인천지방법원 2026타경30932. 부천시 소사구 심곡본동 예인쉐르빌 1동 503호는 전용 46.35㎡의 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 2019년 준공된 15세대 규모 건물의 5층에 자리합니다. 감정가는 282,000,000원이고, 아직 유찰되지 않은 신건이라 최저매각가도 같습니다.

그런데 이 물건은 단순히 최저매각가와 시세를 비교해서는 안 됩니다. 임차인 김윤지는 2021.08.27 전입·점유를 시작했고, 2021.07.26 확정일자를 받았습니다. 말소기준권리인 송정화 근저당권 설정일 2022.06.23보다 앞섭니다. 이후 2023.08.30 임차권등기까지 마친 상태입니다.

이처럼 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 낙찰자는 배당받지 못한 보증금의 잔액을 인수할 수 있습니다. 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금은 증가하므로 실질취득금액은 보증금 312,000,000원 부근에서 유지됩니다. 이 사건은 집행비용 추정액까지 반영하면 그보다 조금 높은 금액이 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022.06.23 설정된 송정화 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인의 전입과 확정일자가 근저당권 설정일보다 빠르다는 점이 중요합니다.

② 임차인 분석 — 312,000,000원 보증금

확인된 실제 임차인은 김윤지 1명입니다. 보증금은 312,000,000원이며, 건물 전체를 임차한 것으로 등기되어 있습니다.

주택도시보증공사는 이 사건의 경매 신청채권자로 등재되어 있습니다. 청구금액은 312,000,000원입니다. 그러나 별도 보증기관 임차인이 존재하는 것으로 표시된 것은 아니므로 실제 임차인 수는 1명입니다. 신청채권자의 청구액을 또 하나의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요

예인쉐르빌은 2019년 준공된 15세대 규모의 다세대주택입니다. 대상 호수의 전용면적은 46.35㎡이며, 아래 거래는 같은 건물의 전용 46.35~49.33㎡ 유사 면적 거래입니다.

전체 거래 7건의 평균은 308,428,571원이지만, 여기에는 2021~2022년의 339,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격 수준을 높게 평가할 위험이 있습니다.

더 중요한 지표는 최근 12개월 거래 2건의 평균 287,500,000원과 최신 거래가 285,000,000원입니다. 최근 거래가격은 이전 거래 구간 대비 -9.2% 하락 추세입니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용 추정액 4,748,000원을 먼저 공제하고, 잔액 277,252,000원이 선순위 임차인에게 배당됩니다. 근저당권자 등 후순위 채권자의 배당은 0원으로 추정됩니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 인수액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 부담은 남는다

이 사건에서 특히 중요한 점은 유찰에 따른 최저가 하락이 실질취득 감소로 직접 이어지지 않는다는 것입니다. 낙찰가가 낮아지면 선순위 임차인에게 배당할 수 있는 돈도 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액은 증가합니다.

집행비용 추정액 변화 때문에 시나리오별 실질취득금액에는 소폭 차이가 있지만, 모두 보증금 312,000,000원 부근이라는 사실은 변하지 않습니다. 일반적인 권리관계가 깨끗한 물건처럼 유찰률만 적용하여 기대수익을 계산하는 방식은 적합하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 행정복지센터 동측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·상가점포가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 건물. 2019.03.29 준공된 철근콘크리트구조의 지상 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 12m 도로에 접하고, 남측에는 폭 약 3m 내외의 막다른 도로가 접합니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 토지 3필지는 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. 토지 공시지가 자료는 3,079,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역과 학교 보호구역 관련 사항이 확인됩니다. 토지거래허가구역 기재 기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 매각기일 현재 적용 여부는 최신 토지이용계획을 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 15세대 규모로 거래 표본이 적습니다. 동일 건물 7건의 거래는 확인되지만 최근 12개월 거래는 2건뿐이며, 최근 거래가격의 하락 추세가 나타나므로 보수적인 매각 가능가격 판단이 필요합니다.
• 내부 상태. 이해관계인의 협조가 없어 내부구조를 직접 확인하지 못한 상태에서 건축물대장 현황도면과 외관 및 주변 탐문 등을 참고하여 감정평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태를 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 대항력 확인. 김윤지의 전입일 2021.08.27과 말소기준권리 설정일 2022.06.23의 선후관계를 재확인하세요. 임차권등기와 임대차계약 원본도 함께 대조해야 합니다.
• 보증금 인수액 확인. 낙찰대금에서 배당받지 못하는 선순위 임차보증금 잔액이 매수인에게 인수되는지, 매각물건명세서와 배당 관계를 확인하세요.
• 신청채권자와 임차인 관계. 주택도시보증공사가 청구한 312,000,000원의 채권 발생 경위와 보증금 관련 대위·승계 여부를 원본으로 확인하세요. 동일 보증금을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 유찰가격 착시 경계. 1회 유찰 시 최저가 225,600,000원, 2회 유찰 시 180,480,000원이지만, 인수 보증금까지 포함한 실질취득을 기준으로 판단하세요.
• 최근 시세 우선. 전체 거래 평균 308,428,571원보다 최근 12개월 평균 287,500,000원과 최신 거래가 285,000,000원을 중시하세요. 최근 가격 추세는 -9.2%입니다.
• 현황 동·호수 대조. 공부상 1동과 현황 A동 표시의 일치 여부를 건축물대장, 현장, 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 내부 상태 조사. 현장조사에서 내부구조를 직접 확인하지 못했습니다. 누수·설비·마감 상태와 수리비 발생 가능성을 입찰 전에 조사하세요.
• 점유와 명도. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유자와 실제 인도 가능 상태를 확인하고, 보증금 반환 및 명도 협의에 따른 시간·비용을 검토하세요.
• 체납 및 추가 부담. 미납 관리비, 당해세, 집행비용 변동과 매수인이 별도로 부담할 수 있는 금액을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 직전에 재확인하세요.

맺으며 — “최저가가 아니라 보증금이 가격을 결정한다”

이 물건의 가장 큰 위험은 단순한 가압류나 근저당권이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 보증금 312,000,000원입니다.

신건 최저가 282,000,000원은 최근 시세 평균의 98.1%라 겉으로는 다소 낮아 보입니다. 그러나 예상 인수액 34,748,000원을 더한 실질취득금액은 316,748,000원으로, 최근 시세의 110.2%입니다.

더구나 최근 거래가격은 이전 구간 대비 9.2% 하락했고, 전체 15세대에 불과한 다세대주택이라는 환금성 제약도 있습니다. 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득은 315,326,720원으로 유지됩니다. 따라서 유찰만 기다리면 싸지는 물건도 아닙니다.

이 사건은 일반적인 후순위 권리 소멸형 경매와 다릅니다. 선순위 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수할 수 있으며, 그 부담을 반영하면 현재 제시된 시나리오에서 뚜렷한 가격 경쟁력을 확인하기 어렵습니다.