 점유자가 소유자인지, 별도의 임차인인지 확정할 수 없습니다.

을구 11번은 2025.07.18 설정된 전세권으로, 전세금 5,000,000원, 범위는 주거용 건물 전부, 등기상 존속기간은 2027.07.17까지입니다. 이는 실제 거주 임차인이 확인되었다는 뜻이 아니며, 전세권 등기만으로 주택임대차보호법상 대항력을 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

남광하우스토리의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 대상 호수의 전용면적은 124.06㎡이며, 거래 표본에는 123.65㎡·124.06㎡뿐 아니라 133.44㎡도 포함되어 있습니다. 면적이 더 큰 거래가 평균을 끌어올릴 수 있으므로 단순 평균만으로 시세를 낙관해서는 안 됩니다.

최근 실거래 평균은 693,500,000원, 최신 거래는 2026년 9월 680,000,000원입니다. 신건 최저가 719,000,000원은 평균보다 25,500,000원, 최신 거래보다 39,000,000원 높습니다. 최근 시세 평균 대비 최저가 비율은 103.7%로, 신건 가격에 할인 매력은 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 719,000,000원 가정 · 단순 배당 추정)

아래 표는 집행비용과 말소기준 근저당의 최초 채권최고액, 후순위 전세금 등을 반영한 기초 배당 시뮬레이션입니다. 최초 근저당 설정액과 현재 변경된 채권최고액이 다르고, 후순위 근저당권 및 채권양도 관계도 별도로 존재하므로 완전한 실제 배당순위표나 확정 배당액으로 해석해서는 안 됩니다.

위 시뮬레이션은 최초 근저당 채권최고액 388,800,000원을 적용한 결과입니다. 2025.11.14 변경된 채권최고액 329,000,000원과 후순위 근저당권·채권이전·질권설정, 당해세 및 기타 우선배당채권은 완전히 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 소유자 잔여금은 상당히 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 가격 시나리오

현재 신건 최저가와 유찰 시 가격 변화는 다음과 같습니다. 등기상 예상 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 표시되지만, 이 값은 현재 확인된 권리를 기준으로 하며 실제 임대차·점유 확인을 대체하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 남양주시 별내동 소재 샛별초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 농지, 임야 등으로 구성되며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연계되며 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조 경사지붕 17층 건물의 12층에 위치합니다. 위생·급배수시설, 승강기, 화재탐지설비, 소화전, 지역난방에 의한 개별난방설비 등이 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(별내택지지구)이며 성장관리권역과 택지개발지구에 포함됩니다. 외국인 등 대상 주택 용도의 토지거래계약 허가구역 지정사항이 있어 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 개요. 대체로 부정형의 평지이며 아파트 건부지로 이용됩니다. 공시지가는 2,297,000원/㎡이고, 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 720세대 규모의 아파트단지이고 최근 12개월 거래 표본은 12건입니다. 다만 면적·층별 가격 차이가 있으며, 신건 최저가가 최근 시세 평균보다 높아 단기 재매각 시 가격 부담을 검토해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 폐문부재로 내부 출입이 이루어지지 않았습니다. 내부구조는 공부상 내용과 표준적인 이용상황을 바탕으로 표기됐으므로 실제 수리 상태는 현장 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 실거래와 응찰가 비교. 최저가 719,000,000원은 최근 평균 693,500,000원보다 비쌉니다. 동일 면적 124.06㎡ 거래를 우선 비교하고 층·향·상태에 따른 차이를 반영해야 합니다.
• 말소기준 근저당 변경 확인. 인천수산업협동조합 근저당의 최초 채권최고액 388,800,000원과 변경된 329,000,000원을 구분하고 실제 피담보채권 잔액을 확인하세요.
• 후순위 근저당·질권 확인. 한강자산관리대부로 이전된 근저당권과 엠지캐피탈주식회사 질권설정의 최신 상태를 확인하세요. 실제 배당과 소멸 여부 판단은 최신 사건기록을 기준으로 해야 합니다.
• 전세권 확인. 씨피크라우드대부주식회사 명의 전세금 5,000,000원의 전세권이 존재합니다. 후순위 전세권의 매각 소멸뿐 아니라 실제 점유 및 인도 관계도 확인해야 합니다.
• 점유자·임대차 조사. 확인된 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서와 현장조사로 대항력 있는 임차인 존재 여부를 확인하세요.
• 내부 상태·명도. 내부 출입이 되지 않았으므로 수리비·하자 여부와 점유자 협의에 따른 명도 비용을 별도로 검토하세요.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비와 당해세 등 실제 부담 가능성을 확인하세요. 단순 배당표의 잔여금은 확정 배당액이 아닙니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가 575,200,000원과 2회 유찰 가정가 460,160,000원을 비교하되, 실제 매각 진행 여부를 확인한 후 입찰 전략을 세우세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 채권신고 내역을 반드시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도, 비싸게 살 이유는 없다”

남양주별내남광하우스토리 1204호는 2020년 인천수산업협동조합 근저당이 말소기준권리인 아파트입니다. 후순위 담보권과 전세권은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조이고, 현재 등기상 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 여러 차례의 근저당권 설정과 채권이전, 질권설정이 이어졌고, 실제 임대관계도 확인되지 않았습니다. 특히 단순 배당표의 소유자 잔여금은 후순위 근저당권을 충분히 반영한 확정 결과가 아니므로, 배당순위와 실제 점유관계를 확인하기 전까지는 권리상 안전성을 과신해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 7.19억은 최근 실거래 평균 6.935억을 웃돌고, 최신 거래 6.8억보다도 높습니다. 게다가 실거래 평균에는 대상보다 면적이 큰 거래도 포함되어 있습니다. 현재 최저가만으로는 시세 대비 할인 매력을 인정하기 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격은 보류입니다. 실제 점유와 채권관계를 확인하고, 신건 응찰보다는 최근 거래를 기준으로 한 가격 상한과 유찰 후 가격 시나리오를 함께 검토하는 편이 합리적입니다.