인천지방법원 2026타경30946. 부천시 원미구 심곡동 다온하브 3층 309호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 표기되어 있지만, 감정평가 이용상태는 오피스텔이며 임차권등기에는 주거용 임차로 나타납니다. 이처럼 용도와 실제 이용상태가 서로 다르게 표현되는 점부터 확인이 필요합니다.

그보다 더 중요한 문제는 권리 순서입니다. 2015년 신한은행 근저당권은 2020년에 이미 말소됐습니다. 이후 정혜지의 전입·점유와 확정일자가 발생했고, 2024년에는 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 반면 이 사건의 말소기준권리로 산정된 강제경매개시결정은 2026년 4월 24일입니다. 따라서 정혜지는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못하면 그 부족분이 낙찰자에게 남을 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기부의 핵심은 2015년 근저당권이 현재 유효한 말소기준권리가 아니라는 점입니다. 신한은행 근저당권은 채권최고액 107,520,000원으로 설정되었으나 2020.02.17. 해지·말소됐습니다. 따라서 그 근저당권을 기준으로 2022년 전입 임차인을 후순위라고 판단하면 잘못된 결론에 이를 수 있습니다.

현재 말소기준은 2026.04.24. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인 정혜지는 이미 2022.08.05. 전입·점유를 시작했고, 2022.07.11. 확정일자를 받았으며, 2024.06.11. 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 전입·점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인으로 분석됩니다.

② 임차인 권리 — 대항력·우선변제·인수 위험

이 물건의 실제 임차인은 정혜지 1명입니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자로 표시되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최근 8,000만원, 실질취득 약 1.48억

다온하브의 실거래 기록은 과거와 최근의 가격 차이가 매우 큽니다. 전체 9건 평균은 131,555,555원이지만 여기에 2021~2022년 고가 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격을 판단할 때 더 중요한 수치는 최근 12개월 평균 80,000,000원(2건)과 2026년 6월 최신 거래 80,000,000원입니다.

최근 거래 2건은 전용 25.86㎡, 3층이며 분석 대상의 실거래 대조 기준 면적은 24.989㎡입니다. 면적과 개별 호실 조건이 완전히 동일하지 않으므로 직접적인 확정 시세가 아닌 인근 비교 기준으로 활용해야 합니다.

특히 전체 거래 평균 131,555,555원과 비교해 최저가가 약 92.0%라고 평가하는 것은 위험합니다. 전체 평균은 과거 고가 거래를 포함하고 있으며, 최근 가격 추세는 -45.3%입니다. 시장이 하락한 상황에서 과거 거래 평균을 기준으로 가격 매력을 부여하면 현재 시장과의 격차를 과소평가하게 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)

예상배당에서는 집행비용 2,494,000원을 먼저 공제하고, 나머지 118,506,000원이 임차인 정혜지에게 배당됩니다. 이 경우 임차보증금 146,000,000원 중 27,494,000원이 남습니다. 주택도시보증공사의 청구액 169,354,747원에 대한 예상배당은 0원이고 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

위 배당액은 제시된 집행비용 추정액과 배당순위를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당 채권 전액을 매수인 인수액으로 가산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 내려가는 것은 낙찰가뿐

일반적인 경매에서는 유찰 후 최저매각가가 내려가면 가격 매력이 커질 수 있습니다. 그러나 이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 큰 구조라서 유찰에 따른 가격 인하 효과가 매수인에게 거의 전달되지 않습니다.

각 회차 최저가에 낙찰된다는 가정입니다. 인수액은 해당 회차의 예상 미배당 보증금이며, 집행비용 추정 차이 때문에 실질취득액에 소폭 차이가 있습니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높아도 선순위 보증금이 전액 변제되기 전까지는 낙찰가 증가분만큼 인수액이 줄어드는 효과가 발생합니다.

유찰 회차가 늘더라도 선순위 보증금의 미배당 부분이 함께 늘어나는 만큼 실질취득액은 약 1.48억 수준에서 사실상 고정됩니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 단순 유찰 횟수나 할인율이 아니라 임차보증금의 최종 인수 여부와 실제 취득총액이어야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 부천시 원미구 심곡동 소재 부천대학교 남측 인근입니다. 주변에는 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재합니다. 주거와 업무 및 상업 기능이 함께 나타나는 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 부천역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편익은 양호한 것으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 다온하브는 2005.03.05. 준공, 283세대 규모로 집계됩니다. 대상은 철골철근콘크리트구조, 평스라브지붕 14층 건물 중 3층 309호입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 25m, 동측 약 8m, 북측 약 6m 내외의 도로와 접한 입지입니다. 감정평가상 차량 접근이 가능합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 규제가 나타납니다. 토지의 공시지가는 3,677,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었습니다.
• 용도 확인. 사건 용도 표기는 근린시설, 감정평가 이용상태는 오피스텔, 임차권등기상 임차 사용은 주거입니다. 실제 건축물대장상 해당 호실의 용도와 주거 사용 적법성, 주택임대차보호법 적용 관계를 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 실거래 9건의 전체 평균은 131,555,555원이지만 최근 12개월 거래 2건은 각각 80,000,000원입니다. 과거 대비 가격 추세는 -45.3%이고, 관련 경매물건 평균 유찰 횟수도 3.5회로 나타납니다. 재매각 시 회수 가능한 가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2015년 신한은행 근저당권은 2020년 이미 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준으로 산정된 권리는 2026.04.24. 강제경매개시결정입니다. 말소기준을 잘못 잡으면 임차인의 대항력 판단이 달라집니다.
• 선순위 임차권등기 확인. 정혜지의 전입·점유 2022.08.05., 확정일자 2022.07.11., 임차권등기 2024.06.11.을 등기부와 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
• 보증금 인수액 검증. 현 회차 예상 인수액은 27,494,000원이지만 실제 배당순위와 배당 가능액에 따라 달라질 수 있습니다. 보증금 전액 변제 여부와 임차권등기 말소 조건을 확인해야 합니다.
• 신청채권자와 임차인 구분. 주택도시보증공사의 청구액은 169,354,747원입니다. 정혜지의 보증금과 별개의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 신청채권과 임차보증금 사이의 법률관계는 관련 원본으로 확인할 필요가 있습니다.
• 가격 비교 기준. 과거 실거래 전체 평균 131,555,555원보다 최근 12개월 평균 및 최신 거래가 80,000,000원을 우선해서 비교해야 합니다. 특히 가격 추세가 -45.3%인 하락 구간임을 반영해야 합니다.
• 유찰 시 착시 주의. 1회 유찰 실질취득 148,142,400원, 2회 유찰 실질취득 147,793,920원으로 인수액 증가 때문에 총액이 거의 내려가지 않습니다. 회차별 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 건축물 용도 확인. 근린시설 표기와 감정상 오피스텔 이용상태, 주거용 임차권등기의 관계를 건축물대장·현황조사·현장 확인으로 점검해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기는 확인되지만 현재 실제 점유 상황과 인도 협의 가능성은 별도로 확인해야 합니다. 임차권등기만으로 현재 거주 여부를 단정해서는 안 됩니다.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 당해세 등 배당에 영향을 미치는 항목을 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 실거래 내역을 비교한 후 임차권 인수 여부가 확정된 상태에서 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가는 내려가도, 실질취득액은 내려가지 않는다”

이 사건의 핵심은 임차보증금 146,000,000원입니다. 실제 임차인 정혜지는 말소기준권리보다 앞선 전입·점유와 확정일자를 갖추고 주택임차권등기까지 마친 상태입니다. 따라서 현재 배당 가정에서는 보증금 중 27,494,000원이 미배당으로 남고, 그만큼 매수인에게 인수 위험이 발생합니다.

신건 최저가 121,000,000원에 낙찰되더라도 예상 실질취득액은 148,494,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 80,000,000원의 185.6%입니다. 과거 대비 최근 거래가격이 45.3% 하락한 상황에서 이 정도의 취득원가는 현재 시세에 비해 현저히 높은 부담입니다.

더구나 1~2회 유찰되더라도 인수액이 증가하기 때문에 실질취득액은 약 1.48억 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 관련 경매물건의 평균 유찰 횟수가 3.5회이고, 해당 호실의 근린시설·오피스텔·주거 사용 관계도 추가 확인이 필요한 만큼 보수적 판단이 적절합니다.