인천지방법원 2026타경30923. 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 미리내고촌 5층 504호가 강제경매로 나왔습니다. 사건상 물건 분류는 근린시설이지만, 집합건축물대장상 용도는 업무시설(오피스텔)이고 현황은 주거용 오피스텔로 조사된 물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 234,000,000원으로, 아직 유찰이 없는 신건입니다.
등기부를 살펴보면 소유자는 조재윤이고, 2022년 3월 14일 소유권을 취득하면서 신고된 거래가액은 255,000,000원입니다. 그런데 같은 호실에 보증금 255,000,000원의 주택임차권등기가 남아 있습니다. 임차인은 2022년 3월 14일 전입과 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 2월 15일입니다.
강제경매개시결정이 등기된 날짜는 2026년 4월 22일입니다. 임차인의 대항요건과 임차권등기는 그보다 앞서 존재합니다. 따라서 이 사건은 단순히 낙찰대금만 준비하는 경매가 아니라, 배당받지 못한 임차보증금까지 고려해 매수가격을 결정해야 하는 대항력 인수형 경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30923 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 5층 504호 |
| 도로명주소 | 경기도 김포시 고촌읍 장차로5번길 5-33 |
| 물건 분류 | 근린시설 · 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔) · 현황 주거용 오피스텔 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 14층 건물 중 5층 504호 |
| 사용승인 | 2021.09.03 |
| 소유자 | 조재윤 (단독소유 · 2022.03.14 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 234,000,000원 / 234,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2026.04.22 강제경매개시결정 (갑구 6번) |
| 선순위 임차권 | 이봄이랑 · 보증금 255,000,000원 · 을구 1번 |
| 민간임대주택등기 | 2022.03.14 등기 · 임대의무기간 및 임대료 증액기준 관련 기재 |
① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심
초기 소유권에는 주식회사무궁화신탁의 신탁등기가 있었으나, 관련 신탁등기는 등기부상 이미 말소되었습니다. 이후 조재윤 명의 소유권이전이 이루어졌고, 같은 날짜에 민간임대주택등기가 기재되었습니다.
권리분석의 중심은 2024년 2월 7일 등기된 을구 1번 주택임차권입니다. 임차인 이봄이랑의 보증금 255,000,000원에 관한 등기이며, 전입·점유 및 확정일자 역시 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 매각대금에서 임차보증금이 전액 회수되지 않으면 미회수분이 매수인에게 승계될 수 있는 구조입니다.
갑구 6번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다. 그러나 이보다 앞선 임차권의 보증금 인수 위험까지 없애 주는 것은 아닙니다. 경매개시결정의 소멸과 선순위 임차보증금의 소멸은 구별해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.55억을 먼저 계산해야 한다
확인되는 실제 임차인은 1명입니다. 임차인 이봄이랑은 보증기관의 단순 대위·승계 중복신고가 아니라 보증금 255,000,000원이 등기된 임차권자입니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이봄이랑 5층 504호 전부 주거 · 임차권등기 |
255,000,000원 |
전입 2022.03.14 확정 2022.02.15 점유개시 2022.03.14 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 미배당 인수 보증기관 대위신고 아님 |
| 임대차계약일 | 2022.02.13 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.02.15 |
| 전입·점유개시 | 2022.03.14 |
| 임차권등기 | 2024.02.07 · 을구 1번 · 임차권등기명령(2024카임38) |
| 배당요구 | 배당요구 있음 · 2024.02.07 |
| 임차보증금 | 255,000,000원 |
| 예상 배당 | 229,924,000원 |
| 예상 미배당 | 25,076,000원 |
중요한 점은 입찰가가 내려갈수록 임차인의 미배당액이 커진다는 사실입니다. 보증금 인수가 유지되는 한, 낮은 낙찰가는 그 자체로 취득비용 절감을 의미하지 않습니다. 회차별 집행비용 추정에 따라 차이는 생기지만 총취득 부담은 대체로 보증금 255,000,000원 수준에 고정됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 234,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,076,000원 |
| 1. 임차인 이봄이랑 · 우선변제 | 255,000,000원 | 229,924,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청채권 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
신건 매각가 234,000,000원 기준의 추정 배당입니다. 집행비용은 4,076,000원으로 산정되었으며, 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액 및 인수액은 배당절차에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 실질취득은 비슷하다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가와 임차보증금 미배당액을 반드시 합산해야 합니다. 이 물건의 회차별 추정 결과는 다음과 같습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 234,000,000원 | 25,076,000원 | 259,076,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 187,200,000원 | 71,220,800원 | 258,420,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 149,760,000원 | 108,136,640원 | 257,896,640원 |
실질취득금액은 각 회차 최저매각가에 해당 회차의 임차보증금 예상 인수액을 더한 값입니다. 회차별 금액 차이는 집행비용 추정 차이에 따른 것이며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.
⑤ 시세 판단 — 비교해야 할 가격은 2.34억이 아니다
이 물건은 매수인의 취득비용을 단순 최저매각가 234,000,000원으로 판단하면 안 됩니다. 신건 기준 실질취득금액 259,076,000원이 가격 비교의 출발점이며, 유찰 후에도 보증금 255,000,000원 안팎의 실질 부담을 고려해야 합니다.
현재 동일 건물·유사 호실의 최근 실거래 시세가 확인되지 않으므로 이 실질취득금액이 시장가격보다 저렴하다는 결론을 내릴 수 없습니다. 감정가 234,000,000원과 비교해도 이미 실질취득금액이 더 높습니다. 다만 감정가보다 높다는 사실만으로 실제 시세보다 비싸다고 단정할 수도 없습니다. 시장가격을 별도로 검증해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)
- 입지. 김포시 고촌읍 신곡리 소재 고촌역 북서측 인근입니다. 주변은 오피스텔·아파트·다세대주택·공원 및 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경과 입지여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 도로변에 버스정류장이 있습니다. 남동측 인근에 김포골드선 고촌역이 있어 대중교통 여건은 대체로 양호한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 14층 건물이며 2021.09.03 사용승인되었습니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 기계식주차, 도시가스 및 난방설비 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 북동측은 폭 약 8m 내외 포장도로, 북서측은 폭 약 4m 내외 보행자 전용도로에 각각 접합니다.
- 용도 및 규제. 일반상업지역으로 고도지구·성장관리권역·철도보호지구·침수위험지구 등 토지이용상 제한사항이 확인됩니다. 관련 규제가 물건 이용과 거래에 미치는 영향은 개별 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 4,994,000원/㎡이며, 이는 해당 오피스텔 호실의 실거래 시세를 의미하지 않습니다.
- 환금성. 고촌역 인근의 오피스텔 입지이지만, 실제 매각 가능 가격은 개별 호실의 면적·상태·임대차관계 및 주변 오피스텔 거래 여건에 따라 달라집니다. 특히 선순위 임차보증금 인수가 있는 경매라는 점이 입찰 수요에 부담으로 작용할 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 기준으로 응찰가 판단. 신건 최저가 234,000,000원만 보지 말고 예상 인수액 25,076,000원을 더한 259,076,000원을 취득가격 검토의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 선순위 임차인의 대항력 확인. 임차인 이봄이랑의 전입일 2022.03.14, 확정일자 2022.02.15, 임차권등기일 2024.02.07과 실제 주거·점유 및 대항력 유지 여부를 원본과 대조해야 합니다.
- 임차보증금 배당 및 인수 범위 확인. 예상배당 229,924,000원, 미배당 25,076,000원은 추정치입니다. 세금과 우선순위 채권 등에 따라 실제 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 주택도시보증공사 채권 관계 확인. 신청채권 255,000,000원의 법적 성격과 임차보증금의 관계를 확인해야 합니다. 단순히 두 금액을 더해 매수인 부담으로 계산하지 말고 원본 채권관계 및 배당 구조를 검증해야 합니다.
- 회차별 실질취득 시뮬레이션. 1회·2회 유찰 시 낙찰대금이 내려가도 임차보증금 인수액이 증가합니다. 실제 총취득액 기준으로 투자 여부를 재판단해야 합니다.
- 최근 실거래 확인. 동일 건물과 인근 유사 주거용 오피스텔의 최근 거래가격을 확인하고, 최소한 보증금 수준의 실질취득 부담이 시장가격과 비교해 적정한지 검증해야 합니다.
- 민간임대주택 및 사용현황 확인. 민간임대주택 등록 상태, 의무임대기간, 건축물대장상 업무시설 용도와 실제 주거용 사용에 따른 법적·행정적 사항을 확인해야 합니다.
- 점유·명도 및 추가비용. 임차권등기된 물건의 실제 점유자와 인도 가능 시점을 확인하고 관리비 체납, 취득세, 등기비용, 명도비용 등 별도 비용을 자금계획에 포함해야 합니다.
- 매각기일 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 임차보증금 관련 서류를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 보증금 255,000,000원의 선순위 대항력 임차인입니다. 최저매각가는 234,000,000원이지만, 신건 기준 미배당 보증금 25,076,000원을 추가로 부담하면 실질취득금액은 259,076,000원이 됩니다.
더 중요한 사실은 유찰 이후에도 마찬가지라는 점입니다. 1회 유찰 시 실질취득 258,420,800원, 2회 유찰 시 실질취득 257,896,640원으로 계산됩니다. 표면적인 최저매각가는 크게 낮아지지만, 매수인이 실질적으로 부담하는 금액은 여전히 보증금 수준입니다.
권리의 존재 자체는 비교적 명확합니다. 그러나 임차보증금 인수가 크고, 주거용 오피스텔이라는 이용상태와 민간임대주택등기까지 확인해야 하므로 신중한 검토가 필요합니다. 실질취득금액과 비교할 최근 실거래 근거도 확보되지 않아 가격상의 매력을 인정하기 어렵습니다.
결론은 보수적 관망입니다. 단순히 유찰을 기다리기보다는 임차보증금 인수 부담을 포함한 실질취득금액이 실제 시장가격보다 충분히 낮아질 수 있는지 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 선순위 보증금의 정리 가능성과 실질취득가격의 적정성입니다.
