인천지방법원 2026타경30942. 경기도 부천시 소사구 심곡본동 엘지팝스빌 5층 501호, 전용 48.09㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 강영자로, 2022년 8월 9일 거래가 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 현성진 명의 근저당권 70,000,000원, 양승옥 명의 근저당권 120,000,000원이 설정됐고, 가압류와 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2022년 7월 29일입니다. 임차인 김정례가 전입신고하고 점유를 시작한 날인데, 말소기준권리인 현성진 근저당권의 설정일인 2022년 8월 24일보다 앞섭니다. 따라서 임차인은 대항력이 있는 것으로 분석되며, 매각대금에서 보증금을 전액 돌려받지 못하면 미배당액을 매수인에게 주장할 수 있습니다.
또 다른 문제는 건물 자체입니다. 매각물건명세서 비고에는 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있고, 집합건축물대장에는 무단증축된 조립식패널조 주거시설 8.06㎡가 위반건축물로 등재되어 있습니다. 가격을 낮춰 낙찰받더라도 이 문제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경30942 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 소사구 심곡본동 689-13 엘지팝스빌 5층 501호 |
| 도로명주소 | 경기도 부천시 소사구 성주로 233-1 |
| 물건종류 | 집합건물 · 공동주택(다세대주택) |
| 전용면적 / 층 | 48.09㎡ · 지상 5층 건물 중 5층 501호 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 평슬라브 지붕 |
| 건물 현황 | 2010.04.08 준공 · 12세대 |
| 소유자 | 강영자 (2022.08.09 소유권 취득 · 거래가 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 231,500,000원 / 231,500,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 236,407,497원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 말소기준권리 | 2022.08.24 현성진 근저당권 · 채권최고액 70,000,000원 |
| 임차보증금 | 김정례 · 220,000,000원 · 대항력 있음 |
| 위반건축물 | 무단증축 · 조립식패널조 · 주거 · 8.06㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 먼저 들어온 임차인
말소기준권리는 2022년 8월 24일 현성진 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 양승옥 근저당권, 박철 가압류, 부천시 압류 및 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
반면 김정례는 2022년 7월 29일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 그보다 앞선 2022년 6월 22일에 받았습니다. 임차권등기는 2024년 8월 12일에 이루어졌지만, 임차권등기일이 말소기준보다 늦다는 이유만으로 기존 대항력을 부정할 수는 없습니다. 임차권등기 자체는 매각으로 말소될 수 있어도, 앞서 성립한 대항력에 따른 미배당 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김정례 건물의 전부 주거 · 임차권등기 |
220,000,000원 |
전입·점유 2022.07.29 확정 2022.06.22 배당요구 있음 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 중복 없음 |
김정례의 임대차계약일은 2022년 5월 23일이며, 임차권등기명령에 따른 등기일은 2024년 8월 12일입니다. 보증금은 220,000,000원이고 배당요구가 이루어졌습니다. 이 사건에서 확인되는 실제 임차인은 1명입니다.
주택도시보증공사는 강제경매를 신청한 채권자로 기재되어 있으나, 이를 근거로 김정례와 별개의 임차인이 있다고 판단하거나 양자의 보증금을 중복 합산하지 않습니다. 보증기관의 별도 승계·대위관계와 실제 지급관계는 입찰 전 확인할 사항입니다.
③ 시세 비교 — 신건도 과거 실거래보다 높다
엘지팝스빌은 2010년 준공된 12세대 규모의 다세대주택입니다. 비교 가능한 전용 48.09㎡ 실거래는 2022년 8월 220,000,000원으로, 현재 경매물건과 동일한 5층 거래입니다. 다만 거래 시점이 오래되어 2026년 현재 시세를 직접 대표하는 자료로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.08 | 48.09㎡ | 5 | 220,000,000원 |
| 비교 거래가 | 48.09㎡ | 1건 | 220,000,000원 |
현재 최저매각가 231,500,000원은 이 실거래가의 105.2%입니다. 금액으로는 11,500,000원 높습니다. 따라서 현재 확인되는 거래를 기준으로 신건의 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다.
특히 해당 거래는 2022년 8월에 이루어진 단일 사례입니다. 최근 거래 흐름을 확인할 수 있는 충분한 표본이 아니므로, 과거 220,000,000원을 현재 적정 시세로 단정해서도 안 됩니다. 현 시점의 시장가격과 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
④ 예상배당표 (신건 매각가 231,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,041,000원 |
| 1. 임차인 · 김정례 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 현성진 | 70,000,000원 | 7,459,000원 |
| 3. 근저당 · 양승옥 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 박철 | 50,000,000원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 236,407,497원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,041,000원을 공제한 뒤 김정례에게 보증금 220,000,000원이 전액 배당되고, 남은 7,459,000원이 현성진에게 배당되는 추정 구조입니다. 양승옥·박철·주택도시보증공사에 대한 예상배당은 0원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 낮아져도 인수액이 늘어난다
이 물건의 가격분석은 최저매각가뿐 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 함께 계산해야 합니다. 보증금 220,000,000원을 매수인이 인수하는 구조에서는 낙찰가가 낮아질수록 미배당액이 증가해 실질취득금액이 보증금 부근에서 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 인수 추정 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 231,500,000원 | 0원 | 231,500,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 185,200,000원 | 38,192,800원 | 223,392,800원 |
| 2회 유찰(64%) | 148,160,000원 | 74,714,240원 | 222,874,240원 |
1회 유찰 시 낙찰가 185,200,000원에 인수 추정액 38,192,800원을 더하면 실질취득금액은 223,392,800원입니다. 2회 유찰 시에는 낙찰가가 148,160,000원으로 내려가지만 인수 추정액 74,714,240원을 합하면 222,874,240원입니다.
두 시나리오 모두 실질취득금액은 220,000,000원대 초반으로, 과거 비교 실거래 220,000,000원보다 높습니다. 보증금 상당액에 집행비용 부담이 더해지는 구조이므로, 실질취득금액이 보증금과 정확히 일치하지는 않습니다. 각 회차 수치는 예상배당에 기초한 시뮬레이션이며 실제 낙찰가·배당액·인수액이 확정된 것은 아닙니다.
⑥ 위반건축물 — 가격과 별도로 평가할 위험
매각물건명세서에는 제시외 건물 포함이라고 명시되어 있으며, 집합건축물대장상 해당 건물은 다음과 같이 위반건축물로 등재되어 있습니다.
| 위반 내용 | 무단증축 |
|---|---|
| 구조 | 조립식패널조 |
| 용도 | 주거 |
| 위반 면적 | 8.06㎡ |
| 매각 조건 | 제시외 건물 포함 |
| 건축물대장 | 위반건축물 등재 |
감정평가요항표에는 공부와의 차이가 없는 것으로 기재되어 있으나, 별도로 확인되는 위반건축물 등재 사실까지 없어진다는 의미는 아닙니다. 해당 무단증축 부분의 현황과 건축물대장 기재를 함께 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부천남초등학교 남서측 인근에 위치하며, 주변 환경은 대체로 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건축. 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택으로 전기·난방·위생설비가 갖추어져 있습니다.
- 도로. 차량 출입이 가능한 도로 기반시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가 자료는 3,240,000원/㎡입니다. 과밀억제권역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지거래허가 관련. 토지이용계획에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 매각기일은 그 이후이므로 지정 연장 및 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대주택이고 비교 실거래는 2022년 8월 1건입니다. 현재 거래 수요와 가격을 검증하기 어려우며 위반건축물 등재까지 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 김정례의 2022.07.29 전입·점유 및 2022.06.22 확정일자, 임차권등기와 배당요구의 효력을 원본 서류로 대조해야 합니다.
- 인수액 재계산. 신건 인수 추정 0원을 다른 회차에 적용하면 안 됩니다. 유찰 시나리오별 미배당 보증금을 반드시 낙찰가에 더해야 합니다.
- 배당 순위. 임차보증금, 집행비용, 선순위 조세채권 및 최우선변제 적용 여부에 따라 실제 배당금과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 강제경매 청구와 임차인의 보증금 반환채권 관계, 지급 여부, 별도 대위·승계 여부를 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 무단증축 조립식패널조 주거시설 8.06㎡의 위치·현황, 시정명령 및 원상복구 가능성, 이행강제금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 2022년 실거래 220,000,000원은 오래된 단일 비교자료입니다. 현재 인근 유사 다세대의 실거래 및 매물 상태를 추가 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하므로 현재 실제 점유자, 퇴거 여부, 보증금 반환 및 인도 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 관리비 중 매수인 부담 가능성이 있는 부분과 각종 체납 내역을 확인해야 합니다.
- 입찰 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰은 할인, 인수액은 증가”
부천 엘지팝스빌 501호는 단순한 저가 다세대 경매가 아닙니다. 임차인 김정례의 전입·점유가 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 220,000,000원입니다. 신건 매각가 231,500,000원에서는 보증금 전액 배당이 예상되지만, 유찰될 경우 그 일부가 매수인 인수액으로 전환될 수 있습니다.
실제 시나리오에서도 1회 유찰의 실질취득금액은 223,392,800원, 2회 유찰은 222,874,240원으로 계산됩니다. 낙찰가가 크게 낮아져도 실질취득금액은 약 220,000,000원대에서 유지됩니다. 두 경우 모두 비교 가능한 2022년 실거래 220,000,000원보다 높은 수준입니다. 다만 이 실거래가 현재 시세를 대표하지 않는다는 한계도 함께 고려해야 합니다.
더욱이 집합건축물대장에 무단증축 8.06㎡가 등재되어 있고, 거래 표본도 제한적입니다. 임차보증금 인수 구조에 더해 건축물의 적법성과 환금성까지 검토해야 하므로, 신건은 가격 우위가 확인되지 않고, 유찰 후에도 저렴해진다고 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 D등급(38점). 신건 배당 가정에서는 임차인 인수가 없다는 점이 긍정적이지만, 유찰 시 보증금 인수 위험, 과거 실거래 대비 높은 실질취득금액, 위반건축물 등재, 소규모 다세대의 제한된 거래 근거가 함께 작용합니다. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 매수인이 실제 부담할 총액과 건축물 위험을 얼마나 정확하게 평가하느냐입니다.
