인천지방법원 2026타경30917. 김포시 고촌읍 신곡리의 더모스트 B동 3층 304호입니다. 전용면적 39.84㎡, 집합건축물대장상 도시형생활주택으로 등재된 다세대주택입니다. 철근콘크리트조 지하 1층·지상 6층 건물에 속하며, 더모스트 A·B동 전체 규모는 24세대입니다.

등기부상 소유자는 신정숙으로, 2021년 6월 22일 333,000,000원의 거래가액으로 소유권을 취득했습니다. 이후 근저당권, 경매개시결정, 가압류 및 압류가 이어졌으며, 현재는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되는 구조입니다. 복잡해 보이는 등기사항 중 매수인에게 가장 중요한 것은 단 하나, 근저당권보다 먼저 대항력을 취득한 임차인의 보증금입니다.

여기에 가격 문제가 겹칩니다. 2026년 6월 같은 면적·같은 3층의 실거래가는 235,000,000원입니다. 감정가와 최저가가 모두 288,000,000원이므로 인수액을 빼고 보더라도 최근 거래보다 이미 비쌉니다. 인수액을 포함한 취득원가 기준으로는 가격 차이가 더욱 커집니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021년 7월 5일 설정된 오지순 근저당권입니다. 등기부에는 채권최고액 90,000,000원이 기재되어 있으며, 그 뒤에 설정된 송근민 근저당권, 원영아 가압류, 김포시 및 국민건강보험공단 압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 과거 신탁등기와 종전 경매개시결정 등은 이미 말소된 이력이 있습니다.

다만 등기권리 소멸과 임차보증금 인수는 서로 다른 문제입니다. 임차인 이종철은 2021년 5월 25일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2021년 3월 24일입니다. 말소기준권리인 2021년 7월 5일 근저당권보다 앞서 대항요건을 갖춘 구조입니다. 2023년 6월 22일 임차권등기까지 마쳤습니다. 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 배당받지 못한 보증금의 인수 위험은 별개로 남습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

신청채권자인 주택도시보증공사는 이종철과 다른 명의로 등재되어 있지만, 실제 임차인 수를 늘려 계산할 근거는 없습니다. 실제 임차인은 이종철 1명이며, 주택도시보증공사의 333,000,000원 청구가 임차보증금 반환채권과 어떤 대위·승계 관계에 있는지는 원본 채권서류로 확인해야 합니다. 동일한 보증금 채권을 중복하여 매수인 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래보다 실질취득이 훨씬 높다

더모스트 A·B동의 전용 약 39㎡대 중심 실거래입니다. 현재까지 확인된 거래는 11건이며 전체 평균은 315,545,454원입니다. 그러나 과거 높은 거래가격이 평균을 끌어올린 상황이므로, 가격 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

전체 거래 평균만 보면 최저가 288,000,000원은 전체 평균 315,545,454원의 91.3%이므로 저렴해 보일 수 있습니다. 하지만 이것이 바로 과거 고가 거래가 섞인 평균의 함정입니다. 가장 최근인 2026년 6월에는 동일 전용 39.84㎡·동일 3층이 235,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저가는 이 거래보다 53,000,000원 높습니다.

더욱 중요한 것은 권리 인수까지 포함한 실질취득입니다. 337,832,000원은 최근 거래가 235,000,000원보다 102,832,000원 높고, 약 143.8% 수준입니다. 최근 가격 추세가 -27.4%라는 점까지 고려하면, 과거 전체 평균을 근거로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)

현재 회차 가정 배당액은 집행비용 4,832,000원과 임차인 배당 283,168,000원으로 총 288,000,000원입니다. 후순위 채권자의 미배당채권이 모두 매수인에게 인수되는 것은 아닙니다. 핵심은 대항력 임차인의 미회수 보증금입니다. 실제 배당액은 집행비용, 조세채권 우선순위 및 배당절차 결과에 따라 변동할 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총 부담은 거의 그대로

이 물건에서 반드시 이해해야 할 부분입니다. 일반적인 권리상 깨끗한 물건은 유찰되어 최저가가 내려가면 그만큼 취득원가도 낮아질 수 있습니다. 그러나 보증금 333,000,000원의 대항력 임차인이 있는 이 물건은 다릅니다. 매각가가 내려가면 임차인에게 배당할 돈이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 증가합니다.

실질취득 = 예상 낙찰가 + 예상 보증금 인수액. 각 회차의 집행비용 추정 차이 때문에 합산액에 소폭 차이가 있지만, 실질취득은 보증금 333,000,000원을 중심으로 형성됩니다. 이는 실제 배당 순위나 조세채권 등 변수 발생 전의 가정입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 고촌읍행정복지센터 서측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 공공시설, 근린생활시설이 함께 형성된 지역입니다.
• 철도 접근성. 남동측 직선거리 약 200m 지점에 김포골드라인 고촌역이 있습니다. 시내버스 정류장도 인근 김포대로를 따라 소재해 감정평가상 대중교통 편익은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
• 도로. 북측 약 8m 포장도로에 접하며 차량 진출입이 가능합니다.
• 건물. 2020년 7월 31일 준공된 철근콘크리트조 건물입니다. 승강기, 도시가스, 급배수 및 위생설비가 설치되어 있습니다. 집합건축물대장상 도시형생활주택 용도로 등재되어 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역, 성장관리권역이며 공항 관련 고도지구·수평표면구역·장애물제한표면구역에 포함됩니다. 침수위험지구와 저촉되는 사항도 있어 관련 범위와 영향을 확인할 필요가 있습니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 현장조사 당시 내부 확인이 이루어지지 않아, 내부 상태는 별도의 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 24세대의 소규모 다세대·도시형생활주택으로, 대단지 아파트와 동일한 환금성을 기대하기는 어렵습니다. 실제 거래가격이 하락한 가운데 경매 평균 유찰 횟수도 5.8회로 집계되어 보수적인 매각 가능성 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임차인의 대항력 유지 확인. 이종철의 전입일 2021.05.25, 점유개시일 2021.05.25, 확정일자 2021.03.24, 임차권등기 2023.06.22의 원본을 대조하세요. 특히 임차권등기 전후의 대항요건 및 권리관계 변동을 확인해야 합니다.
• 배당 후 보증금 인수액 확인. 현재 예상 인수액은 49,832,000원이지만 확정액은 아닙니다. 실제 배당표와 배당 우선순위를 확인하고 미회수 보증금 전부를 인수하는 위험을 검토해야 합니다.
• 주택도시보증공사와 임차인 채권관계. 경매신청채권 333,000,000원과 임차인 보증금 333,000,000원의 법적 관계를 확인하세요. 대위변제·채권양도·승계 여부 및 보증금 잔액의 실제 귀속이 중요합니다.
• 조세채권 및 압류. 김포시·국민건강보험공단 관련 채권의 존재, 조세채권의 법정기일, 우선배당 가능성 등을 확인하세요. 세금 우선배당 시 임차인의 미배당액이 늘어날 수 있습니다.
• 유찰가만으로 저가 판단 금지. 1회 유찰 시 실질취득은 337,025,600원, 2회 유찰 시에도 336,380,480원으로 추정됩니다. 보증금 인수 구조가 유지되면 단순 유찰의 가격 효과가 제한적입니다.
• 최근 실거래 우선 검토. 2026년 6월 동일 면적·동일 층 거래가 235,000,000원입니다. 과거 전체 평균 315,545,454원보다 이 최신 거래와 하락 추세 -27.4%를 더 중시해야 합니다.
• 현장·내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 내부 구조, 누수·하자, 실제 점유상태, 명도 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 관리비·제세공과금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 이어질 수 있는 금액과 세금·공과금의 별도 위험을 점검하세요.
• 토지이용 제한 확인. 침수위험지구 저촉, 공항 고도제한, 토지거래허가구역의 현행 지정 여부를 관계 기관 자료와 대조하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역 및 최신 실거래를 최종 확인해야 합니다. 특히 임차보증금 인수 여부가 입찰 판단을 좌우합니다.

맺으며 — “낙찰가가 아니라 보증금이 가격의 바닥을 만든다”

김포 더모스트 B동 304호의 핵심은 가격과 권리가 동시에 불리하다는 점입니다. 말소기준권리 이후의 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸한다고 해서 매수인에게 인수할 부담이 없는 물건은 아닙니다. 임차인 이종철은 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 파악되고, 보증금은 333,000,000원입니다.

현재 최저가 288,000,000원에 낙찰받아도 예상 인수 보증금 49,832,000원을 더하면 실질취득은 337,832,000원입니다. 반면 같은 면적·같은 층의 최신 거래는 235,000,000원이고 최근 시장 추세는 -27.4%입니다. 실질취득금액이 최근 시세보다 상당히 높은 셈입니다.

더 위험한 착시는 유찰에서 나타납니다. 2회 유찰되어 최저가가 184,320,000원까지 낮아지더라도, 보증금 인수액 증가로 실질취득은 336,380,480원 수준입니다. 낙찰가가 싸 보이는 것과 실제로 싸게 취득하는 것은 완전히 다른 문제입니다.

고촌역 접근성 등 입지 장점은 있지만, 현재 확인되는 권리·배당·실거래 구조를 종합하면 가격 메리트가 없고 보증금 인수 위험이 큰 물건입니다. 이 경매의 관건은 유찰 횟수가 아니라 임차보증금 잔액을 법적으로 누가 부담하는지, 그 부담을 포함한 취득원가가 현재 시세에 부합하는지입니다. 현재 조건에서는 입찰 보류가 합리적인 판단입니다.