인천지방법원 2026타경30920. 부천시 원미구 심곡동의 서해센스빌 4층 401호, 전용 45.62㎡ 다세대주택입니다. 2009년 준공된 총 8세대 건물이며 현재 소유자는 채재하입니다. 2020년 3월 20일 거래가액 135,000,000원에 소유권을 취득했고, 이후 임차인 이다빈의 보증금 170,000,000원이 설정된 주택에서 주택도시보증공사가 청구금액 192,812,510원으로 강제경매를 진행하고 있습니다.
등기부에는 2023년 10월 6일 이다빈의 주택임차권등기가 있으며, 임대차 관련 전입신고·점유개시·확정일자가 모두 2026년 4월 22일 경매개시결정보다 앞섭니다. 등기상 기존 근저당권은 이미 말소되어 있지만, 임차보증금에 관한 선순위 권리는 여전히 핵심 위험입니다. 경매개시결정을 말소기준으로 보더라도 그보다 먼저 성립한 임차인의 대항력을 무시할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30920 (강제경매) |
|---|---|
| 관할 관련 등기기관 | 인천지방법원 부천지원 등기과 |
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 심곡동 160-22 서해센스빌 4층 401호 도로명: 경기도 부천시 원미구 부천로54번길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 전용 45.62㎡ · 5층 건물 중 4층 |
| 건물규모 / 준공 | 총 8세대 · 2009.08.17 준공 |
| 소유자 | 채재하 (2020.03.20 소유권이전 · 거래가액 135,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 192,812,510원 |
| 선순위 임차보증금 | 이다빈 · 170,000,000원 |
| 매수인 예상 인수 | 2,194,000원 (현 회차 예상배당 기준) |
| 실질취득액 | 173,194,000원 (매각가 + 예상 인수액) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차보증금
과거 국민은행 근저당권(채권최고액 25,200,000원)과 현대캐피탈 근저당권 (채권최고액 127,400,000원)은 이미 등기상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 근저당권이 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차인의 대항력과 보증금 반환채무입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이다빈 건물의 전부 |
전입 2020.03.31 점유개시 2020.05.21 |
2020.04.28 | 170,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 없음 |
| 임대차계약일 | 2020.04.18 |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물의 전부 · 주거용 |
| 전입신고 | 2020.03.31 |
| 확정일자 | 2020.04.28 |
| 점유개시 | 2020.05.21 |
| 임차권등기 | 2023.10.06 · 을구 5번 · 임차권등기명령 2023카임2343 |
| 배당요구 | 있음 · 2023.10.06 |
| 대항력 | 있음 경매개시결정 이전 주택 인도·주민등록 |
| 우선변제권 | 있음 확정일자 및 배당요구 |
| 보증금 승계·중복신고 | 해당 없음 실제 임차인 1명 |
| 현재 예상 미배당액 | 2,194,000원 |
이다빈은 임차권등기가 설정된 임차인이며 보증금은 170,000,000원입니다. 주민등록·점유·확정일자가 경매개시결정보다 앞서고 배당요구도 있어 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 다만 우선변제를 받을 수 있다는 것과 보증금을 전액 배당받는다는 것은 다릅니다. 매각대금에서 집행비용이 먼저 공제되므로, 현재 최저매각가 171,000,000원에 낙찰되더라도 보증금 전체가 배당되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,194,000원 |
| 1. 임차인 · 이다빈(우선변제) | 170,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 192,812,510원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 | — | 2,194,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 임차인 배당금 167,806,000원은 보증금 채권 170,000,000원에 미달합니다. 부족분 2,194,000원은 선순위 대항력에 따라 매수인 인수로 계산했습니다. 주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원이며, 해당 채권의 미배당액은 192,812,510원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 인수금액은 변동할 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격을 낮춰도 인수액이 증가한다
이 물건의 가장 중요한 특징입니다. 일반적인 권리 소멸형 경매는 유찰될수록 매수인의 취득가격이 낮아집니다. 그러나 본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원이 낙찰대금으로 완전히 배당되지 않으면 그 부족분을 매수인이 부담하는 구조입니다. 따라서 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당액이 증가하여 실질취득액은 보증금과 집행비용을 합한 수준에서 거의 고정됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 171,000,000원 | 2,194,000원 | 173,194,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 136,800,000원 | 35,915,200원 | 172,715,200원 |
| 2회 유찰 (64%) | 109,440,000원 | 62,892,160원 | 172,332,160원 |
실질취득액 = 낙찰가 + 예상 인수액. 회차별 집행비용 추정액이 달라 전체 금액에 소폭 차이가 있지만, 보증금 170,000,000원에 비용 상당액이 더해지는 구조는 동일합니다. 각 유찰 회차는 예상 시나리오이며 실제 매각결과가 아닙니다.
1회 유찰 시 최저가는 136,800,000원으로 낮아지지만, 예상 인수액은 35,915,200원으로 커집니다. 실질취득액은 172,715,200원입니다. 2회 유찰하여 최저가가 109,440,000원까지 내려가더라도 인수액이 62,892,160원으로 늘어나 실질취득액은 172,332,160원입니다.
⑤ 시세 비교 — 1.48억 거래보다 실질취득액이 높다
서해센스빌은 총 8세대의 소규모 다세대주택입니다. 전용 45.62㎡에 대응하는 확인 가능한 실거래는 2024년 10월, 2층, 148,000,000원입니다. 비교 대상은 본건과 전용면적이 같지만 층은 다릅니다. 실거래 표본이 1건이고 거래 시점도 2024년이므로 이를 2026년 11월의 확정적 현재 시세로 볼 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 45.62㎡ | 2층 | 148,000,000원 |
| 비교 기준 | 45.62㎡ | 1건 | 148,000,000원 |
| 실거래 비교 기준 | 148,000,000원 (2024.10 · 1건) |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 표시액 | 148,000,000원 (1건 기준으로 제시된 수치) |
| 실거래 최저 / 최고 | 148,000,000원 / 148,000,000원 |
| 현재 최저가 | 171,000,000원 |
| 최저가 ÷ 비교거래 | 115.5% |
| 실질취득액 ÷ 비교거래 | 117.0% |
| 실질취득액 차액 | +25,194,000원 |
최근 12개월 평균으로 표시된 금액도 148,000,000원이지만, 확인되는 거래 시점은 2024년 10월입니다. 따라서 실제 최근 12개월의 가격 흐름이 입증된 것은 아니며 상승·하락 추세를 단정할 수 없습니다. 그럼에도 현재 최저가 자체가 이 비교거래보다 높고, 인수액까지 포함하면 차이가 더 벌어집니다. 현재 확인 가능한 가격 근거만으로는 할인 매력이나 가격상 안전마진을 인정하기 어렵습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 원미초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 유사한 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하는 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등이며 위생·급배수·도시가스·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 접도·토지. 북측으로 폭 약 8m 내외의 도로에 접하며, 토지는 대체로 평탄한 가장형의 공동주택 부지입니다. 토지면적은 166.0㎡이고 공시지가는 3,133,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·방화지구·과밀억제권역·상대보호구역 등의 지정사항이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기록에는 외국인 등 대상의 2025.08.26~2026.08.25 지정기간이 기재되어 있으므로 매각 시점의 실제 적용 여부를 재확인해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 물리적 상태와 임대차에 따른 실제 인도 가능 여부는 별개의 문제입니다.
- 환금성. 8세대 소규모 다세대주택으로 실거래 표본이 적습니다. 매도가격의 객관적 검증과 매수자 확보 측면에서 대단지 공동주택보다 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수부터 계산. 현재 낙찰가 171,000,000원 기준 예상 인수액은 2,194,000원입니다. 실제 의사결정 기준은 최저가가 아니라 실질취득액 173,194,000원입니다.
- 임차권등기와 배당요구 확인. 을구 5번 이다빈의 임차권등기, 전입신고 2020.03.31, 점유개시 2020.05.21, 확정일자 2020.04.28 및 배당요구 사항을 매각물건명세서·현황조사서·등기부 원본과 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권관계 확인. 신청채권자 청구금액은 192,812,510원이고 예상배당은 0원입니다. 임차보증금과 신청채권의 실제 권리귀속 관계, 채권양도·대위변제 여부 및 최종 변제 상대방을 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 시 136,800,000원, 2회 유찰 시 109,440,000원이 되더라도 예상 실질취득액은 각각 172,715,200원, 172,332,160원입니다. 최저가 하락만으로 수익성이 개선된다고 판단하지 않아야 합니다.
- 임차권 말소·명도 조건 확인. 배당 후에도 남는 보증금 반환채무, 임차권등기 말소에 필요한 조건 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 단정해서는 안 됩니다.
- 현재 시세 재검증. 확인 가능한 동일 면적 거래는 2024.10의 148,000,000원 1건입니다. 매각 시점의 인근 유사 다세대 거래와 실제 매도 가능 가격을 별도로 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 관련 사항. 2022.11.17 민간임대주택등기가 기재되어 있고 등록 관련 원인일은 2020.04.02입니다. 경매 이후 관련 의무의 처리와 등록 상태를 관할 기관에서 확인해야 합니다.
- 추가 비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 당해세·집행비용 확정액·취득세·명도비 등을 확인하여 실제 총투자금에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 매각기일 2026.11.04 이전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가는 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”
이 물건에서 가장 중요한 숫자는 최저매각가 171,000,000원이 아닙니다. 선순위 임차보증금 170,000,000원과 실제 인수금액을 포함한 총 취득부담입니다. 현재 신건 예상 실질취득액은 173,194,000원이고, 2회 유찰 시에도 172,332,160원입니다. 낙찰가 하락으로 얻는 이익 상당 부분이 임차보증금 미배당액 증가로 상쇄됩니다.
더욱이 비교 가능한 서해센스빌 전용 45.62㎡ 실거래는 2024년 10월 148,000,000원 1건으로, 현재 실질취득액은 이보다 상당히 높습니다. 시세 자료가 제한되어 현재 시장가격에 대한 추가 확인은 필요하지만, 확인된 근거만으로는 저가매수라고 보기 어렵습니다. 총 8세대 다세대주택의 환금성, 임차권등기의 처리, 주택도시보증공사와 임차인의 권리관계까지 감안하면 권리분석상 주의도가 높고, 가격상 안전마진도 확인되지 않는 물건입니다.
결론은 분명합니다. “최저가가 저렴해 보여도 실질취득액은 저렴하지 않다.” 이 경매에서는 유찰 횟수보다 선순위 보증금의 최종 처리와 실제 총 취득부담을 먼저 검증해야 합니다.
