의정부지방법원 2026타경21020. 경기도 가평군 청평면 삼회리에 있는 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 경매상 분류는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택입니다. 철근콘크리트구조 경사지붕의 3층 건물이며, 침실 2개·욕실 2개·주방·거실·다용도실·파우더룸·다락 등을 갖춘 것으로 조사됐습니다. 토지면적은 110.0㎡입니다.

소유자는 이희용이며, 2021.11.17 과거 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 구리새마을금고가 채권최고액 168,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 구리새마을금고가 청구액 123,481,553원으로 임의경매를 신청했고, 2026.07.09 경매개시결정이 등기됐습니다.

이 사건에서 먼저 확인할 것은 과거 압류의 실제 말소 여부입니다. 용인시와 가평군의 압류는 현재 근저당보다 먼저 설정됐지만, 2021.11.17 기존 경매 매각에 따른 말소등기가 존재합니다. 따라서 단순히 설정일만 비교해 현재 매수인이 이들 압류를 인수한다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 압류는 말소, 현재 근저당이 기준

현재 말소기준권리는 2021.11.17 설정된 구리새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 168,000,000원이며, 건물과 삼회리 171-40 토지가 공동담보로 표시돼 있습니다. 해당 근저당권과 2026.07.09의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

주의해서 볼 부분은 과거 압류입니다. 2020.08.11 용인시 압류와 2021.10.12 가평군 압류는 현재 근저당 설정일보다 앞서지만, 2021.11.17 갑구 9번 등기에서 기존 압류·경매개시결정이 말소됐습니다. 종전 롯데푸드주식회사 근저당권 역시 같은 날 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 살아 있는 선순위 인수권리로 중복 계산하지 않습니다.

임차·점유 조사 — 허정희의 권리관계 확인 필요

현황조사와 매각물건명세서에 허정희가 확인됩니다. 전입일은 2024.06.05로 말소기준권리인 2021.11.17 근저당권보다 늦습니다. 그러나 실제 점유부분, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부와 구체적인 임대차관계는 확정되지 않았습니다.

전입일의 선후관계만 보면 허정희는 현재 근저당권보다 후순위입니다. 해당 전입이 임차인의 대항요건 취득시점이라면 선순위 대항력을 주장하기 어려운 구조입니다. 다만 보증금·확정일자·점유 및 임대차계약의 내용이 확인되지 않았으므로 대항력 유무를 최종 확정하지 않습니다.

② 가격 검토 — 신건 223,232,560원의 적정성은 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 223,232,560원이며, 현재는 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 실질취득 기준액 역시 223,232,560원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도비용 등 부대비용은 별개입니다.

이 물건은 감정상 단독주택으로 이용되는 건물과 토지의 일괄매각 사건입니다. 실제 거래가격은 토지면적, 건물 상태, 도로 접근성, 북한강 인근 입지, 토지이용규제에 따라 차이가 클 수 있습니다. 검증된 비교 실거래가격이 없어 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

회차별 가격과 미배당액은 현재 산정된 매각 시나리오 기준입니다. 유찰 여부 및 실제 다음 회차의 매각조건은 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 다릅니다.

③ 예상배당표 (매각가 223,232,560원 가정)

신건 가격으로 매각된다고 가정하면 집행비용 3,925,256원을 먼저 공제하고, 구리새마을금고에 채권최고액 기준 168,000,000원을 배당한 다음 소유자에게 51,307,304원이 남는 구조입니다. 신청채권자의 청구액은 123,481,553원이며, 표의 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 추정치입니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 확정채권액과 배당순위, 우선채권의 존재에 따라 배당결과는 달라질 수 있습니다. 소유자 교부액은 확정된 수령액이 아닙니다.

④ 입지·토지규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 가평군 청평면 삼회리의 삼회1리마을회관 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 단독주택, 펜션, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이고, 위생설비·급배수설비·난방설비가 갖춰져 있습니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 토지. 지목은 대, 면적 110.0㎡, 지형은 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지이용상황은 단독이고 공시지가는 372,900원/㎡입니다.
• 용도지역. 계획관리지역으로, 자연보전권역 및 공장설립승인지역에 포함됩니다.
• 수변·환경 규제. 홍수관리구역(북한강 국가홍수관리구역), 수질보전특별대책지역(1권역), 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역에 포함됩니다.
• 환금성. 단독주택으로 이용되는 건물과 토지를 함께 거래해야 하므로 일반적인 공동주택과 매수층이 다를 수 있습니다. 비교 실거래가격과 규제에 따른 이용 가능 범위를 확인하기 전까지 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소등기 대조. 2021.11.17 갑구 9번의 기존 압류·경매개시결정 말소와 을구 2번의 종전 근저당 말소를 원본 등기사항전부증명서에서 확인하세요. 현재 구리새마을금고 근저당권을 말소기준으로 정리하는 것이 핵심입니다.
• 허정희 점유관계. 전입일 2024.06.05의 선후관계 외에 실제 점유, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하세요. 보증금이 미상인 상태에서 인수위험과 명도비용을 확정해서는 안 됩니다.
• 토지·건물 일괄매각. 매각 대상에 포함된 토지와 건물의 범위, 공동담보 관계, 건축물대장상 주용도, 현황상 이용상태를 대조하세요.
• 홍수관리구역. 북한강 국가홍수관리구역 및 수질 관련 규제의 구체적인 적용 내용을 관계기관에 확인하고, 현장 배수상태와 침수 위험을 별도로 조사하세요.
• 실거래 시세. 삼회리 일대의 유사한 단독주택·토지 일괄거래를 비교하고 건물 상태, 토지면적, 도로 접근성, 규제 여부를 보정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 결정하지 마세요.
• 회차별 자금계획. 신건 223,232,560원, 1회 유찰 시 178,586,048원, 2회 유찰 시 142,868,838원의 시나리오를 참고하되, 실제 매각조건·입찰보증금은 법원 공고를 확인하세요.
• 조세·배당 확인. 당해세, 우선변제채권, 확정채권액과 실제 집행비용에 따라 예상배당이 변경될 수 있으므로 배당액을 확정금액으로 보지 마세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획확인서를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “말소가 명확해도, 매수가 적정한 것은 아니다”

이 사건의 권리구조는 과거 등기 이력을 정확하게 읽는 것이 출발점입니다. 과거 용인시·가평군 압류는 2021년 매각 과정에서 말소됐으며, 현재 말소기준권리는 2021.11.17 구리새마을금고 근저당권입니다. 분석상 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

하지만 허정희의 실제 임대차관계와 보증금은 확인되지 않았고, 토지는 홍수관리구역을 비롯한 여러 환경규제를 받습니다. 더구나 유사 물건의 시장거래가격을 검증하지 못한 상황이므로 감정가 223,232,560원을 적정가격이나 저가라고 볼 수 없습니다.

결론은 ‘권리구조는 검토 가능, 신건 입찰은 신중’입니다. 가격이 내려가는 시나리오가 존재하지만, 가격 하락 자체를 투자수익으로 착각해서는 안 됩니다. 점유관계·토지규제·실거래 시세를 먼저 확인한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.